Catella: "Los fondos ya están comprando suelo cercano a ser finalista para levantar viviendas"

La falta de oferta de viviendas para comprar o alquilar ante la elevada demanda está llevando a que políticos y empresas privadas se estén movilizando para poner en el mercado más casas. Algunas de las medidas que se quieren llevar a cabo para tal efecto es la aprobación de una nueva Ley del Suelo. El PSOE y el PNV han registrado una proposición de ley en el Congreso para reformar dicha Ley del Suelo, con el objetivo de agilizar los plazos para convertir terreno rústico en urbanizable. Y, por su parte, el PP presentará su propia norma en el Senado, donde tiene mayoría absoluta, en el mes de septiembre.

Mientras tanto, las promotoras siguen levantando viviendas allí donde hay suelo finalista, un recurso cada vez más escaso, tal y como constata Carlos López, CEO de la cotizada sueca Catella en España. Asegura que cada vez hay más fondos que van de la mano de promotoras locales para comprar suelos cercanos a ser finalistas. En su opinión, el principal reto de la vivienda en nuestro país es que el suelo llegue a ser finalista con mayor anticipación y que se acorten plazos porque "va a haber un desajuste brusco entre oferta y demanda de vivienda en los próximos años".

¿Cómo ha arrancado 2024 en el sector inmobiliario y para Catella?

El año para Catella y para el sector inmobiliario en general ha arrancado bastante bien. Hay unas expectativas de que el mercado de inversión vuelva a crecer, a recuperar el ritmo que ha tenido en los últimos años. Y la bajada de tipos por parte del Banco Central Europeo (BCE) reactivará el sector.

¿Qué tipo de operaciones se están cerrando y qué sectores están acaparando más atención por parte de los inversores?

Los sectores más dinámicos que hay actualmente en el inmobiliario son los que tradicionalmente han funcionado en los últimos tiempos. Básicamente podríamos decir que son el “living” y todos los subsectores que hay. También el sector hotelero, especialmente en España, debido al alto número de habitaciones que tenemos y de personas que vienen a visitarnos a nuestro país. El año pasado hubo un volumen de transacciones de 4.000 millones de euros, el mercado más grande en toda Europa. España es el principal país en recepción de turistas del mundo y hay un mercado hotelero que todavía puede crecer y que puede realizar un “upgrade” y éste creo que es el reto que tiene ahora mismo España. Estamos viendo transacciones tanto de inmuebles que están funcionando actualmente en costa o urbanos, como operaciones de ‘sale and lease back’.

Tenemos actualmente en Catella un proyecto muy importante con Aena para asesorar en el desarrollo de hoteles en los principales aeropuertos españoles: Madrid, Barcelona, Málaga, Sevilla y Valencia. Se trata de un proyecto de asesoramiento estratégico integral que partirá de un análisis de las particularidades del sector turístico, en las principales ciudades en las que Aena cuenta con suelo aeroportuario susceptible de ser licitado para usos hoteleros, hasta un repaso de las tendencias hoteleras y las necesidades que se plantean en el entorno de cada uno de esos aeropuertos.

Y luego hay otros sectores que están empezando a funcionar también de manera muy interesante, como puede ser el ‘retail’, gracias a los centros comerciales. Es un sector que ha funcionado de manera peor en los últimos años debido al ‘e-commerce’ y debido a que no se sabía muy bien cómo iba a acabar el posicionamiento de las tiendas físicas con respecto al ‘e-commerce’, pero esto parece que se ha estabilizado en los últimos tiempos y que los fundamentales de los centros comerciales han aguantado bastante bien en los últimos años. Es un sector que también presenta un interés bastante elevado para los inversores, también porque las rentabilidades que se están viendo ahora mismo en estas transacciones inmobiliarias son rentabilidades elevadas, como consecuencia de que ha habido una oferta embalsada de producto que se está empezando a transaccionar actualmente y en rentabilidades que podríamos rondan el 8% para activos ‘prime’.

Carlos López, CEO de Catella en España idealista/news

Dentro del ‘living’, ¿qué segmentos son más atractivos?

