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El Constitucional avala la reforma del alquiler del PSOE, salvo los pisos asequibles en suelo público

Avala el Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo que establece una mayor duración de los contratos de arrendamiento, entre otros

José Luis Ábalos, ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana / Gtres
José Luis Ábalos, ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana / Gtres
Autor: Redacción

El Tribunal Constitucional avala el contenido del Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, por el que, entre otras cosas, se incrementó la duración de los contratos de arrendamientos a 5 o 7 años y se fijó la subida de las rentas anuales al IPC. Sin embargo, ha tumbado el carácter de urgencia para promover la oferta de vivienda en alquiler en suelo público, el programa estrella del ministro Ábalos. Así, el Constitucional estima parcialmente el recurso de inconstitucionalidad presentado por 102 diputados del PP.

El principal partido de la oposición había presentado el pasado mes de abril de 2019 un recurso de inconstitucionalidad contra todo este Real Decreto-ley del alquiler, por no respetar el presupuesto habilitante, y luego contra preceptos concretos que no cumplen, según sus alegaciones, la conexión de sentido con ese presupuesto o el carácter de urgencia de algunas de las medidas.

En concreto, el Alto Tribunal tumba dos disposiciones adicionales al texto normativo, pero el grueso de la regulación sobre el alquiler queda avalado, tras desestimar el resto de recursos. El Constitucional ha declarado inconstitucional y nulas las disposiciones adicionales rechazadas son la primera y tercera. El tribunal no cuestiona que las medidas anuladas se puedan poner en marcha, sino que se haga a través de un decreto ley, y por la tanto con extraordinaria y urgente necesidad, tal y como ha adelantado EFE.

La primera se refiere a los planes del Ministerio de Fomento para promover vivienda en alquiler asequible en suelo público pero de gestión privada. Esta medida contemplaba la movilización de suelo público perteneciente a la Administración General del Estado para levantar vivienda en alquiler social o asequible, mediante la colaboración público-privada. El objetivo era ceder el derecho de superficie sobre el suelo publico durante unos 50 años y pasado este tiempo, el uso revertía de nuevo al Estado. El Gobierno de Pedro Sánchez seguirá con este plan, pero lo harán bajo otra figura normativa. 

La disposición adicional tercera se refería a algo no relacionado directamente con el mercado del alquiler, en concreto, a los convenios en materia de infraestructuras de transporte terrestre, aéreo y marítimo.

Qué sigue en pie en esta normativa

Una vez visto lo que el Constitucional ha tumbado, ahora toca resaltar los puntos más relevantes de esta normativa avalada por el Alto Tribunal. Así, cabe destacar que si avala la necesidad de la creación de un Índice de referencia del precio del alquiler, que pronto se dará a conocer, y que puede servir de base para limitar la subida de las rentas.

La sentencia razona que “no puede descartarse que se trate de criterios orientadores que puedan contribuir a ordenar el mercado de la vivienda, por lo que desde este punto de vista está justificada la conexión con la situación de extraordinaria y urgente necesidad”.

El Constitucional reitera que "su función no es enjuiciar la eficacia o utilidad de las normas, sino que las mismas se mantengan dentro del marco de lo constitucionalmente admisible, y que se responda al motivo de la impugnación aducida", que en esta caso es su conexión de sentido con la situación de urgencia previamente definida.

También siguen en vigor los siguientes puntos:

Por la parte de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que afecta a los contratos:

  • Se amplía el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de tres (3) a cinco (5) años, y se ampliará la prórroga tácita de uno (1) a tres (3) años para personas físicas, en el caso de que el arrendador o el arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovarlo.
  • En el caso de que la parte arrendadora sea una persona jurídica serán siete (7) años de contrato obligatoria y tres (3) de tácita.
  • La subida de la renta anual estará ligada al IPC durante el tiempo que dure el contrato (5 años).
  • Se limita a dos (2) meses de renta las garantías adicionales a la fianza (un mes), salvo que se trate de contratos de larga duración.
  • Para poder resolver el contrato, una vez llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, y transcurridos como mínimo 5 años si el arrendador es persona física , o 7 años si fuera persona jurídica, el arrendador debe comunicar al inquilino, su voluntad de no renovarlo, con, al menos, cuatro (4) meses de antelación. Si es el inquilino el que quiere irse, debe avisar con dos (2) meses de antelación.
  • En caso contrario, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el inquilino manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
  • La potestad de recuperación de la vivienda por el propietario para resolver anticipadamente el contrato debe quedar recogida expresamente en el contrato – como que lo necesite para su vivienda habitual, de sus hijos o cónyuge si cambian las circunstancias familiares-.
  • El comprador de una vivienda en alquiler debe respetar el contrato vigente, esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad.
  • Si hay acuerdo entre propietario e inquilino se podrán realizar obras de mejora de la vivienda sin necesidad de firmar un nuevo contrato.
  • Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán a cargo del arrendador, siempre que sea una persona jurídica.

Por la parte de beneficios fiscales:

  • Se habilita a los Ayuntamientos la posibilidad de establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado. Es decir, se trata de una bonificación para el particular que cuenta con una vivienda de protección oficial y que decide ponerla en alquiler, pero a un precio limitado por el Ayuntamiento o la CCAA correspondiente. 
  • Se establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente. Es decir, se elimina el pago del ITP por parte del inquilino en cualquier CCAA.

El Gobierno ve un respaldo del Constitucional a su política de vivienda

Para el Gobierno, la sentencia del Tribunal Constitucional avala por completo la política de vivienda del Ejecutivo. “El tribunal ha dictaminado el carácter de urgencia de las 20 medidas sociales incluidas en materia de alquiler en la nueva normativa, y tumba la intención del PP de volver a un mercado del alquiler regulado por la normativa de 2013”, ha asegurado el secretario de Estado de Infraestructuras, Transporte y Vivienda, Pedro Saura.

El representante del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana ha hecho hincapié en que lo único que “ha tumbado la sentencia es el carácter de urgencia de las medidas relacionadas con la movilización de suelo público para la construcción de vivienda pública en alquiler asequible. “Vamos a seguir con las medidas estructurales que solucionen el problema de la vivienda como el desarrollo del Plan 20.000 viviendas que fomenta la vivienda de alquiler social o asequible”, ha concretado.