La gestión en vivienda de Ayuso a examen: seis aprobados y dos suspensos en la legislatura

¿Qué ha sido de las promesas que Isabel Díaz Ayuso realizó a los madrileños en su camino a la Puerta del Sol? Tras el análisis realizado por idealista/news a las ocho propuestas más significativas del programa electoral de 2019 en materia de vivienda, seis pueden darse por cumplidas y dos por incumplidas, si bien estas últimas son especialmente relevantes.

Suspende la gestión de Ayuso en materia de vivienda pública, de las 25.000 prometidas solo se han entregado 1.300, si bien hay un total de 9.500 viviendas aprobadas en diferentes fases de ejecución. Tampoco ha cumplido con la promesa de una nueva ley de suelo, cuya redacción queda pendiente –si la demoscopia no falla– para la próxima legislatura.  

Aprueban sus políticas de regeneración urbanas, muy centradas en maximizar los recursos y dotar de mayor autonomía a los municipios, y de modernización del parque de vivienda. Entre otras, también se ha cumplido con las promesas en materia de rebaja de la fiscalidad para el fomento del arrendamiento y la compra de vivienda tras un nacimiento.

Freepik

“Garantizar el acceso a una vivienda a todos los madrileños” fue uno de los subrayados del programa con el que  Isabel Díaz Ayuso se presentó a la presidencia de la Comunidad de Madrid en 2019. El voto la ubicó como la segunda lista más votada, solo por detrás de la del PSOE.

Finalmente, la popular se alzó con la presidencia de la Asamblea de Madrid gracias a un pacto de gobierno con Ciudadanos y el apoyo de Vox. Alianza que no fue necesaria repetir tras las elecciones de 2021, cuando el equipo liderado por Ayuso logró el 44,3% de los votos madrileños, un resultado de dimensión inédita en la historia de las elecciones de esta autonomía.

Ponemos la lupa sobre la gestión de la vivienda en los últimos cuatro años, piedra angular de un sector estratégico para la comunidad madrileña como el inmobiliario. Según datos del propio Gobierno autonómico representa el 14% de su PIB y el mismo porcentaje de empleo.

Regeneración de las ciudades

Promesa: “Trabajaremos por la regeneración de nuestras ciudades, impulsando la rehabilitación de edificios y regulando la posibilidad de que puedan ser ampliados con esta finalidad para eliminar, por ejemplo, infraviviendas”.

La Ley Ómnibus de 21 de diciembre de 2022 incluyó propuestas de aprovechamiento urbanístico en suelo urbano. De este modo pone en manos municipales una herramienta para “conjugar las necesidades del interés general y el particular al viabilizar una operación en suelo urbano consolidado que de otra forma no resultaría posible”.

“En este sentido”, continúan explicando desde la Consejería de Vivienda, “un operador propietario de un suelo cuya edificabilidad ya esté agotada y que necesite llevar a cabo un incremento de la misma, podrá comprar a otro operador propietario de otro suelo en el mismo ámbito ese aprovechamiento objetivo que no haya agotado o no tenga previsto agotar, con los límites que en la nueva regulación se establecen”.

Cumplimiento: Dada la indefinición de la promesa electoral de Ayuso en el capítulo de regeneración del urbanismo (el apartado de rehabilitación de edificios lo abordamos a continuación) se pueden considerar como un avance las medidas que dotan de mayor autonomía a los ayuntamientos de los municipios más poblados en la gestión de su suelo.

La Ley Ómnibus ofrece un instrumento a los ayuntamientos para actuar en las parcelas públicas de suelo calificado como equipamiento o dotacional que no han cumplido con su destino, permitiendo construir vivienda. En declaraciones de la consejera Paloma Martín del pasado mes de enero, crea “un marco regulatorio favorable al emprendimiento y el desarrollo de proyectos e inversiones. Ahora está en manos de los diversos operadores, públicos y privados, aprovechar todas las herramientas y oportunidades que ofrece”.

El nuevo marco faculta a los municipios con más de 15.000 habitantes a modificar o corregir su planteamiento urbanístico sin el requerimiento de modificar el Plan General, para ello se da la opción de crear planes especiales sin mediación de la Comunidad de Madrid, como ocurría hasta ahora. Una medida que supone “una reducción de seis meses en los plazos de tramitación, agilizando la implantación de actividades, desarrollos urbanos e inversiones”.

Rehabilitación y conservación de edificios

Promesa: “Fomentaremos la conservación y accesibilidad de las viviendas en nuestra región, con ayudas a la rehabilitación edificatoria, en especial para mejorar la accesibilidad (ascensores, rampas y salva escaleras), pero también la eficiencia energética de las viviendas, y complementando los planes de rehabilitación y regeneración urbana con aseguramiento de la financiación a las comunidades de propietarios”.

Al calor del marco del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 regulado por el Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo, se han desarrollado en la Comunidad de Madrid diferentes programas relacionados con la rehabilitación.

Destacan los más de 28,8 millones destinados a la eficiencia energética y los 26,5 millones a acciones de conservación, que han beneficiado a un total de 24.688 viviendas de 2019 a 2021.

