Sandra Daza (Gesvalt): "Los incrementos del precio de la vivienda se están ralentizando"

En un momento crucial para el mercado inmobiliario, idealista/news conversa con Sandra Daza, directora general de Gesvalt, sobre los desafíos y oportunidades que enfrenta el sector. Con la reciente bajada de tipos de interés, analizamos cómo esto podría afectar a la compraventa y la concesión de hipotecas, así como las perspectivas para los promotores. Daza también aborda cuestiones estructurales como el acceso a la vivienda para los jóvenes, las implicaciones de la Ley de Vivienda y la Ley de Suelo, y la creciente relevancia de la financiación alternativa.

Además, exploramos las tendencias emergentes en el sector, desde el auge de los productos flexibles frente al 'build to rent', hasta la estabilidad del mercado en zonas en auge como Málaga. Daza ofrece su visión sobre la evolución de los precios de la vivienda, la posible concentración de empresas promotoras y el futuro de los centros comerciales. Finalmente, reflexionamos sobre la adaptabilidad del mercado logístico y la viabilidad de la reconversión de oficinas en viviendas, así como los objetivos de Gesvalt y su compromiso con proyectos sociales como Hogar Sí.

Además, Daza se encuentra inmersa en la celebración de la cuarta edición del Congreso Nacional de Vivienda que tendrá lugar los días 16 y 17 septiembre en Málaga capital. 

Sandra, recientemente se ha anunciado una bajada de tipos. ¿Cómo va a afectar al inmobiliario?

Todos esperamos que impacte positivamente en el mercado inmobiliario en términos de agilidad, de mayor número de compraventas, de mayor número de hipotecas… Desde un punto de vista del promotor creo que tardará en trasladarse a su actividad unos meses todavía. La bajada es leve, por lo tanto, habrá un impacto, pero no creo que sea tampoco un gran revulsivo, al menos de momento.

Hace dos años, en una entrevista con idealista/news afirmó que uno de los problemas del acceso a la vivienda eran los salarios de los jóvenes. Desde entonces se han producido dos subidas del SMI, pero el problema de acceso sigue ahí… ¿Qué ocurre?

Es cierto que ha habido dos subidas desde que hicimos la entrevista. Si bien es cierto que la gran concentración de aumento del empleo viene de la mano del sector público. España tiene un problema estructural, pero es verdad que lo tiene muy concentrado en las grandes ciudades. Hay muchas ciudades con muy poca presión de la demanda y la que hay está satisfecha por la oferta. Y sin embargo, eso no ocurre en las grandes urbes, porque ha habido muchísimos años de parón de construcción. Por lo tanto, creo que nos va a costar recuperar ese momento. ¿Los salarios juegan un papel importante? Sigo pensando que sí. A todos nos gustaría tener la posibilidad, desde el punto de vista corporativo y empresarial, de trasladar esas mejoras hacia los empleados y por lo tanto que los salarios fuesen más robustos, claro. También hace falta ciertos incentivos fiscales para que así sea. Pero la realidad es que para que los proyectos inmobiliarios sean viables tienen que salir los números.

¿Cómo ha afectado la Ley de Vivienda al sector inmobiliario?

Creo que ha afectado por barrios. Pienso que tiene un buen trasfondo porque intenta atajar problemas que son necesarios revisar, pero hay que mejorar la aplicación. Es verdad que de alguna manera es muy desigual. Por lo tanto, creo que hacer un diagnóstico del impacto de manera generalizada es difícil, ¿no? La realidad es que todavía es mejorable. Y hay ciertos aspectos desde el punto de vista técnico que deberían revisarse. En cualquier caso, hasta que no tengamos una serie más larga va a ser difícil realmente dar una opinión sobre el impacto de la Ley. Si no, sólo será una opinión y no estará apoyada en datos. Las opiniones son tantas como personas haya, pero creo que la Ley de Vivienda era necesaria. Ya tenemos un Ministerio de Vivienda que es una declaración de intenciones. Que haya vocación por mejorar esa situación, ya me parece una buena noticia. Otra cosa es que se vaya a aplicar de la misma manera y que la vocación de su aplicación sea uniforme, que lamentablemente no lo es.

Lo que no se ha podido aplicar es la Ley de Suelo… ¿Qué le parece que no haya salido adelante todavía?

Uno de nuestros grandes hándicaps como país es el entramado legal y urbanístico que hace tan difícil poner suelo disponible para promover viviendas y hacer desarrollos urbanos. Uno de nuestros grandes problemas, claramente, aparte de la burocracia, son los tiempos que juegan tan en contra de nuestro negocio. En términos financieros, todo lo que contribuya a la flexibilidad urbanística, a que se contemplen nuevos usos y que permitan además dotar de mayor agilidad al urbanismo, pues es bienvenido.

