El popular y televisivo economista José Carlos Díez nos abre afectuosa y generosamente las puertas de su hogar en Madrid, en el madrileño barrio de Hortaleza-Barajas, en el distrito de Valdebebas, para conceder una entrevista a Idealista News y poder conocer su visión sobre el mercado inmobiliario español.
Además de sus apariciones públicas en los medios de comunicación, sus ponencias y su trabajo como asesor financiero, el palentino José Carlos Díez lleva más de veinte años entregado al mundo académico, principalmente como profesor de Macroeconomía y Finanzas Internacionales en la Universidad de Alcalá de Henares. También fue profesor de Macroeconomía en el Master of Business Administration de ICADE.
Cercano, familiar y muy buen amigo de sus amigos, su presencia en los principales medios de comunicación nacionales e internacionales es muy intensa: columnista habitual de El País, donde publica una colaboración semanal, y colaborador de medios internacionales como Bloomberg, Reuters, The Economist y Financial Times.
Sin embargo, su popularidad mediática y sus más de 100.000 seguidores en Twitter no le han hecho olvidar sus orígenes en una familia humilde, de la que se siente muy orgulloso: “Tuve una infancia feliz, a pesar de haber tenido problemas para llegar a fin de mes, pero sin pasar necesidades básicas”, como él mismo cuenta incluso en su propio Blog El Economista observador, donde mantiene una newsletter gratuita mensual, en la que va analizando distintos indicadores económicos del panorama actual y que cuenta con más de 30.000 suscriptores de todo el mundo.
Su prestigio le ha llevado a ser Miembro del Consejo Asesor del PNUD, organismo de la ONU para América Latina, y en la actualidad también es CEO de Global Economic Analysis, una consultora que asesora sobre estrategias financieras y económicas.
Como buen observador de la realidad, ¿qué opinión le merece el panorama actual del sector inmobiliario?
Pues veo que tenemos tres problemas fundamentales: una sobrepoblación o concentración de gente en las grandes ciudades; una importante falta de stock, pues estamos en 100.000 viviendas nuevas finalizadas al año, cuando necesitaríamos por los menos el doble. Y en lo que se refiere a viviendas públicas o sociales ya ni hablamos. Necesitamos con urgencia viviendas de calidad, pero a precios asequibles para jóvenes o familias con pocos recursos.
Luego toda esta problemática se ha agravado en los grandes núcleos urbanos con el alquiler turístico, y la falta de actuación del sector público.
Los dos partidos políticos mayoritarios tienen que asumir la responsabilidad. No se está haciendo bien el parque de viviendas desde el año 2010-2014. Entonces hay que preguntarle a los políticos si de verdad creen que no es necesario un parque público de viviendas, especialmente en alquiler, que, en mi opinión, es lo que está distorsionando más el mercado. Y si deciden que es necesario un parque público de viviendas, nos tienen que explicar cuál es su plan y por qué no lo han ejecutado en los últimos diez años. Pero se necesita una estrategia de política de vivienda clara y en España ni hay plan ni se le espera.
Y al hilo de esto, ¿qué opinión le merece entonces la nueva Ley de Vivienda?
Los economistas sabemos de muy pocas cosas, pero hay algo que está claro es que la planificación de precios no funciona. No ha funcionado ni en Alemania, que es el país más cartesiano que existe en el planeta, y no va a funcionar en ningún país del mundo. Tienes y debes tener una intervención activa en el mercado, porque el Estado necesita primero regular y la vivienda es un mercado muy complicado, es un mercado de stocks. Tardas mucho tiempo en sacar nuevo producto y nueva oferta al mercado. Yo he trabajado en él con arquitectos y conozco muy bien el sector inmobiliario y prácticamente un ciclo, desde que empiezas con el suelo hasta que entregas la vivienda, no lo haces en menos de seis o siete años.
¿Y qué alternativas tenemos?
Pues es que no se trata de un mercado normal; necesita una regulación ordenada donde los precios de la oferta y la demanda funcionen, pero en función de unas reglas más o menos ordenadas y donde haya una planificación urbanística desde el lado de la ciudad, de las demandas que haya, ver hacia dónde van las necesidades y cuántas viviendas hay que poner en el mercado, cómo está la dotación de servicios de esas viviendas, cómo llega el metro y el transporte, cómo llega el agua, cómo llega la electricidad. O sea, es un mercado que no puede funcionar sin la intervención del Estado. Pero necesita una intervención inteligente.