Por su parte, el programa de fomento de la regeneración y renovación urbana y rural ha beneficiado a 12.563 viviendas

A estas cifras hay que sumar el llamado Programa 11 de Ayudas a la mejora de la accesibilidad en edificios residenciales y en viviendas, que cuenta con unos fondos de 26,5 millones y una estimación de impacto a otras 7.500 viviendas.

En torno al Real Decreto 853/2021, de 5 de octubre (financiado con fondos Next Generation) la Comunidad de Madrid trabaja en otros cuatro planes. El programa de ayuda a las actuaciones de rehabilitación a nivel de barrio afectará a un mínimo de 5.563 viviendas en los 27 Entornos Residenciales de Rehabilitación Programada (ERRP) identificados. 

Hasta finales de junio continúa abierto el plazo de solicitud de otros tres planes (rehabilitación de edificios, mejora de la eficiencia energética de viviendas, y de ayudas a la elaboración del libro del edificio para la rehabilitación y la redacción de proyectos de rehabilitación) que esperan beneficiar a 22.411 viviendas.

Cumplimiento: La inyección de dinero llegada desde Europa para la renovación del parque de vivienda se ha hecho notar en este capítulo. Entre las acciones ejecutadas y las previstas, se benefician un total de 72.725 viviendas, lo que sin duda permite dar el aprobado con nota en el capítulo de rehabilitación y conservación de edificios.

Ayudas al alquiler joven

Promesa: “Culminaremos el ‘Plan Alquila Joven’, promoviendo el alquiler en favor de los jóvenes madrileños, mediante la ampliación del seguro de impago de rentas por una anualidad más, hasta los dos años, en favor de los menores de 35 años, con un tratamiento especializado en cuanto a sus necesidades en el servicio de la oficina y tramitando una exención en el pago de su precio público en su favor”.

Finalmente, el plan de fomento de alquiler no establece diferencias entre los propietarios que ponen a disposición su vivienda para alquiler a jóvenes o a otros. En conjunto, el Plan Alquila ha superado los 100.000 contratos y ha supuesto la inscripción de casi 73.000 viviendas.

Cumplimiento: Siempre según datos de la Consejería de Vivienda, a cierre de 2022 se habían firmado unos 1.500 contratos a menores de 35 años. La cifra permite reconocer los avances en esta área de la gestión del equipo de Ayuso.

Ayuda a la primera vivienda

Promesa: “Impulsaremos un nuevo programa de ayuda a la compra de vivienda, denominado ‘Mi Primera Vivienda’ […] Para ello articularemos la fórmula jurídica más adecuada –aval o seguro– que permita acceder a hipotecas de hasta el 95% del valor de la vivienda”.

Fue en septiembre de 2022 cuando se lanzó la convocatoria de Mi Primera Vivienda. Permite a los menores de 35 años aumentar la concesión de una hipoteca en hasta el 95% del valor del inmueble, siempre que no rebase los 390.000 euros. Las entidades adscritas a esta iniciativa son CaixaBank, Ibercaja y Santander.

Cumplimiento: Este programa ha facilitado ya la concesión de 420 hipotecas y beneficiado a 650 jóvenes por lo que, según estos datos de la Consejería de Vivienda de la Comunidad de Madrid, también se puede dar por cumplida la promesa electoral.

Deducciones IRPF por arrendamiento

Promesa: “Los arrendadores de vivienda podrán deducirse en el IRPF el 10% del importe de determinados gastos asociados al alquiler, como los gastos de conservación y mejora, seguro de hogar y riesgo de impagos, obtención del certificado de eficiencia energética… con un límite anual de 150 euros”.

Entre las novedades de 2023 para aplicar reducciones a la declaración de la Renta, figura la dirigida a los arrendadores de vivienda por un importe máximo de 150 euros anuales. Se corresponde con las deducciones por gastos de conservación o reparación del inmueble, formalización de contratos de arrendamiento, primas de seguro por daños e impagos o certificados de eficiencia energética.

Cumplimiento: Aunque ha habido que esperar al final de la legislatura, el Gobierno de Ayuso ha cumplido con esta promesa electoral.

Deducción IRPF por compra de vivienda tras nacimiento

Promesa: “Las familias que se vean incrementadas por nacimiento o adopción y, como consecuencia de ello, decidan comprar una nueva vivienda para convertirla en su residencia habitual, podrán deducir el 10% del precio de adquisición, prorrateado en 10 años, de la cuota íntegra del IRPF, con un límite anual de 700 euros”.

Dentro de la Ley de deducciones fiscales aprobada por la Comunidad de Madrid en marzo de 2023, se recoge la protección a la maternidad y paternidad y el fomento de la natalidad y la conciliación. En materia de ayudas para el acceso a la vivienda, contempla que la compra vinculada a un nacimiento o adopción tendrá una deducción del 10% del precio de adquisición, prorrateada durante diez años, con un límite anual de 700 euros.

Cumplimiento: Se puede dar por cumplida esta promesa electoral en el último ejercicio fiscal de la legislatura.

