13 herramientas para garantizar el cobro del alquiler y evitar morosos

La principal preocupación de los propietarios de viviendas en alquiler es dejar de recibir la renta. Si el inquilino deja de pagar y se convierte en un moroso, comienza una auténtica pesadilla para el arrendador, que se verá privado de su vivienda y los ingresos que genera. Por eso, es muy importante tener un contrato de arrendamiento redactado y actualizado conforme a la ley y que incluya una cláusula de antimorosidad.

Afortunadamente, existen herramientas para garantizar el cobro del alquiler y evitar arrendatarios morosos. ¿Cuáles son? 

La fianza en los contratos de arrendamiento

Este mecanismo es una salvaguarda elemental en el contrato de alquiler y es obligatorio. La fianza equivale a una mensualidad de renta en los arrendamientos de vivienda y de dos en caso de locales comerciales. Este importe se entrega al propietario al inicio del contrato, quien lo deberá depositar en el organismo competente en materia de alquileres de la ubicación de su vivienda. 

El propósito de la fianza es ofrecer una cobertura económica en caso de posibles daños al inmueble o incumplimientos en el pago del alquiler. Al finalizar el arrendamiento, si no hay desperfectos ni deudas pendientes, esta cantidad se devuelve al inquilino, cumpliendo así una función disuasoria y protectora.

El aval bancario para el alquiler de viviendas

Esta herramienta involucra a una entidad financiera que actúa como garante del inquilino. El aval bancario asegura al propietario el cobro de las rentas en caso de que el arrendatario incumpla con sus obligaciones económicas. Si el inquilino no paga la renta, será el banco quien asuma la deuda.

Se suele exigir cuando el inquilino no dispone de suficientes garantías económicas. Sin embargo, obtener un aval bancario puede suponer para el arrendatario asumir ciertos costes y condiciones. 

Garantía adicional en contratos de arrendamiento

Es similar a la fianza. El depósito de garantía o garantía adicional es una cantidad monetaria extra que el inquilino entrega al propietario. Este importe puede ser de uno o dos meses de renta, según lo que pacten las partes. Esta cantidad la custodiará el propietario, es decir, no tendrá que depositarla en ninguna entidad. El depósito de garantía durará lo que dure el arrendamiento: se lo quedará el arrendador hasta que finalice el contrato. 

Una vez cumplida la vigencia del alquiler, si el piso está en correctas condiciones y no hay falta de pagos, dicha cantidad se devolverá. La diferencia entre esta herramienta y la fianza es que el depósito de garantía es un colchón más mullido, esto es, más dinero con el que cubrir percances.

Seguro de impago de alquiler

Sin duda, es una de las herramientas más eficaces que existen a la hora de garantizar el cobro y evitar morosos. El seguro de impago de alquiler ofrece al propietario una cobertura ante inquilinos que dejen de pagar la renta, abonando los meses de deuda que se genere. Se pueden contratar por meses o por años y, de este modo, la aseguradora será la encargada de seleccionar al inquilino más fiable para el alquiler, ya que en caso de fallar, será quien responda económicamente ante la falta de pago.

Además, muchos de estos seguros incluyen servicios adicionales como asesoramiento legal, gestión de cobros y, en algunos casos, compensación por daños al inmueble. Es el caso del seguro de impago de alquiler de idealista by ARAG, que ofrece protección frente a la falta de pago de la renta, además de cubrir hasta 3.000 euros en daños en la vivienda, entre otras coberturas.

Fichero de inquilinos morosos

Otra de las herramientas más eficaces, sencillas, rápidas y baratas para garantizar el cobro del alquiler y evitar morosos es consultar los datos de los potenciales inquilinos en el fichero de morosos. Por un precio irrisorio, menos de 10 euros, puedes obtener un informe sobre el candidato a arrendatario en el que se revela su capacidad económica, su historial en otros alquileres y si estos se han visto afectados por los impagos, además de un índice de riesgo sobre lo que supondría alquilarle la vivienda.

Garantía para reforzar el derecho de cobro

Una alternativa adicional y eficaz para asegurar el cobro del alquiler y minimizar los riesgos asociados a los inquilinos morosos es optar por un sistema de garantía de cobro a través de la intervención de profesionales en la gestión del arrendamiento, conocido comúnmente como ‘Facility Management’ en el sector inmobiliario.

La gestión de alquiler integral

La gestión integral del alquiler abarca mucho más que simplemente encontrar un inquilino fiable. Incluye la administración continua de la propiedad, los contratos y sus extensiones, la gestión de cobros y pagos, así como la atención a los requerimientos y necesidades tanto del inquilino como del propietario (reparaciones, conflictos, etc.). 

Referencias al momento de arrendar

Uno de los métodos más eficaces para encontrar un inquilino fiable, garantizar el cobro del alquiler y evitar morosos es preguntar a los potenciales arrendatarios sobre sus anteriores alquileres. Si el candidato a arrendatario ha vivido de alquiler anteriormente, consulta si puedes hablar con sus anteriores caseros y obtener referencias. 

Estudio de solvencia para el alquiler

El análisis de solvencia es una herramienta que permite conocer la situación económica de los potenciales inquilinos y, de este modo, seleccionar a los que más garantías o seguridad ofrecen. El fin de esto es analizar si el posible arrendatario cuenta con los fondos suficientes para hacer frente al precio del alquiler, y de si este no se verá comprometido en caso de que haya alguna eventualidad. Si contratas un seguro de impago, serán ellos los que lo hagan por ti, pero puedes hacerlo tu mismo.

Para ello, habrá que conocer los ingresos y los gastos del inquilino y hallar la cantidad que le queda para hacer frente a las mensualidades. Las aseguradoras fijan que un candidato solvente es aquel al que las rentas del alquiler no superan el 30-40% de su salario. 

Consultar los contratos de alquiler previos

Una estrategia eficaz para identificar inquilinos confiables y garantizar el cumplimiento del pago consiste en pedirles copias de contratos de arrendamientos previos. Esto permite evaluar los importes que abonaban anteriormente, así como la duración de los mismos. 

El fiador personal solidario 

Como sustituto del aval bancario se encuentra la opción del fiador personal solidario, que es un tercero (como un padre, madre, amigo o pareja) comprometido a responder económicamente en caso de que el titular del contrato de alquiler incumpla con el pago. Si esto ocurre, habrá que notificar a este fiador para dejar constancia y exigir realizar el pago.

El seguro de hogar contra los destrozos

Para protegerse contra daños potenciales causados por el inquilino a la propiedad, es recomendable que tanto el arrendatario como el dueño de la casa contraten pólizas de seguro de hogar. El inquilino debe asegurar los bienes dentro de la vivienda, mientras que el propietario debe asegurar la estructura y componentes fijos del piso. 

Cláusula anti morosidad

La cláusula anti morosidad advierte a los inquilinos que no paguen el alquiler que serán añadidos al fichero de morosos. Esta cláusula, además, sirve para detectar posibles arrendatarios morosos. Si un candidato rechaza firmar el contrato por esta cláusula, puede sugerir su intención de no pagar en el futuro. En caso de impago, el arrendador puede añadir al inquilino a la base de datos de morosidad, dificultando sus futuros alquileres.