¿Conviene hacer contrato de alquiler a un hijo?

Existen distintas formas de ceder el uso de una vivienda a un hijo o un familiar, ya sea con o sin contrato de arrendamiento

¿Contrato de arrendamiento a un familiar, conviene hacerlo?

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Eduardo G. Martínez (Colaborador de idealista news)

29 Diciembre 2022, 19:00

Siempre que exista un contrato de alquiler, habrá que declarar los ingresos obtenidos por el arrendamiento en la renta. Hacienda no hace excepciones, aunque los inquilinos sean familiares. Sin embargo, existe una forma de ceder un piso a un familiar de forma gratuita. En este artículo, te explicamos si conviene hacer un contrato de alquiler a un hijo.

Contrato de alquiler a familiares

Si se opta por elaborar un contrato de alquiler para el piso que le cedes a tu hijo o familiar, el precio se podrá pactar libremente por ambas partes, aunque sea una cantidad simbólica, como cinco o 10 euros al mes. Ahora bien, al elegir elaborar un contrato, los ingresos obtenidos por el arrendamiento tributarán como rendimientos de capital inmobiliario. Por lo tanto, para el cálculo de la renta mínima a tributar habrá que seguir lo dispuesto en la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

El artículo 24 de esta ley, establece que “cuando el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario del bien inmueble o del derecho real que recaiga sobre el mismo sea el cónyuge o un pariente, incluidos los afines, hasta el tercer grado inclusive, del contribuyente, el rendimiento neto total no podrá ser inferior al que resulte de las reglas del artículo 85 de esta ley”.

De esta forma, a nivel fiscal, tiene el mismo efecto que el piso esté alquilado a un familiar o esté vacío. Por tanto, no es conveniente elaborar un contrato de alquiler al uso en los casos en los que la voluntad de las partes sea ceder el inmueble de forma totalmente gratuita.

¿Es obligatorio el contrato de alquiler de un piso a un hijo?

No existe una obligación legal que impida ceder un piso a un hijo o familiar sin contrato de alquiler. Siempre es aconsejable elaborar algún tipo de documento con validez legal de cara a los supuestos en los que la cesión (gratuita o no) pueda derivar en conflictos futuros.

La opción más aconsejable entre padres e hijos o familiares que quieran ceder una vivienda gratuitamente, es decir, sin que haya que pagar el alquiler, es la del comodato.

Si no se realiza ningún tipo de contrato, el hijo o familiar al que se la he cedido el piso en alquiler estará considerado como precarista, es decir, se le cede una casa para que la use sin necesidad de pagar ningún tipo de renta, sin pactar la duración de la relación y sin especificar el uso que se la dará.

¿Qué es la cesión de un piso a un hijo?

Mediante la cesión de un piso o una casa, le cedes el uso y disfrute de la vivienda (no la propiedad) a un hijo o familiar sin que tenga que pagar el alquiler. Mediante este mecanismo, el hijo o el familiar podrá usar y disfrutar la casa, pero no será el titular. Si se cambiara la titularidad, se hablaría de donación.

Cesión de vivienda en precario

En este caso, se cede de forma gratuita, sin una duración establecida y sin contrato, la vivienda a un hijo, o familiar. En el caso de que el hijo o familiar no abandonara la casa cuando se le solicite, los padres tendrán que recuperarla a través de un juicio por desahucio por precario.

Cesión de vivienda comodato

Según el artículo 1740 del Código Civil, el comodato es cuando “una de las partes entrega a la otra alguna cosa no fungible para que use de ella por cierto tiempo y se la devuelva”. Es decir, si hay un contrato de comodato, se cede una vivienda por un periodo previamente señalado. Este plazo hay que respetarlo, aunque los que ceden el inmueble, ya sea padres u otros familiares, podrán reclamar el piso si se da una situación de necesidad urgente.

Este contrato es similar a un contrato de alquiler de vivienda entre particulares; no obstante, para evitar problemas, sobre todo con Hacienda, es aconsejable incluir en el comodato la siguiente información:

Señalar claramente que se trata de una cesión gratuita.
Estipular quién se hará cargo de los gastos de suministros, cuotas de la comunidad, reparaciones, etc.
Cláusulas que regulen la relación entre las partes.

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¿Cómo tributa la cesión gratuita de una casa a un hijo o familiar?

Si se cede gratuitamente el uso y disfrute de una vivienda a un hijo o familiar, habrá que pagar el impuesto del 2% del valor catastral que establece la ley del IRPF para los inmuebles urbanos que no generan rendimientos de capital, o el 1,1%, en el caso de que la casa se ubique en un municipio en el que el valor haya sido revisado.

¿Cómo tributa el alquiler a familiares?

Si hay un contrato de alquiler entre familiares, habrá que declarar los ingresos obtenidos como rendimiento de capital inmobiliario. Esto se realizará anualmente en la declaración de la renta.

¿Cómo declarar un piso en el que vive mi hijo?

Un piso que se cede a un hijo se declara según lo que establece la ley del IRPF. Habrá que pagar como si estuviera vacío, es decir, una imputación de rentas que se calcula en proporción a su valor catastral.

¿Qué es un contrato en precario?

La cesión en precario hace referencia a cuando se cede un piso de forma gratuita, sin una duración establecida y sin contrato. Es decir, se otorga el uso y disfrute de un inmueble sin que haya un texto que fije las condiciones de dicha cesión.