La gestión en vivienda de Armengol a examen: cinco aprobados y tres suspensos en la legislatura

Las políticas de vivienda han estado más que presentes durante la segunda legislatura de Francina Armengol. Una profusión de medidas que sin embargo no han permitido al Gobierno tripartito encabezado por PSIB-PSOE frenar la escalada de precios en la vivienda o facilitar el acceso de la vivienda a los jóvenes.

Pocas, por no decir ninguna, comunidad autonómica española sufre el problema de la vivienda como Islas Baleares. La descompensación entre la infraestructura y una población que no deja de crecer ha disparado los precios y multiplicado las problemáticas.

Sin olvidar que a sus 1,17 millones de habitantes se suma la tensión turística, que ha llegado a más que duplicarla en picos de afluencia la presión humana, como el registrado el 5 de agosto de 2022 de 1,4 millones de personas.    

El número y el calado de las medidas contenidas en el programa de PSIB-PSOE defendido por Armengol en 2019, deja patente que el problema de la vivienda es de largo recorrido. Hasta trece promesas se desgranaban, de las que en este análisis se han considerado las ocho de mayor calado para evaluar cómo se ha avanzado en su resolución a lo largo de esta legislatura que ahora culmina. 

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Hay que tener muy presente que, para su segundo mandato autonómico, Armengol reeditó el tripartito del PSIB-PSOE junto a Més per Mallorca y Unides Podem. Coalición que ha obligado a pactar sus políticas con los socios, también en materia de vivienda.

Al frente de la Consejería de Movilidad y Vivienda, el socialista Josep Marí i Ribas, que el pasado mes de mayo impulsó una Comisión de Impulso y Coordinación de las Políticas de Vivienda en las Islas Baleares. Iniciativa que se sumaba a otras muchas, enfrentamos las medidas sobre vivienda del Govern Illes Balears al espejo. 

Plan extraordinario de acceso a la vivienda

Promesa: “Plan extraordinario para facilitar el acceso a la vivienda. Implementaremos en los siete primeros meses de legislatura medidas extraordinarias de carácter temporal y con las dispensas legislativas necesarias, para promover respuestas a la situación de emergencia por carencia de viviendas”.

La política sobre vivienda en Islas Baleares ha estado marcada por la Ley de vivienda 5/2018, de 19 de junio. Aunque aprobada en la anterior legislatura, requería del desarrollo de su articulado legal. De hecho, pocos días antes de la cita electoral, el 13 de mayo de 2019, el Consejo de Gobierno aprobaba el Decreto por el que se regulaban las viviendas desocupadas.

Una medida que incluía la creación del Registro de viviendas desocupadas de grandes tenedores o la cesión de uso temporal de pisos vacíos de estos mismos propietarios. Esta última, una de las medidas más novedosa y polémica de la Ley de vivienda autonómica, que se ha saldado con la incorporación de 16 pisos a final de legislatura.

Habría que esperar algo menos de un año, a 30 de abril de 2020, para que la presidenta Francina Armengol, acompañada por Marc Pons, por entonces consejero socialista de Movilidad y Vivienda, dieran a conocer un paquete de 25 medidas extraordinarias en materia de vivienda. Entre sus objetivos destacaban facilitar la promoción, construcción, implantación o uso de viviendas de titularidad pública, y poner vivienda asequible al alcance de la población de las Islas Baleares.

El 28 de octubre de 2021, el Gobierno tripartito vuelve a dar un impulso legislativo a su política en vivienda con la aprobación de una ley con ayudas concretas, especialmente las de alquiler, y otras para incidir en la salida a la luz de las viviendas vacías de los grandes tenedores. Esta nueva norma incrementó el control sobre los grandes tenedores y las consecuencias que deben derivarse cuando éstos se nieguen a colaborar en el cumplimiento de la legalidad. Igualmente, la Ley persigue, reforzar la protección de las viviendas públicas y su correcto uso.

El 28 de enero de 2023, el IBAVI (Instituto Balear de la Vivienda) informaba de la conclusión del Registro de demandantes. Entre sus acciones se incluía el envío de un SMS a los 9.104 solicitantes para impulsar y agilizar la tramitación de ayudas y otras actuaciones en materia de vivienda. El pasado mes de enero el Registro de Demandantes de Viviendas contaba con 4.638 unidades de convivencia inscritas (3.418 familias en Mallorca).