25.000 viviendas en suelo público

Promesa: “Entre las primeras medidas, crearemos el ‘Plan Vive Madrid’, promoviendo la construcción de hasta 25.000 viviendas en suelo público, orientadas sobre todo a los jóvenes, pero también a otros colectivos, y con el objeto de conseguir precios más bajos de alquiler”.

La gestión de Ayuso ha pinchado en este ambicioso objetivo de entrega de vivienda pública. Según datos facilitados por la propia Consejería de Medio Ambiente, Vivienda y Agricultura, desde junio de 2019 la Agencia de Vivienda Social (AVS) ha entregado casi 1.300 viviendas. De estas, el 47% eran viviendas de especial necesidad.

A esta cifra hay que sumar “1.600 casas eficientes energéticamente”, que actualmente se encuentran en distintas fases de construcción, algunas de ellas ubicadas en la Sierra Norte y zonas despobladas. Tras su ejecución, habrá que sumar esta cifra a las 22.295 que actualmente contabiliza el registro de la Agencia de Vivienda Social para la Comunidad de Madrid.

La consejería dirigida por Paloma Martín también informa de los avances del Plan Vive. Este modelo que apuesta por la colaboración público-privada ha adjudicado ya sus dos primeras fases, “que supondrán 6.600 viviendas eficientes repartidas en doce municipios de la región para su alquiler a un precio un 40% inferior al de mercado”, explican.

Cumplimiento. No se puede dar por cumplida la promesa electoral de 2019, ya que en esta legislatura tan solo se han entregado 1.300 viviendas de la AVS. Los datos son más positivos si a las señaladas se suman otras aprobadas, pero en distintas fases de ejecución, con lo que el resultado en vivienda pública generada en las legislaturas de Ayuso arroja un saldo de 9.500.

De ellas, 1.600 viviendas son de la AVS aprobadas y en fase de proyecto u obra, y otras 6.600 del Plan Vive, que contempla dos fases. La primera es de 5.400 viviendas, de las que ya se encuentran en ejecución 4.500, “el resto no lo ha hecho porque los ayuntamientos aún no han dado la licencia”, justifica la Consejería de Vivienda, que también informa de que las primeras familias en ocuparlas lo harán en los meses finales de 2023 o inicio de 2024.   

Nueva Ley del Suelo

Promesa: “Propondremos una Ley del Suelo en la Comunidad de Madrid, que diseñe un nuevo marco normativo que permita unas ciudades y pueblos sostenibles, con acceso a la vivienda y calidad de vida para los madrileños; y compatible con favorecer la inversión en nuestra región, dinamizar la economía, generar empleo y afrontar la problemática de la despoblación en el mundo rural madrileño”.

En octubre de 2020, la Comunidad de Madrid aprobó una modificación de la Ley del Suelo 09/2001 sobre todo enfocada a agilizar la burocracia: “Contempla la eliminación de la mayoría de licencias urbanísticas, excepto las estatales, que hasta ese momento eran obligatorias”.

Desde la Consejería de Vivienda también se explica que las licencias han sido sustituidas por declaraciones responsables para agilizar los plazos: “De esta manera, las licencias que se otorgaban en una media de 12 meses se pueden hacer de inmediato con el beneficio que conlleva para los ciudadanos y ayuntamientos, encargados de tramitarlas, y el consiguiente ahorro de tiempo y dinero”.

Dentro la Ley de medidas urgentes para el impulso de la actividad económica y la modernización de la Administración, Ley 11/2022, de 21 de diciembre se incluyeron decisiones de calado en el sector urbanístico: “Supone la reforma más ambiciosa y liberalizadora de la Ley de Suelo de la Comunidad de Madrid desde su promulgación hace más de dos décadas”.

Desde la consejería se justifica la afirmación en base a las facilidades que se ofrecen para destinar más suelo a vivienda pública: “Los ayuntamientos podrán utilizar parcelas dotacionales públicas vacantes para levantar vivienda pública en régimen de alquiler, dinamizando este mercado a corto plazo”.

Cumplimiento. Cuatro años después la Ley del Suelo no ha sido redactada, aunque desde la Comunidad madrileña se argumenta haber avanzado en la redacción del proyecto de una ley ómnibus compleja y ambiciosa. “Será un modelo más ágil y sencillo para la aprobación de instrumentos de planeamiento, favoreciendo el desarrollo económico, la atracción de inversión y fomentando la sostenibilidad tanto económica como social y medioambiental”, se argumenta.

Por tanto, habrá que esperar a ver si el PP revalida la presidencia en la Asamblea de Madrid para conocer cómo se concilia un marco jurídico del sector más sostenible y respetuoso con el medio ambiente, según se prometió, y que además ofrezca un mejor rendimiento de los recursos y satisfaga la demanda de vivienda para contener el alza en sus precios. 

De momento, la aprobación de la citada medida de 2020 ha servido para sustituir el sistema de licencias por uno más ágil de declaración responsable. Por su parte, la Ley Ómnibus de impulso a la economía madrileña no exige la modificación del Plan General del ayuntamiento para destinar parcelas municipales a la construcción de vivienda pública en alquiler.