El concepto de ‘living’ abarca desde una estancia de un día en un hotel hasta un alquiler tradicional. El ‘coliving’ ahora mismo es una moda y está funcionando muy bien. También hay un concepto muy moderno que es el de ‘branded residences’, que también va a aparecer con fuerza. Ya existe en Madrid y tenemos ejemplos reales de la mano de Four Seasons y Mandarin, pero hay bastantes proyectos a desarrollar. Ahora hay en torno a cinco o 10 proyectos que se están empezando a gestionar en Madrid y es algo de mucho futuro también, como consecuencia del ‘upgrade’ que se está dando al turismo en Madrid y en otras ciudades principales de España.

Los apartamentos turísticos son otro subsector que está funcionando muy no paran de abrirse nuevos establecimientos en Madrid, Barcelona, Málaga o Valencia. Y respecto al living, también hay un negocio de nuevo con un grandísimo potencial, que es el “built to sell”, que es el negocio más tradicional que hay y que consiste en comprar suelo, construir y vender piso a piso. En los próximos años España seguirá creciendo en población, sobre todo en grandes ciudades como Madrid. Se produce menos vivienda de las necesidades que hay, y el ‘pipeline’ que hay a futuro no va a cubrir esta demanda. Por lo tanto, vemos que suelo para desarrollo de vivienda y venta de pisos es un negocio que es bastante interesante y que ya hay muchos fondos interesados en desarrollar aún más este negocio.

¿Hay suelo finalista o es suelo sin desarrollar que compran los fondos para hacerlo finalista? ¿En qué momento del proceso del suelo están entrando a comprar los fondos?

El suelo actualmente finalista tiene un interés altísimo, pero no hay. El problema es que se tarda mucho en crear el suelo finalista, porque los trámites que hay que pasar y los tiempos son muy lentos y ese es el problema principal para que no haya suelo finalista y para que no se vaya a cubrir esta demanda que va a haber en las principales ciudades de España. Los fondos están comprando suelo que todavía no es finalista, pero al que le queda poco tiempo para serlo. Nosotros, en concreto, llevamos una operación en Brunete (Madrid) bastante importante y estamos claramente viendo el éxito que está teniendo esta operación. Este tipo de suelo para desarrollar es algo que está bastante demandado por fondos, pero hablamos de suelos a los que le quedan más o menos un año para ser finalista. Que el proceso de convertir un suelo en finalista sea lento puede generar una tensión entre oferta y demanda y, como consecuencia, una tensión social.

¿Qué tipo de fondos están interesados en comprar suelo cercano a ser finalista?

Para el negocio de desarrollo de promociones residenciales principalmente el capital humano se está gestionando con promotoras o ‘asset managers’ españoles. Pero los fondos que hay detrás son internacionales y son fondos principalmente de capital privado. Principalmente son americanos, pero también hay fondos de pensiones de otros países.

Lo que ocurrirá primero tras la bajada de tipos es que habrá un un mayor volumen de transacciones

Hay cada vez más demanda de vivienda en venta y en alquiler, pero los proyectos de ‘build to rent’ por parte de promotores o inversores privados se han frenado este año, ¿a qué se debe?

Hay claramente un cambio en los últimos años. El ‘build to rent’ era un negocio bastante interesante para fondos y que consisten en desarrollar para luego alquilar las viviendas. El problema es que no salen los números. A día de hoy la subida de tipos de interés ha hecho que las rentabilidades que exigen los inversores sean altas, por lo tanto, no sale una rentabilidad atractiva para el promotor que tiene que desarrollar ese producto. Es por eso que ahora está más de moda lo que llamamos ‘build to sell’, que es vender para el propietario de la vivienda, y este negocio parece que sale más rentable. El ‘build to rent’ será un producto que se demandará por los inversores, pero cuando los tipos de interés bajen y vuelvan a demandar una rentabilidad inferior a la actual. Hay mucho producto que iba a ser ‘build to rent’ que ha pasado a ser ‘build to sell’ para generar esta rentabilidad esperada.

¿Cuáles son las rentabilidades medias que puede obtener quien se dedique al ‘build to sell’, es decir, a desarrollar vivienda para vender al usuario final?

