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Servihabitat: el precio de la vivienda en Madrid aumentó un 1,8% en 2020

Promoción de viviendas en venta de Servihabitat en Madrid / Servihabitat
Promoción de viviendas en venta de Servihabitat en Madrid / Servihabitat
Autor: Redacción

El mercado residencial en España ha resistido el impacto de la pandemia mejor que otras áreas de actividad. Aunque la irrupción del covid-19 ha supuesto un parón en la senda de estabilización que el mercado había mostrado en los últimos años, en 2021 se espera un escenario de moderación que dependerá, en gran parte, de la efectividad de las medidas sanitarias y de la evolución de la economía mundial. Esto es lo que concluye la IX edición del informe sobre el 'Mercado residencial en España' que elabora Servihabitat Trends, la plataforma de investigación y análisis del sector impulsada desde Servihabitat.

“Se ha confirmado la robustez del sector inmobiliario que, gracias a la solidez y saneamiento de las empresas que lo configuran, le ha permitido afrontar la reciente crisis manteniendo los precios de la vivienda", asegura Iheb Nafaa, consejero delegado de Servihabitat. En esta línea, también destaca que “dentro de nuestra actividad, el mercado residencial, el de alquiler y el logístico se han recuperado rápidamente tras el trimestre de confinamiento domiciliario” y puntualiza que “en los últimos meses hemos podido comprobar la resiliencia de la oferta y cómo los ritmos de actividad se alineaban con expectativas optimistas después de un último trimestre en 2020 muy dinámico en cuanto al cierre de operaciones, lo que permite que estos segmentos de mercado partan de una situación aventajada para volver a moverse dentro de unas ratios de normalidad”, asevera.

La Comunidad de Madrid ha experimentado una reactivación de la actividad en el segundo semestre, aunque no ha llegado a alcanzar las cifras de 2019, sobre todo por lo que respecta al producto de segunda mano. El producto de obra nueva sigue mostrándose atractivo para la demanda, que busca viviendas con características que se adecúen a sus nuevas necesidades. Por lo que concierne a los precios, tenderán a la estabilización con ligeras bajadas en municipios del área metropolitana.

El precio de la vivienda en esta región creció un 1,8%, en línea con la media española que cerró 2020 con una variación positiva del 1,9% en los precios en el conjunto de España, resistiendo, así, al impacto de la pandemia y demostrando que nos encontramos ante un mercado sólido y saneado, con menor apalancamiento y con planes de crecimiento sostenibles a largo plazo. La comunidad ha mostrado una tendencia similar, con un crecimiento del 1,8%. En 2021, se prevé un avance positivo del 0,5 % a nivel nacional, manteniendo una línea de estabilización.

El precio de la vivienda de obra nueva se mantendrá e incluso puede crecer ligeramente. En cuanto a los precios de la segunda mano, en la capital tenderán a la estabilización, mientras que en el área metropolitana puede haber ligeros descensos. El esfuerzo medio que debe realizar un hogar en España para la adquisición de una vivienda sigue creciendo de forma moderada, situándose en 7,1 años frente a los 6,9 de 2019.

Las compraventas de viviendas se recuperarán en 2021 con un aumento del 9,1 % en la Comunidad de Madrid. Se estima que 2020 cierre con más de 58.600 operaciones, un descenso del 25,2% respecto al año anterior que se explica, principalmente, por el parón provocado por el confinamiento durante el estado de alarma, aunque en el segundo semestre casi se han alcanzado los niveles de 2019. De hecho, los ritmos de compraventas en España también han sido especialmente buenos en el tercer y cuarto trimestre de 2020, con valores de operaciones similares a los de 2017. Así, la previsión es que en 2021 este tipo de transacciones se empiecen a recuperar en la comunidad, con un crecimiento de más del 9%, lo que supondrá unas 63.900 compraventas.

El ritmo de creación de empleo y las condiciones que impongan las entidades financieras influirán en la evolución de las transacciones, del mismo modo que lo hará la demanda por inversión en inmuebles que se mantiene activa debido al interés del inmobiliario como valor refugio que genera rentabilidades más elevadas que otros productos financieros.

Las viviendas iniciadas descienden en torno al 21% 

La irrupción del covid-19 ha impactado en el ciclo de auge moderado de las viviendas iniciadas en los últimos años. En este sentido, el ejercicio 2020 cerraría con un descenso del 21,7% respecto a 2019, con una suma total de 19.786 unidades. Se estima que en 2021 el número total de viviendas iniciadas siga descendiendo, aunque de forma muy leve con un retroceso del 9,4%.