En el nuevo articulado de los beneficiarios de vivienda protegida se ampliaba las condiciones económicas hasta 6,5 veces el ​​IPREM, en el caso de unidades de convivencia sin propiedades.

La última medida de calado aprobada llegó el 20 de febrero pasado: el Programa de garantía hipotecaria. Se plasma en un acuerdo de colaboración entre IBAVI con CaixaBank, Caixa Colonya y Cajamar. El organismo público concederá una fianza de hasta el 20% del precio de esta vivienda, una vez aprobado el préstamo hipotecario que deberá financiar por encima del 80% y hasta el máximo del 100% del valor de adquisición de la vivienda. El precio de esta primera vivienda familiar no debe ser superior a 270.152 euros.

Cumplimiento. El tripartito PSIB-PSOE, Més per Mallorca y Unides Podem, liderado por Armengol, ha sido prolífico en la toma de medidas. Políticas que permiten dar por cumplida su promesa electoral de articular un Plan extraordinario para facilitar el acceso a la vivienda.

En cuanto al Programa de garantía hipotecaria, dotado de 15 millones de euros, a dos meses de su aprobación el número de solicitudes es de 175, de ellas, 24 ya aprobadas. 

Pero quizás la medida más destacada sea el acuerdo del Gobierno balear con los promotores privados que debe hacer posible la construcción de hasta 14.000 viviendas a precio tasado, de las que 513 ya están en marcha.

Queda pendiente por saber el efecto sobre el mercado real de estas decisiones. Calificadas por algunos como intervencionistas, de momento no has desplazado la problemática sobre carencia de vivienda y sus altos precios. Según la estimación de Idealista, el precio medio por metro cuadrado en esta comunidad ha pasado de 2.587 euros en enero de 2007 a 3.643 en el mismo mes de 2023.  

Este sigue siendo el tema estrella de la convocatoria con las urnas del próximo 28 de mayo, con patatas calientes como la limitación a la compra de vivienda por parte de no residentes en Baleares.

Triplicar el número de viviendas públicas realizadas

Promesa: “Duplicaremos el presupuesto actual en materia de vivienda y triplicaremos durante la próxima legislatura el número de viviendas públicas iniciadas en los últimos cuatro años. Las viviendas saldrán al mercado en régimen de alquiler”.

Tres han sido las estrategias para incrementar el parque público de vivienda durante la legislatura que ahora termina: construcción de vivienda promovida por IBAVI, la compra de vivienda por tanteo y retracto, y la novedosa y polémica medida de cesión de uso temporal de pisos vacíos de grandes tenedores habilitada con la Ley de vivienda de 2018.

Según los datos facilitados por la Consejería de Movilidad y Vivienda del Gobierno estas tres vías han servido para incrementar durante esta legislatura el parque público de vivienda en 1.299 viviendas. De ellas, tan solo 438 viviendas han sido entregadas, estando el resto en diferentes fases de licitación, redacción o proyecto.

 Cumplimiento. Teniendo en cuenta que el parque público de vivienda partía en 2019 de un patrimonio de 1.756 viviendas, las 1.299 viviendas suponen un incremento del 74%. Sin duda un esfuerzo importante que además está sustentado por su protección, ya que se ha blindado por ley su titularidad pública en el tiempo.

El desglose de la cifra ofrece el siguiente balance: las 438 entregadas (257 en Mallorca, 95 en Menorca y 86 en Ibiza) y 396 en construcción (324 en Mallorca, 55 en Menorca y 17 en Formentera). El resto proviene del derecho de tanteo y retracto, expropiación temporal acuerdo público-privados, proyecto, etc.

Pero pese al esfuerzo, la ratio de nuevas viviendas queda lejos del objetivo de triplicar su número, por lo que no se puede dar por cumplida esta promesa electoral.

Como aspectos positivos se puede señalar los 3,4 millones de euros  aprobados por Consejo de Gobierno en febrero de 2022 con destino al IBAVI para un contrato de dos años prorrogable por dos más para el mantenimiento y conservación del parque inmobiliario que gestiona.

Control de precios de alquiler

Promesa: “Control de precios de alquiler…”.

El plan de ayudas de alquiler ha sido la medida más ambiciosa en la política de control de precios. Sus importes han sido de 13,5 millones para 2022; de 8,7 millones para 2021; de 9,7 millones en 2020; y en 2019 se movilizaron 9 millones más.