Es un negocio que desarrolla un promotor y que va a una TIR elevada, de un 20% aproximadamente porque son unos desarrollos que duran en el tiempo desde que se compra el suelo hasta que finalmente se van vendiendo las viviendas.

¿Qué retos tiene el mercado de la vivienda en España en los próximos años?

El reto de la vivienda en España es que el suelo llegue a finalista con mayor anticipación y que se acorten plazos. Va a haber claramente un desajuste brusco entre oferta y demanda en los próximos años. Ya lo está viendo, pero va a ser cada vez más importante en los próximos años porque el suelo que se va a desarrollar en los próximos dos o tres años ya más o menos está acotado. Ya no hay mecanismos para agilizar trámites, para que el suelo se ponga en desarrollo con prontitud. Las autoridades tienen que centrarse en este punto que va a ser importante y es un reto que es más amplio incluso que el que parece, porque al final tenemos, a día de hoy, una producción de viviendas muy inferior a las necesidades que hay. Se producen en torno a 100.000 viviendas al año. Además, hace falta mano de obra cualificada para construir esas viviendas.

¿Qué opinión te merece la Ley de Vivienda que acaba de cumplir un año en vigor?

La Ley de Vivienda ha sido un fracaso. Debería de promocionar y de facilitar que se ponga producto en el mercado para alquilar, también debería de liberalizar el sector para que haya más oferta, porque hay un problema de poca oferta con respecto a la demanda que hay. Y ha creado todo lo contrario, ha creado más restricciones a los propietarios, ha creado un mercado menos libre para los propietarios, unos precios que pueden llegar a estar acotados. Por lo tanto, se ha legislado en la dirección contraria a la que se necesitaba para que el mercado de la vivienda sea más libre y haya más producto en el mercado. Si tú pones más productos en el mercado, los precios van a bajar, pero van a bajar por una consecuencia de cruce entre oferta y demanda. Y eso es lo que hace falta, no poner trabas para que la oferta que hay se retire.

Carlos López, CEO de Catella en España idealista/news

En la reunión de junio el BCE bajó los tipos 25 puntos básicos hasta el 4,25%, ¿Cómo afectará esto al mercado y qué sectores serán los más beneficiados?

Lo que ocurrirá primero es que habrá un un mayor volumen de transacciones. Esto es importante porque venimos de un año 2022 donde hubo 16.000 millones de euros de transacciones inmobiliarias. El año pasado hubo 12.000 millones, como consecuencia de la subida de tipos de interés. Este año se esperaba que hubiera una cifra similar o algo superior a estos 12.000 millones, pero durante el primer trimestre ya ha habido una bajada del 30% frente a los 3.000 millones que hubo en el mismo trimestre del año pasado.

Los sectores más beneficiados serán los más tradicionales y que han tenido unas rentabilidades bajas, como por ejemplo el ‘build to rent’ y todo el concepto ‘living’. El sector de logística, por ejemplo, es otro sector que ha corregido mucho. Con la subida de tipos de interés se veían rentabilidades cercanas al 3%. Todos estos productos muy demandados, muy institucionales, de gran volumen de inversión, que se han quedado con rentabilidades bajas por la subida de tipos, volverán a generar mayor volumen de transacciones.

¿Qué alternativas de financiación hay hoy en día para las promotoras más allá de la financiación bancaria?

Lo que hay es una mayor oferta frente a la banca tradicional. Se han unido fondos que tienen capital para invertir en deuda de promotores. Y más que una mayor competencia, lo que hay es una mayor oferta porque esta deuda alternativa no compite con la banca tradicional. La banca tradicional espera retornos inferiores a esta deuda alternativa, que va a unos tipos de interés de dos dígitos o similares, y entra básicamente en proyectos que han sido descartados por la banca tradicional, que es una financiación más barata.

¿Qué tipo de proyectos son?

Por ejemplo, un proyecto en costa que se quedó a medio hacer en el año 2008, pero que tú tienes un plan de viabilidad y que crees que vas a vender las viviendas, incluso tienes ciertas reservas y tienes un ‘capex’. Es difícil que entre banca tradicional, pero puede que sí haya financiación alternativa con una tasa de interés superior porque el proyecto tiene un riesgo superior, pero sí es creíble.