Yo creo que la nueva Ley de Vivienda no identifica ni va a resolver los actuales problemas del sector inmobiliario. Las comunidades autónomas o los ayuntamientos tienen que hacer una política pública de vivienda, que puede ser con inversión privada, como está pasando en las renovables. Y tienen que limitar el número de alquileres turísticos en el centro de las ciudades y poner oferta de vivienda en alquiler accesible especialmente para jóvenes, etc.
¿Es España un país de ‘propietarios’?
Somos el país del mundo que más patrimonio y porcentaje en vivienda tiene. El ladrillo nos pone. Hemos creado cuatro burbujas inmobiliarias desde los años 60 y montaremos más porque nos pone mucho el ladrillo. Desde la Edad Media no hemos avanzado mucho y no tenemos mercados alternativos.
¿Qué opinión le merecen los grandes tenedores y fondos de inversión?
España necesita profesionalizar el sector de la vivienda, especialmente en alquiler. Es un sector muy fragmentado. Manuela Carmena, que no es sospechosa de ser ultraliberal, hizo un análisis de la ciudad de Madrid y en manos de grandes propietarios o grandes fondos está menos del 10% de la oferta de alquiler.
¿Por qué cree que no se hacen más viviendas públicas o sociales?
Aquí el nuevo Gobierno sí podría ayudar y debería cambiar la Ley de Protección Pública, para poder ofrecer de verdad viviendas más accesibles. En la actualidad, para acceder a una vivienda de protección pública tienes que dar normalmente el 20% por adelantado y tardan dos o tres años en entregártela. Entonces, tienes que vivir de alquiler y hay muy poca gente que pueda adelantar el 20% y muy poca gente que pueda pagar una doble cuota de la vivienda en propiedad y del alquiler. Se están haciendo viviendas para gente de renta media alta, que realmente no es quien más las necesita. Es fundamental hacer una intervención pública inteligente.
¿Crees que realmente tenemos un problema con la ‘okupación’ y la ahora llamada ‘inquiokupación’?
Bueno, sí, yo creo que es un problemón, sobre todo en algunas ciudades como Madrid y, aún más en Barcelona. Si miras los datos de denuncias de ocupación, se concentran en una ciudad muy concreta que se llama Barcelona, que se ha deteriorado muchísimo en los últimos cinco o seis años, y son cifras del Ministerio de Justicia.
Luego, tenemos un problema añadido y es que la Justicia en España es muy lenta, desesperadamente lenta. Y entonces no es justa. Si a ti te ocupa alguien una vivienda y tardas tres o cuatro años en desahuciarle y te cuesta un dineral pagar a los abogados, pues tu dime… Tenemos una Ley de Procedimiento judicial del siglo XIX y tendría que ser lo primero que se revisara y cambiara, antes que nuevas leyes de vivienda.
¿La solución a la escasa oferta de vivienda en propiedad pasa por incentivar el alquiler?
En España tenemos un problema cultural muy arraigado contra el que es muy complicado luchar. Cuando me fui por primera vez de casa y me fui a vivir de alquiler, mi madre me decía todos los días que venía a verme a casa, que estaba tirando el dinero pagando el alquiler.
Aunque haya zonas con precios disparados, en España aún no hay una mentalidad o una cultura de que el alquiler sea una fórmula que supone menos gastos que tener una vivienda en propiedad y que, muchas veces, te permite vivir en zonas donde no te podrías permitir comprar algo en propiedad, es decir, que también tiene sus ventajas.
Si tienes un problema en el alquiler, tienes que diseñar incentivos, especialmente incentivos fiscales, para hacer atractivo el alquiler y dar seguridad y protección jurídica a los propietarios de viviendas. El sector privado no puede asumir roles que le competen al sector público.
Pero ¿por qué no acaba de despuntar el alquiler en España como en otros países vecinos?
Yo creo que hay una cultura de la propiedad muy enraizada desde la Ley de División Horizontal franquista del 64, y evidentemente no hemos hecho nada para cambiar eso. Ninguno de los gobiernos de la democracia se ha planteado en serio hacer un parque de vivienda en alquiler público que pueda desarrollar ese mercado. Luego en el mercado privado, por ejemplo, el mercado de hipotecas es 100% privado en la actualidad, y el mercado hipotecario lo empezó el Banco Hipotecario en los años 70, porque por entonces los bancos privados no daban hipotecas en aquel momento a largo plazo.
Tienen que ofrecer medidas e incentivos fiscales y seguridad jurídica para que la gente que tiene viviendas en propiedad las quiera poner en alquiler. Eso es muy importante.
