El mantenimiento de las terrazas de uso y disfrute por parte del propietario

Las terrazas se han convertido en un elemento muy preciado en una vivienda, sobre todo tras el covid. Sin embargo, no siempre su uso es el correcto cuando forma parte de un edificio residencial.

El art. 396 del Código Civil establece que la terraza tiene la consideración de elemento común del edificio, por la especial configuración de sus elementos constructivos y por formar parte de la envolvente del mismo, si bien hay ocasiones en los que la redacción de las escrituras de propiedad de un inmueble establece la titularidad privativa a estos espacios. Este hecho confunde habitualmente a los vecinos de una comunidad de propietarios, que no entienden por qué esta tiene que asumir el coste de los daños que se producen en una terraza que solamente disfruta un vecino.

Los expertos del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) señalan que, para determinar quién debe hacerse cargo de los costes de mantenimiento de la terraza, o quién debe pagar los daños materiales o personales que se produzcan por el mal estado de la propia terraza, debemos acudir a lo que establecen las leyes, por lo que antes es importante analizar los distintos elementos que componen una terraza y la consideración jurídica de cada uno de ellos para entender dónde radica esa responsabilidad. Si salimos a la terraza y miramos al frente encontraremos lo siguiente:

1. A un lado tenemos la fachada, que el art. 396 del Código Civil la enuncia expresamente como uno de los elementos comunes de un edificio, por lo que cuando exista un daño en la terraza o a un tercero, la comunidad está obligada a asumir la responsabilidad derivada de la misma (reparar los daños que se hayan producido).
2. Frente a la fachada tenemos la barandilla perimetral, que puede ser constructiva, balaustrada, de cristal, metálica, etc. Esta cumple una función de seguridad evitando caídas al vacío y se regula por el art. 10.1.a) de Ley de Propiedad Horizontal (LPH), amén de ser considerado un componente de cierre que también recoge expresamente el art. 396 CC como elemento común. En consecuencia, tiene igual tratamiento que la fachada de cara a las obligaciones de la comunidad de propietarios cuando existen daños de la citada barandilla o producido a terceros.
3. Si miramos hacia arriba, encontramos el techo, que no es otra cosa que el forjado del edificio. Esto es un elemento estructural, el esqueleto que soporta el edificio y, por lo tanto, elemento común: igual tratamiento en responsabilidad que los anteriores.
4. A nuestros pies (bajo el solado) la impermeabilización. El art. 10.1.a) de la LPH establece la obligación de la comunidad de garantizar la habitabilidad y estanqueidad del edificio, por lo que siendo ésta la función de la impermeabilización, es un elemento común cuya responsabilidad pertenece a la comunidad de propietarios.

Si todo lo anterior es un elemento común, ¿cuáles son las obligaciones del propietario que tiene la titularidad o el uso y disfrute exclusivo de la terraza? Las que corresponden a su solado. Hay muy pocas diferencias en las obligaciones respecto a si la terraza es del propietario por título o si es un elemento común de uso exclusivo de aquel que tiene acceso a la misma. En el primero de los casos, el propietario de terraza privativa, a diferencia del que solo dispone de uso y disfrute, podrá sustituir el tipo de suelo existente siempre y cuando no altere con ello la impermeabilización o forjado inferiores, a diferencia del usufructuario, que no podrá hacerlo salvo autorización expresa previa realizada en junta por la comunidad.

¿Cuáles son las obligaciones del propietario con acceso exclusivo?

Aclarada pues la composición de una terraza y descartando la idea errónea de que todo su continente pertenece al propietario de la vivienda adyacente que tiene acceso exclusivo a la misma, bien por titularidad o por derecho de uso, se debe puntualizar sobre las obligaciones del usuario en lo relativo a su mantenimiento. Dentro de este se encuentra conservar en buen estado el revestimiento exterior (plaqueta, pizarra, teca…) evitando rotura de baldosas y aplicación periódica de lechada sellante, reparación y mantenimiento de zócalos perimetrales y limpieza frecuente de los sumideros (en caso de tenerlos).

Cuando aparecen daños en la terraza (u ocasionados desde esta), es imprescindible conocer la localización de la avería (por ejemplo -en la tela asfáltica, elemento común-), y la causa productora del daño para, una vez conocida, determinar el responsable y exigirle la reparación. Por lo tanto, si esos daños fueron producidos por la falta de mantenimiento del propietario, un uso inadecuado o no autorizado, o una inadecuada ejecución de obras realizadas por el propietario (con consentimiento de la junta o sin él), será este y no la comunidad quien deba asumir la reparación aplicando la responsabilidad que determina el art. 1.902 del Código Civil (El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado). Para ello el informe técnico de un experto que determine el origen de los daños es imprescindible para una adecuada atribución de dicha responsabilidad.

Determinado el origen (objetivamente), la responsabilidad podrá variar en función de diversos factores, como el deterioro de los elementos como consecuencia del paso del tiempo o factores climatológicos, la falta de mantenimiento de la que hemos hablado. Incluso pueden intervenir en edificios de reciente construcción las garantías que responden de los defectos constructivos o vicios ocultos existentes, cuando estas estén aún vigentes.