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Las recetas para adaptar el ‘coliving’ al Derecho español

Autor: Redacción

Artículo escrito por José Méndez, abogado y socio director de Méndez Lit

El ‘coliving’ es una tendencia en España dentro del mercado inmobiliario. Sin embargo, ante este auge exponencial en los últimos años, el ‘coliving’ no tiene un encaje adecuado en nuestro ordenamiento jurídico por varios motivos.

El primero, porque esta figura no tiene cabida en la LAU. En segundo lugar, porque esta exclusión LAU nos lleva al régimen general e inespecífico del Código Civil, lo que genera inseguridad jurídica al usuario. Y, para finalizar, porque si como se deriva de su propio concepto de ‘coliving’, a la prestación residencial se le unen otros servicios, se escapa del ámbito de regulación civil.

La propia naturaleza del ‘coliving’ lleva aparejado el ofrecimiento de servicios de diversa naturaleza que son ajenos a la pura relación residencial, como por ejemplo la lavandería, el catering, la limpieza regular de la estancia o la organización de eventos. Por definición, si a la prestación (civil) de estancia residencial, independiente el nombre que le demos, añadimos cualquiera de estos servicios u otros que se nos ocurra, nos encontraremos ante un hospedaje, figura que el Código Civil regula de manera anacrónica pues data de finales del siglo XIX. Y esta es la cuestión. Superado el contrato de hospedaje del Código Civil por existir una regulación especial, la turística, su ámbito pertenece íntegramente al territorio administrativo, por lo que cualquier servicio complementario añadido a la residencia nos llevará a esta última.

Esta es la situación que todo promotor de un ‘coliving’ quiere evitar. Para ello, una de las soluciones que se barajan (y que no avalo) es la creación de una estructura bicéfala, por la cual una sociedad ofrece, vía alquiler (civil), la prestación residencial, y otra (en teoría ajena e independiente) presta los servicios accesorios. De esta manera, se “huye” de la regulación turística, sus implicaciones fiscales y mayor presión regulatoria (administrativa).

Empleando la imaginación jurídica podríamos habilitar una solución. Partiendo de la base de que para poder alquilar (bajo la LAU) necesitamos una “estancia” habitable, es decir, autónoma, no una simple habitación, podría habilitarse un edificio íntegro o parte de él, que no llevara aparejada división horizontal y que fuera una sola finca registral. Ésta podría dividirse físicamente en estancias como técnica y comercialmente queramos. Y de aquí saltamos a su alquiler, pero no de cada estancia, sino sobre la totalidad de la edificación del ‘coliving’ a cada usuario, que disfrutaría de una cuota de uso privativo a cada una de las divisiones. Este contrato sería por adhesión para cada usuario sobre la integridad del todo, otorgando usos exclusivos en estancias concretas y otras comunes o compartidas. Se trataría de una especie de coarrendamiento. Resulta complejo, pero posible.

Debemos ser conscientes que esta solución llevaría aparejadas serias dificultades de gestión y control, como así la exigencia de un reglamento de régimen interior que regulase las relaciones entre los usuarios, sin olvidar la necesidad de una delimitación muy fina de la naturaleza del contrato.

¿Y si a ello añadimos posibilidad el ofrecimiento de otros servicios ajenos al residencial? Nos encontramos con el problema inicial. La respuesta, por tanto, es la misma y el fraude de ley es el peligro. 

Otra solución, también teórica, es proyectar la figura del ‘coliving’ sobre uso urbanístico un tanto difuso, pero que, por su naturaleza, resulta muy aproximado por concepto: el “residencial comunitario”. Debiendo poner atención a cómo es concebido este uso en las diversas leyes de suelo de cada comunidad autónoma, resulta revelador que el ‘coliving’ sea significativamente parecido a las residencias de estudiantes.

Poniendo como ejemplo Madrid y su PGOU, éste uso se concibe de manera general, como una tipología del uso residencial (lo que es una salvaguarda a unos de los principales obstáculos de esta figura) donde, de manera conjunta, residen en una misma edificación personas a las que une un vínculo común. En ellas existen estancias privativas y elementos vivideros comunes. Por tanto, este uso no necesariamente requiere que sus usuarios sean estudiantes o mayores, sino que su elemento característico es la existencia de un vínculo -cualquiera - entre los residentes. Por tanto, queda abierta esta posibilidad, desde luego, sin que deba ser descartada. No debemos confundir las residencias con los colegios mayores, siendo ésta una cuestión más compleja con la que entraríamos en el terreno del suelo de carácter o uso dotacional. 

Todo esto es un ejercicio puramente teórico que exigiría un análisis de profundidad.  Sin embargo, y esto es lo esencial, no es oro todo lo que reluce en el mundo ‘coliving’, al menos en España. Será cuestión de encontrar la veta hasta que la Administración no haga uso de su función regulatoria pues, de proliferar este “negocio”, caerá por su propio peso y por necesidad de orden público, una regulación ‘ad hoc’ de naturaleza administrativo-turística que regule el ‘coliving’, tal y como pasó con las viviendas turísticas.