La ocupación ilegal, también llamada okupación, es uno de los mayores miedos para cualquier propietario. Por eso, es muy importante conocer el estado posesorio de cualquier inmueble antes de comprarlo. Sin embargo, puede suceder que nos hagamos con una vivienda en la que residan personas sin permiso y sin título alguno que lo permita, ya sea voluntariamente o sin conocimiento previo.
Te contamos cómo echar a un okupa de tu casa nueva y qué herramientas existen a tu disposición en cada caso.
Si compro una casa y está ocupada, ¿qué hago?
Lo primero que debes valorar es si tenías conocimiento previo de la ocupación o no, así como si la persona o personas que ocupan el inmueble tenían o no derecho a vivir en él en un primer momento. En función de estos dos elementos podrás proceder de una forma o de otra.
En general, deberás iniciar los trámites para echar a los okupas de tu nuevo inmueble y, como nuevo propietario, serás tú el responsable de dar estos pasos legales, aunque ya se encontraran en el inmueble antes de la firma. La vía más frecuente es la Civil, a través de un procedimiento de desahucio.
Consulta la diferencia entre el desahucio de un inquilino moroso y un okupa.
Por otro lado, en ocasiones, es posible reclamar al propio vendedor del inmueble: lo más frecuente es adquirir la vivienda a un precio reducido precisamente por la existencia de este problema pero, en caso de que el anterior propietario ocultara este detalle de forma consciente -y, por tanto, actuara con mala fe-, es posible reclamar la nulidad del contrato por error en tu consentimiento e incluso acudir a la vía Penal y denunciarle por estafa.
Otra opción consiste en reclamar una indemnización de su parte que compense los gastos en que deberás incurrir para poder tomar la posesión de la casa.
¿Cómo echar a un okupa de una casa que acabas de comprar?
Estas son las dos vías a tu disposición para recuperar la posesión del inmueble que acabas de comprar:
Demanda de desahucio
Cuando el inmueble se encuentra ocupado por una persona o personas de forma ilegítima, lo más frecuente es presentar una demanda de desahucio. Se trata de un procedimiento diseñado para recuperar la posesión de la vivienda si la persona que la ocupa reside en ella en situación de precario, es decir, sin título habilitante.
Este procedimiento se encuentra recogido en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) y existe una versión rápida, llamada desahucio exprés, que se ha convertido en la vía más utilizada. En concreto, este procedimiento permite desalojar a:
- 'Inquiokupas' y, en general, personas que contaban con un título habilitante que ya no se encuentra vigente. El supuesto más frecuente es precisamente el de inquilinos con un contrato de arrendamiento vencido o que han dejado de pagar el alquiler. También puede ocurrir que el anterior propietario de una vivienda siga residiendo en ella tras una ejecución hipotecaria y venta del inmueble por el banco.
- Okupas o personas que nunca tuvieron permiso para residir en el inmueble legalmente.
Los casos de desahucio son algo más lentos cuando existe un título habilitante previo que cuando no lo hay y nunca lo hubo. Por eso, se habla de plazos de entres seis meses y un año en el primer caso. En el segundo no hay debate posible, y el juez debe ordenar el desalojo de forma "inmediata".
Cabe destacar que, aunque el desahucio exprés es mucho más rápido que otras fórmulas, una posible situación de vulnerabilidad de la persona residente puede ralentizar la recuperación de la posesión del inmueble.
Con todo, la situación cambia si el propietario también se encuentra en situación de vulnerabilidad, o si necesita la vivienda para sí o para familiares directos, entre otros supuestos.
Denuncia por usurpación
No se suele recomendar esta vía porque, al ir por lo Penal, el proceso puede ser más tedioso y será más difícil una condena.
El delito de usurpación se encuentra regulado en el artículo 245 del Código Penal y castiga a quien, con violencia o intimidación en las personas, ocupe un inmueble o usurpe un derecho real inmobiliario de pertenencia ajena. La pena es de uno a dos años de prisión junto con el castigo que corresponda por la violencia utilizada.
También se sanciona con multa de tres a seis meses a quien ocupe sin autorización debida un inmueble, vivienda o edificio ajenos que no constituyan morada, o se mantenga en ellos contra la voluntad de su titular. Se trata de una pena inferior que responde al hecho de que, en estos supuestos, no existe violencia ni intimidación.
Siempre será mejor intentar llegar a un acuerdo amistoso y recuperar la posesión del bien sin necesidad de acudir a la justicia. Sin embargo, si, tras hablar con el ocupante u ocupantes, no conseguimos recuperar el inmueble, nos tocará presentar la correspondiente demanda o denuncia, en función del caso.
¿Cómo comprar una vivienda okupada?
Antes de comprar, hay que investigar a fondo la vivienda, si tiene cargas o no y las circunstancias de la okupación. Esto ayudará a determinar si merece la pena. También es aconsejable contar con el asesoramiento de un abogado experto en Derecho Inmobiliario.
El resto del proceso de compra es similar al de una compraventa, aunque en el contrato se suele especificar quién se hace cargo en caso de que haya desperfectos.
Además, antes de comprar una casa con okupas, conviene repasar una serie de cuestiones:
- Legalidad: Es legal comprar un inmueble con okupa. Sin embargo, esta situación se detallará en la escritura de compraventa, requiriendo el consentimiento del comprador. La entidad bancaria no garantizará el estado de la vivienda.
- Financiación: Deberás contar con fondos propios; estas propiedades no se pueden tasar, por lo que no podrás obtener una hipoteca sobre ellas.
- Tipos de okupas: Generalmente, se trata de personas que, por situaciones económicas, optan por la ocupación, manteniendo las casas en buen estado. No obstante, también hay mafias que esperan recibir compensaciones económicas y que, en muchos casos, no habitan realmente la propiedad.
- Negociación: Hablar con los okupas y ofrecer una compensación económica puede ser efectivo, evitando así procesos de desahucio. Si hay acuerdo, es probable que te permitan inspeccionar el inmueble.
- Asegura tu vivienda: Una vez desocupada, amuéblala rápidamente. Introduce elementos como un colchón, sofá, sillas o fotos. Esto previene futuras ocupaciones y, si alguien intenta volver a okuparla, el acto se considerará un delito más grave que la mera usurpación.
Pros y contras de comprar una casa okupada
Los beneficios de comprar una vivienda okupada son:
- Precio: Tanto los pisos de bancos, como los de particulares que venden con okupas, lo hacen por un precio inferior al de mercado, incluso por un 50-60 % menos. Por ello, quienes están dispuestos a afrontar las contras de esta fórmula pueden encontrar auténticas gangas.
- Oportunidad de inversión: Dado el descuento en el precio, si se logra recuperar la vivienda y esta se encuentra en buen estado o se invierte en su rehabilitación, se puede obtener una rentabilidad atractiva al venderla o alquilarla.
- Negociación: En ocasiones, es posible llegar a un acuerdo con los ocupantes, ofreciéndoles una compensación para que desalojen la vivienda de manera voluntaria.
Los inconvenientes de comprar una vivienda okupada son:
- No poder disfrutar de la casa: Normalmente, el nuevo propietario tendrá que asumir y ejecutar el desahucio para tomar la posesión del inmueble.
- Destrozos y desperfectos: Muchas veces los okupas son violentos y han ocasionado destrozos y desperfectos en el piso, por lo que habría que asumir su reparación.
- Dificultad en la financiación: Las entidades financieras pueden ser reacias a otorgar préstamos o hipotecas para la compra de viviendas okupadas debido al riesgo asociado. Además, al no poder entrar en la casa, no se podrá tasar.