Otra medida que pretende tener impacto en el medio plazo es la actualización de los precios máximos de alquiler (y venta) de vivienda protegida. Según la estimación de los promotores, esto podría significar la puesta en el mercado de hasta 14.000 viviendas a precio tasado, de las que 522 ya están en construcción en Mallorca e Ibiza.

Cumplimiento: A lo largo de la legislatura las ayudas al alquiler han multiplicado por nueve su presupuesto, que era de 1,5 millones en 2015. “Y esto significa que también llegamos a más gente”, se apunta desde la consejería: los beneficiados se han multiplicado por siete, de los 785  de 2015 a unos 5.400 beneficiarios de 2020, la última convocatoria cerrada.

Pese a la inyección de dinero público en el mercado las cifras son incontestables: en enero de 2019 el precio medio por alquiler en la comunidad era de 11,6 euros/m2 mientras en el mismo mes de este año asciende a 13,1 euros/ m2, según datos de Idealista. Un incremento que no permite dar por cumplida la principal promesa electoral analizada en este punto, una muestra también, de la complejidad de esta problemática.   

Queda pendiente de ver el impacto sobre los precios de alquiler de otras medidas. La más importante es el señalado acuerdo para la actualización de los precios máximos de alquiler y venta de las promociones de vivienda protegida.

Derecho de tanteo y retracto

Promesa: “Estableceremos nuevas medidas legales que permitirán al Govern el derecho de tanteo y retracto para adquirir bloques enteros de viviendas cuando salgan a la venta”.

El 21 de enero de 2021 el Gobierno balear informaba del inicio de la compra de viviendas de grandes tenedores vacías con la adquisición de las ocho primeras. La primera acción en aplicación del Decreto 2/2020 que otorgó al Gobierno el derecho preferente de compra cuando un gran tenedor pretenda vender sus viviendas a otro gran tenedor por el mismo precio ofertado.

Cumplimiento: Según los datos oficiales han sido 106 las viviendas adquiridas por tanteo y retracto. De ellas 53 de grandes tenedores y otras tantas de operaciones con particulares, con una inversión total de 13 millones de euros.

El reparto es de 96 en Mallorca, seis en Menorca y cuatro en Ibiza. Su uso preferente es a entidades del tercer sector y administraciones públicas y menores de 35 años. Estas acciones dan por cumplida con la promesa electoral.

Rehabilitación

Promesa: “Preservaremos el territorio con un crecimiento cero. La solución no pasa por nuevos desarrollos para crear nuevo suelo, sino por aprovechar los ya previstos y apostar por la rehabilitación y el reaprovechamiento”.

Asumiendo que esta promesa electoral contempla la modernización y regeneración del parque inmobiliario ya existente, el Gobierno balear ha articulado hasta seis programas de ayuda a la rehabilitación.

• Programa de ayuda de rehabilitación a nivel de barrio, dotado con 8,6 millones de euros.
• Programa de apoyo a las oficinas de rehabilitación: 1,2 millones de euros.
• Programa de ayuda a las actuaciones de rehabilitación a nivel de edificio: 8 millones de euros.
• Programa de ayuda a las actuaciones de mejora de eficiencia energética en viviendas: 8 millones de euros.
• Programa de ayuda en la elaboración del libro del edificio existente para la rehabilitación y la redacción de proyectos de rehabilitación: 2,5 millones de euros
• Programa de ayuda a la construcción de vivienda social en edificios energéticamente eficientes: 12,3 millones de euros.

Cumplimiento. La inyección conjunta de ayudas a la rehabilitación del parque de vivienda balear actual ha sido de 40,63 millones. Esta labor se ha visto beneficiada por la oleada de millones llegados desde Bruselas en planes como los Fondos Next Generation, cuya gestión en esta materia corresponde a la administración autonómica.    

Menos burocracia para promoción con vivienda social

Promesa: “Simplificaremos la tramitación administrativa y el cumplimiento de plazos de concesión de licencias con silencio positivo en los casos en los que se destine el 60% a vivienda social…”.

Con la aprobación en marzo por Decreto Ley de declaración de interés autonómico los proyectos de vivienda de protección oficial, tanto pública como privada, el Gobierno de Islas Baleares asegura dotar de mayor agilidad este tipo de promociones. Una medida aprobada el pasado mes de marzo.

