Esta casa es una ruina: cómo actuar cuando nos entregan una vivienda nueva con deficiencias

Artículo escrito por Estanislao Moreno de la Santa, abogado en Vecindia, especialistas en comunidades de vecinos

A nadie se nos escapa que en los últimos años la provincia de Málaga se ha convertido en un referente en la entrega de viviendas de nueva construcción y, según la información proporcionada por el Colegio de Arquitectos de Málaga, estos buenos datos se van a mantener en el año 2023.

Sin embargo, la entrega de una vivienda, que se presupone es un momento feliz para cualquier familia, para muchos nuevos propietarios se está convirtiendo en el principio de una pesadilla.

Igual que en la película de Richard Benjamin, donde unos jóvenes Tom Hanks y Shelley Long se enfrentaban a las penurias de una casa que casi se desmoronaba, los nuevos propietarios tienen que lidiar con deficiencias que muchas veces afectan a su salud.

Efectivamente, no estamos hablando de alguna pared mal pintada o un rodapié un poco levantado, sino de filtraciones de aire por las ventanas, goteras en cuartos de baño o ruidos que apenas dejan dormir.

¿Cuál es el siguiente paso si nos encontramos con este problema?

Ante esta situación, debemos intentar poner remedio cuanto antes, y lo primero siempre es comunicarlo por escrito, al menos a la promotora. Es fundamental saber que, en estos casos, la posibilidad de reclamar la reparación de estos daños vence en función de la gravedad de la patología:

1. Durante diez años, los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
2. Durante tres años, los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
3. El constructor y promotor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.

En términos generales, los daños que suelen ser objeto de reclamación son aquellos que afectan a la habitabilidad que debe cumplir una edificación. Hablamos de la higiene, salud y protección del medio ambiente, de tal forma que se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y que este no deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato. A su vez, esto garantiza una adecuada gestión de toda clase de residuos.

Por otro lado, encontramos la protección contra el ruido, de tal forma que el ruido percibido no ponga en peligro la salud de las personas y les permita realizar satisfactoriamente sus actividades, y el ahorro de energía y aislamiento térmico, de tal forma que se consiga un uso

racional de la energía necesaria para la adecuada utilización del edificio. Otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio.

Mención especial cabe contra el promotor, cuya responsabilidad abarcará la totalidad de las deficiencias por un plazo de cinco años desde el momento de la firma del contrato de compraventa en su calidad de vendedor de los edificios frente al comprador.

Qué hacer si no reconocen nuestras reclamaciones

Una vez tengamos claro los plazos que debemos manejar a la hora de reclamar, es evidente que, como en toda negociación, nunca va a ser fácil que nos reconozcan nuestras reclamaciones y, como decíamos antes, siempre el reloj va a jugar en nuestra contra. Por ello, si transcurriera el tiempo y no se avanzara en las reparaciones, deberemos remitir esas reclamación mediante burofax para que ya quede constancia de su reclamación.

Llegados a este punto, y siendo conocedores del derecho que nos ampara a recibir una casa en perfectas condiciones, nuestro mejor consejo es que, desde el punto de vista técnico, nos dejemos asesorar por un arquitecto que nos informe no solo de las características de las deficiencias que soportamos, sino de los medios que deben utilizar los agentes de la edificación para repararlo y, en el caso que no procedieran, ya acudir a un despacho de abogados.