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Guía para construir tu propia casa y ahorrarte hasta el 30% de los costes

La construcción de una vivienda en Villanueva de la Cañada (Madrid) / Gtres
La construcción de una vivienda en Villanueva de la Cañada (Madrid) / Gtres
Autor: Raúl Alonso (colaborador de idealista news)

¿Necesitas una casa? puedes construirla. La autopromoción es una opción interesante para quienes sueñan con una vivienda unifamiliar propia, sin embargo, no siempre se valora por desconocimiento, falta de tiempo o, simplemente, por el vértigo para abordar una operación de tanta envergadura.

Tan sólo el 0,9% de la vivienda en 2018 fue calificada como autopromoción por la Estadística de vivienda libre y protegida del Ministerio de Fomento. A esta cifra se podría sumar el 15,1% construida en régimen de cooperativa, pero en su mayoría incluye proyectos de edificación en vertical. Una tasa muy residual para las ventajas que los profesionales identifican en esta opción.    

Tres ventajas de la autopromoción

Como cifra orientativa, el sector asume que la autopromoción implica unos ahorros del 20% al 30%, similar a los costes de mediación del promotor, que en este modelo constructivo no interviene. Un ahorro que por lo general además se consigue utilizando mejores calidades de materiales que en la vivienda estándar del mercado.

La personalización de la vivienda es otra de sus ventajas. Si se construye de forma adecuada, debe ofrecer una casa ajustada al milímetro a las necesidades de cada unidad familiar, una adaptación difícil de conseguir por otras vías.

Además el valor de mercado de estas viviendas singulares acostumbra a ser superior al de la media, por lo que ofrecen un plus como inversión de futuro.

Guía para la autopromoción de vivienda

Establecimiento de necesidades

Por obvio que resulte, el proceso de autopromoción debe comenzar porque la familia  clarifique las ideas de forma realista. Se debe establecer un presupuesto coherente con el objetivo de la construcción, fijar una estructura general de la vivienda y las necesidades mínimas que debe cubrir el emplazamiento en cuanto a servicios (por ejemplo en cercanía a colegios, centros de salud, supermercados, etc.). De este modo será más sencillo delimitar la búsqueda geográfica del terreno.

Adquisición de la finca urbana

El primer paso es seleccionar una finca urbana en el área geográfica que la familia ha marcado como prioritaria. Esta búsqueda se debe centrar en suelo calificado como urbano, “que es el que va a permitirnos construir desde el primer momento”, señala Santiago Martínez de Dueñas desde e3Arquitectos, estudio especializado en este tipo de proyectos en la comunidad madrileña.

“Interesarse por suelo calificado como urbanizable siempre resulta una decisión arriesgada en estos supuestos de autopromoción”, continúan desde e3 Arquitectos, “estos procesos pueden extenderse durante años, por lo que aquí es donde toman posiciones los inversores y promotores”. Por su parte, el suelo no urbanizable no permite la edificación “salvo en condiciones muy específicas y restrictivas”.

En cuanto al precio, desde la sociedad de tasación Tinsa se recomienda que nunca sea superior al 35% del presupuesto total, del mismo modo, difícilmente será menor al 25% en las áreas de influencia a poblaciones. Sin embargo, se advierte de que estas cifras pueden ser significativamente inferiores en entornos más alejados de centros urbanos.

En cualquier caso, antes de comprar el terreno, Martínez de Dueñas aconseja prestar atención a diferentes puntos:

  • Espacio y accesos. Que la finca ofrezca el espacio suficiente para levantar la casa deseada y que al menos tenga un lindero a la calle o claro acceso delimitado.
  • Condiciones de edificabilidad. Debe permitir la edificabilidad de una vivienda familiar (algunos terrenos están reservados para plurivivienda), y además la tipología de la vivienda debe encajar con la normativa del municipio en esa zona, por ejemplo en altura. “Una reunión con el técnico municipal es la mejor forma de conocer las condiciones a las que su edificabilidad está sujeta”, aconseja.
  • Acceso a suministros. Uno de los aspectos a los que el autopromotor tiene que prestar mayor atención es a las conexiones de la parcela a la red general de suministros como agua, electricidad o telefonía e Internet.
  • Orientación y vistas. Lo habitual es que se busque orientación sur para la zona de la casa donde se está más tiempo, el salón. Además se debe analizar las vistas que ofrece y la posible zona de sombra que sobre el terreno pueda generar cualquier edificación o estructura cercana.
  • Arbolado. Un aspecto regulado por las comunidades autónomas, en ocasiones con criterios muy restrictivos sobre talado. De existir árboles hay que conocer el grado de protección y las dificultades que su ubicación pueden presentar para la futura edificación. 