En esta política de colaboración entre el Govern balear con la empresa para la promoción de vivienda protegida se enmarca el citado acuerdo de actuación de precios máximos de venta y alquiles de vivienda protegida. También se han actualizado los niveles de ingresos máximos de las unidades de convivencia beneficiarias para llegar a más ciudadanos

Desde el punto de vista de los usuarios, se ha agilizado la gestión de estas viviendas. Por ejemplo, mientras antes transcurría una media de tres meses antes de la ocupación de una de las viviendas que se había vaciado, ahora ese trámite se solventa en tres semanas.

Cumplimiento: Fruto del acuerdo firmado con promotores privados se agiliza la tramitación de vivienda protegida promovida por la empresa privada. Según estos promotores se espera construir 14.000 viviendas (513 ya en construcción). Esta medida acompañada de otras medidas como la anteriormente citada, permite dar por cumplida esta promesa electoral.

Vivienda joven

Promesa: “Programa Vivienda Joven”.

En Noviembre de 2021, el Gobierno de Islas Baleares  pone en marcha la bolsa de vivienda pública específica para jóvenes. El compromiso es adjudicar a este colectivo el 50% de los pisos adquiridos a grandes tenedores por tanteo y retracto. Los beneficiarios no pueden tener más de 35 años y vivir en la comunidad por un tiempo mínimo de un año, entre otras condiciones.

También el 15% de las viviendas de las nuevas promociones de precio tasado están destinadas a este colectivo.

Otra medida dirigida a los jóvenes es el Bono Alquiler Joven. En la convocatoria de 2022 se destinaron 4,8 millones de euros a la iniciativa.

Por parte del IBAVI, se han creado listados específicos para este grupo poblacional con la intención de gestionar su demanda de un modo más específico. Este organismo también ha destinado a alquiler de siete años a menores de 35 años, los 16 pisos incorporados en aplicación de la norma de cesión de usos temporal de pisos vacíos de grandes tenedores de la Ley de vivienda de 2018.

Cumplimiento: pese a la batería de medidas, las cifras son tozudas: el Govern tan solo ha adjudicado unas 150 viviendas públicas a jóvenes y 1.200 han sido beneficiados por las ayudas de alquiler de 2022. Tratándose de uno de los colectivos más afectados por el precio, estas cifras no contribuyen de momento a solventar el acceso a la vivienda joven.

Incentivos fiscales

Promesa: “Impulsaremos incentivos fiscales y mediación de la administración para incentivar a los particulares a poner viviendas en alquiler, además de concursos públicos de compra de viviendas en plurifamiliares por alquiler social”.

Para la compra de vivienda se contempla una rebaja fiscal del tipo que pasa del 8% general al 4% para viviendas por valor de hasta 270.000 euros. Por el contrario, las viviendas de lujo vendidas entre un millón y dos millones de euros pagarán el 12 % del impuesto de transmisiones patrimoniales. Y las viviendas por encima de los tres millones de euros, el 13 %.

En cuanto a las deducciones autonómicas del IRPF, la cuantía máxima desgravable de cada bonificación subirá el 10%, siendo todas las desgravaciones compatibles. Medidas que afectan tanto a propietarios como inquilinos. Además, se ha elevado el umbral de muchas desgravaciones autonómicas desde los 25.000 euros hasta 52.800 euros en declaración conjunta o 33.000 euros en declaración individual.

Destaca una nueva deducción de un máximo de 250 euros para las rentas medias con una hipoteca de tipo variable sobre la vivienda habitual, que se aplica sobre los intereses de crédito. Medida arbitrada para compensar el encarecimiento de los tipos variables.

Otras deducciones en materia de vivienda son:

• De 440 euros por alquiler de vivienda habitual para menores de 36 años, personas con discapacidad y familias numerosas.

• Del 50% de las inversiones por mejora de la sostenibilidad de la vivienda habitual, hasta base máxima de inversión de 10.000 euros.
• De hasta 440 euros a los propietarios de vivienda en alquiler para gastos de seguros que cubran el impago de alquiler.
• Hasta 440 euros para alquiler de vivienda por traslado temporal de residencia a otra isla del archipiélago.

 Cumplimiento: Los incentivos aprobados durante esta legislatura permiten dar por cumplida la promesa electoral de 2019 que cierra este análisis de la gestión en materia de vivienda del Gobierno presidido por Armengol.