También tienen que limitar el tema del alquiler turístico, porque está canibalizando los centros de las grandes ciudades españolas, como en Madrid, Barcelona o Málaga, y está generando un problema de escasez de oferta en esos núcleos urbanos. Y cuando tú pones el precio del centro de la ciudad al alza, tiene un efecto hacia el resto de las áreas metropolitanas y están expandiendo la subida de precios también a las periferias, donde no hay alquiler turístico.
¿Liberalizar más suelo también ayudaría?
La liberalización del suelo y poner más suelo en el mercado no garantiza que el precio vaya a bajar. De hecho, eso ya se hizo y tuvimos la mayor burbuja inmobiliaria de precios desde Isabel la Católica.
El mercado de suelo y de vivienda que va asociado al suelo es de oferta y demanda como cualquier mercado, pero la oferta tarda muchos años en ponerse en el mercado. El precio de la vivienda se determina en el stock de viviendas usadas, especialmente en el centro de las ciudades, donde no hay suelo disponible para construir.
En ciudades como Madrid, por ejemplo, o construyes en altura, como está pasando aquí en Valdebebas, que ya están construyendo en 12 o 13 alturas, o no hay suelo disponible para todos los que quieren vivir en la capital.
Entonces, en ese sentido, evidentemente lo que habría que hacer es una buena regulación, pero yo creo que lo que ahora mismo está generando más problemas de distorsión de precios es el mercado del alquiler.
¿Podemos tener esperanza a corto plazo para solucionar los problemas de la situación de la vivienda en España?
Resolver el problema de la vivienda en las grandes ciudades en España va a llevar mínimo cinco años y haciéndolo todo perfecto. Es decir, poniendo más oferta de viviendas en el mercado y a precios asequibles para estabilizarlos, y aún así, seguirán subiendo. Porque evidentemente si todo el mundo quiere vivir en el barrio de Salamanca, en Madrid, o en el distrito 22, en Barcelona, o en La Malagueta, y no hay oferta y mucha gente quiere comprar, pues los precios van a seguir subiendo.
La parte más íntima y personal de José Carlos Díez
¿Qué es para usted su hogar?
Yo asocio el hogar a la familia. Tengo un fuerte componente familiar y llevo con mi mujer desde marzo de 1989. Mi vivienda es donde yo comparto mi felicidad con mis seres queridos. Es evidente que yo tengo suerte de trabajar en lo que me gusta. Mi trabajo es maravilloso, pero donde soy feliz es aquí. El otro día celebré mi cumpleaños en el jardín, y yo soy feliz con mis amigos. No soy feliz saliendo por la tele y haciendo entrevistas.
La vivienda te da esa capacidad de ser tú mismo, de encontrarte contigo mismo, de tener tus valores y reflejarlos en ella. Y hablamos de una vivienda siempre que la renta te puede permitir tener una solución habitacional y, en este sentido, me siento muy afortunado.
¿Y cómo sería su vivienda ideal?
Pues yo es que soy muy pragmático. Siempre he pensado, como San Agustín, que no es más feliz el que más tiene, sino el que menos necesita. Y yo me siento un privilegiado, tengo una casa maravillosa, Para mí mi vivienda ideal es ésta en la que vivo.
Yo vengo de una familia muy humilde. Vivíamos en 60 metros y éramos cuatro personas. Luego mi madre se divorció muy joven y mi padre salió de la casa. Nos quedamos tres. No teníamos dinero porque el divorcio te genera un problema financiero. Vinieron dos primas nuestras desde Burgos y a partir de ahí fuimos cinco personas conviviendo en una casa de 60 metros con dos dormitorios, sin aire acondicionado, en un bajo. Yo he vivido noches tropicales y vengo de muy abajo, y a lo mejor por eso también valoro tanto lo que tengo y me parece que no puedo pedir más.
¿Cuál es su rincón favorito de la casa?
Pues tengo dos: la habitación que uso de despacho, que tiene las vistas al Valle del Jarama y me encanta ver los amaneceres, que son preciosos y me cargan de energía cada día. Desde ahí comienzo el día con mi propia sesión de mindfulness y doy gracias por vivir otro día.
Y luego, tenemos el privilegio de tener un pequeño jardín. que no es muy grande, pero hacemos mucha vida en él, con una pequeña piscina. En la pandemia lo disfrutamos muchísimo y, en conjunto, me parece el mejor rincón de la casa.
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