Cálculo de presupuesto

Si no se ha hecho antes, llega el momento de ponerse en manos de un profesional. El proyecto de autopromoción no puede seguir avanzando sin tener una estimación de la inversión que va a representar.

Desde e3Arquitectos se facilita un recorrido orientativo por las partidas más significativas a considerar. Así, el gasto total de la autopromoción ascendería a 380.705 euros (más 10% de IVA) para un supuesto de vivienda familiar de 300 metros cuadrados con una calidad de acabados alta. El desglose de gastos sería:

  • Visado del proyecto básico por el Colegio de Arquitectos: 6.414 €

Con el diseño integral de la casa, es un documento que hay que agilizar ya que es requisito exigido por los ayuntamientos para la solicitud de diversas licencias, que pueden tardar meses en llegar, según la diligencia de cada municipio.

  • Visado del proyecto de ejecución por el Colegio de Arquitectos: 6.414 €

Afina al céntimo y milímetro el proyecto a realizar. Por su nivel de detalle exige de un gran trabajo por parte del estudio de arquitectura, que debe contar con el visto bueno del autopromotor para que se ajuste lo más posible a la obra a realizar: El objetivo es evitar cambios e improvisaciones durante la fase de ejecución, que pueden implicar además significativos desvíos sobre el presupuesto aprobado.  

  • Estudio de Seguridad y Salud: 705 €

De obligado cumplimiento.

  • Dirección de obra (arquitecto): 6.323 €

De obligado cumplimiento.

  • Dirección de ejecución de obra (arquitecto técnico/aparejador): 5.500 €

Como la anterior partida, imprescindible.

  • Coordinación de Seguridad y Salud: 2.023 €

Para el cumplimiento de las medidas de seguridad y salud laboral.

  • Estudio geotécnico: 650 €

La Ley de Ordenación de Edificación (LOE) y el Código Técnico de la Edificación (CTE) obligan a este análisis del terreno.

  • Tasa licencia de obra: 10.766 €

Cifra orientativa según la experiencia de e3 Arquitectos en la Comunidad de Madrid.

  • Gastos de construcción : 341.910 €

A estos costes se deben añadir otros como los de vallado (de 20.000 a 10.000 euros), ajardinado (unos 15.000 euros para 500 metros cuadrados) y, en su caso, piscina (otros 15.000 euros).

Financiación: el préstamo hipotecario autopromotor

Del mismo modo que la vivienda se va a levantar sobre unos adecuados cimientos, una suficiente estructura financiera debe sostener toda la operación de autopromoción. Con este objetivo, el mercado hipotecario ofrece el denominado préstamo hipotecario autopromotor, que cubre la fase de obra de la vivienda, no la compra de la parcela.

Aunque las variaciones de funcionamiento son muchas, según la entidad con la que se contrate, su principal característica es que el cliente conviene con el banco los plazos de ejecución de obra en diferentes fases. De este modo el banco irá haciendo entrega de las cantidades acordadas previa presentación del visado de ejecución por parte de la dirección de obra, el arquitecto o aparejador.

Este procedimiento, que obliga al autopromotor a adelantar parte de los pagos, no se puede negociar sin un proyecto arquitectónico visado por el Colegio de Arquitectos y la solicitud de licencia de obras municipal.   

Legalización de la obra

De no ser un experto en la materia, es difícil cubrir todo el papeleo legal que conlleva una autopromoción sin asistencia. Pero aunque se confíe esta labor a un profesional conviene conocer este recorrido administrativo para la legalización de obra, que comienza una vez inscrita la parcela en el Registro de la Propiedad.

  • Para comenzar la obra
    • Licencia de obra o licencia urbanística. Se presenta normalmente en el ayuntamiento acompañado de una copia del proyecto arquitectónico básico.
    • Estudio de Seguridad y Salud. Suele tramitarlo el arquitecto.
    • Estudio geotécnico. Como ya se señaló, de obligada ejecución siempre que haya cimentación.
    • Acta de replanteo y comienzo de obra. Firmada por el arquitecto, el aparejador, el constructor y el promotor es un trámite sencillo para iniciar la obra.
  • Para finalización de obra: se debe tramitar dos documentos principales:
    • Certificado final de obra.
    • Acta de aceptación de obra.
  • Para legalización de la obra.
    • Liquidación del impuesto de construcciones. Se debe abonar en el caso de que haya habido una desviación de presupuesto con respecto a los datos presentados para la solicitud de obra.    
    • Licencia de primera ocupación. Certificado por un técnico habilitado a este efecto, es necesario para la contratación definitiva de los suministros.
    • Escritura de declaración de Obra Nueva. Firma ante notario del cumplimiento de los requisitos legales.
    • Inscripción en el Registro y liquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentales.
    • Inscripción en el Catastro.