Se espera que el sector promotor mantenga las viviendas que se encuentran en fase de construcción, con un porcentaje elevado de precomercialización, pero se mostrará cauteloso a la hora de iniciar nuevos proyectos. Pese al atractivo de la obra nueva (la menos afectada), la incertidumbre y las restricciones en materia de financiación motivadas por la pandemia frenarán la dinámica experimentada en el mercado de la promoción.

En cuanto a las viviendas terminadas, el descenso es menor, con una caída del 13,6 % respecto a 2019. El año cierra con unas 18.300 viviendas terminadas y se espera que el ritmo vuelva a los niveles precovid en 2021, con un aumento del 11,6 %.

El stock disponible de obra nueva sube ligeramente en 2020 (9,9 %), hasta las 47.500 viviendas, por la vivienda embalsada, y se prevé que avance un 11,7 % en 2021, alcanzando las 53.100 viviendas en stock. La Rioja, Castilla-La Mancha, la Comunidad Valenciana, las Islas Canarias, Castilla y León, la Región de Murcia, Asturias y Cataluña son las comunidades que disponen de un stock de obra nueva superior a la media española, que es de 99,5 viviendas por cada 10.000 habitantes. La Comunidad de Madrid dispone de 70,5 viviendas por 10.000 habitantes.

Nuevas tendencias: viviendas más grandes y con terraza

Las viviendas de menos de 90 m2 han perdido cuota a favor de las viviendas con mayores dimensiones. Disponer de más espacio se ha convertido en una petición clave de la demanda en el nuevo escenario. Además, ahora, los clientes dan más importancia a las terrazas, jardines y balcones y, en cuanto a localización, gana peso la primera corona de ciudades grandes y medianas.

En referencia a las motivaciones de compra, la reposición gana dos puntos porcentuales tanto para la vivienda habitual como para la vacacional con respecto a 2019, según datos de la Red de agentes colaboradores (APIs) de Servihabitat, mientras que el interés inversor desciende dos puntos porcentuales en el caso de la vivienda vacacional, debido a las medidas restrictivas de la pandemia.

El tiempo para vender una casa se reduce a 5,9 meses

El plazo medio de venta de una vivienda habitual ha descendido desde los 6,1 meses hasta los 5,9 en un semestre. La Comunidad de Madrid, el País Vasco y Asturias son las comunidades que presentan un menor tiempo de venta con 4,3 meses.

El volumen total de viviendas cuyo comprador es extranjero desciende un 19,4 % con 10.000 operaciones perdidas por el covid-19. Al tercer trimestre de 2020, las viviendas vendidas en España cuyo comprador es extranjero han descendido un 19,4 % con respecto al mismo periodo del año anterior, hasta los 75.615 inmuebles. Se atribuyen unas 10.000 operaciones anuales perdidas a los efectos del covid-19.

Cabe destacar que el 90 % de las compras de los extranjeros siguen concentrándose en las principales capitales y en la costa mediterránea. Habrá que esperar a ver cómo se aplican los fondos estructurales en las economías europeas y cómo avanza el proceso de vacunación para determinar la reactivación del mercado del comprador extranjero en 2021.

El inmobiliario, una inversión refugio

El 23,9 % de la población española vive en alquiler, según datos del CIS, lejos de la media de la Unión Europea, que se sitúa en el 31% pero avanzando por los cambios socioeconómicos y también por el impacto del covid-19. La rentabilidad anual bruta en España para una vivienda en alquiler es del 6,8%, más de un punto porcentual más que hace un año. En la Comunidad de Madrid, esta cifra se sitúa en el 5,7%. Este incremento significativo se ha producido especialmente a partir del segundo y tercer trimestre de 2020, con la llegada de la pandemia, confirmando el posicionamiento del inmobiliario como un valor seguro para el perfil inversor.

La oferta de viviendas en alquiler en España ha crecido un 52,7% en un año, hasta las 134.000. El parque de viviendas disponibles ha aumentado considerablemente debido al trasvase de propiedades turísticas y de alquiler a corto plazo al mercado residencial, así como al cambio de venta a alquiler en propietarios que no consiguen alcanzar sus expectativas de precio. La Comunidad de Madrid es la que cuenta con un mayor número de inmuebles en alquiler de toda España, con un total de 29.360 unidades.

Por su parte, la renta mensual media para una vivienda en alquiler de entre 80 y 90 m2 en España es de 893 euros, un 1,9 % más que en diciembre de 2019, precio que se ha ido ajustando desde septiembre, cuando la renta media nacional era de 914 euros. La comunidad, junto con el País Vasco, son las regiones que registran los precios medios más elevados, de 1.046 euros.