Los fondos de inversión comienzan a mirar a los productos flex más que al ‘build to rent’ por el coste del suelo, entre otros motivos. ¿Cómo valora esta situación?

Al final, creo que el mundo residencial o el mundo del living está en plena ebullición. Cada vez vemos que se van gestando más modelos diferentes, intentando entrar en las limitaciones de uso que existen. Muchos proyectos tardan en ver la luz porque el urbanismo no responde y porque es difícil encontrar buenos precios para los activos que podrían utilizarse ese tipo de proyectos como el BTR. Sí que es verdad que nuestros clientes tienen muchísimo interés en el Flex Living. No dejan de buscar, por ejemplo, suelo en ciudades, fundamentalmente en Madrid, pero también en otras ubicaciones candentes para para hacer desarrollos de 'coliving', residencias de estudiantes, 'branded residencias'… Pero el 'build to rent' ha sido un gran producto. Es verdad que le está costando últimamente porque los proyectos no terminan de salir desde un punto de vista económico, aunque sigue siendo necesario. Quizá, el producto que tiene que eclosionar es la vivienda asequible en alquiler, ¿no?

Sandra Daza idealista/news

¿Está ganando peso la financiación alternativa frente a la tradicional en el sector inmobiliario?

Radicalmente, sí. La financiación alternativa está ganando muchísimo peso. Creo que están entendiendo y entienden muy bien los modelos más disruptivos o menos tradicionales. Si vemos las cifras, vemos que la financiación alternativa en sus distintas modalidades, no deja de ganar peso. Las exigencias son más flexibles en la financiación alternativa y eso hace que sean más ágiles en las respuestas y por lo tanto van ganando cuota. La noticia interesante es que los promotores tradicionales también se asisten de financiación alternativa. A lo mejor no exclusivamente, pero sí están en el ‘pool’ de financiación. Y creo que es una normalización del mercado de la financiación, porque eso ya existe en otros países europeos y conviven perfectamente con la financiación bancaria, porque cubren distintos momentos temporales de los proyectos.

¿Hay riesgo de una pequeña burbuja en Málaga? ¿Está demasiado caliente la zona?

Málaga es una ciudad que ha tenido un desarrollo excepcional, pero es verdad que tiene buenos cimientos. La demanda de la ciudad es robusta porque no está ligada exclusivamente al turismo. Creo que eso es muy buena noticia, porque al fin y al cabo hace que la demanda sea mucho más robusta y permanezca en el tiempo. Es cierto que ese mercado está muy caliente. Por ejemplo, en ‘retail’ no hay disponibilidad de las calles ‘prime’ en Málaga y la rotación es prácticamente inexistente. Pero a mí me parece que no hay burbuja.

¿Cómo se va a comportar el precio de la vivienda a corto plazo?

El tema de la evolución de precios, que es algo que monitorizamos de manera trimestral en nuestro caso, es muy difícil de prever, efectivamente. Pero lo que sí hemos visto es que al menos en el primer trimestre, el aumento de precio ha estado en torno al 2% y está por debajo de la subida que se produjo en el mismo periodo del año pasado. Es decir, la subida comienza ralentizarse. Evidentemente no todas las plazas son iguales. Pero sí que es verdad que parece que se relaja de alguna manera ese crecimiento. Este segundo semestre creo que va a venir muy marcado por cómo se comporten las compraventas en relación con la revisión de tipos. En defintiva, creo que se va a ralentizar un poco el crecimiento, pero no veo descensos, sinceramente, al menos de momento.

¿Puede ser este el año de las concentraciones de empresas dentro del sector inmobiliario?

La concentración de compañías promotoras es algo que venimos hablando desde hace tiempo. No creo que sea necesaria esa concentración. Lo importante es que haya compañías promotoras con músculo financiero. Eso es lo que creo que necesita nuestro mercado. Creo que el promotor mediano es muy necesario para acometer proyectos en ciudades en las que los grandes, o por tipología o por volumen de viviendas, no les interesa, no se interesan. Por lo tanto, yo no tengo tan claro que sea necesario esa absorción de compañías. Sinceramente, no digo que no vaya a haber alguna operación. De hecho, seguramente alguna habrá.

¿Cómo contempla el futuro de los centros comerciales?

Los centros comerciales ya fueron el patito en 2014 y en el covid-19. Es verdad que sufrieron mucho, pero precisamente por eso, es un activo que vuelve a tener interés y que vuelve a tener recorrido. Se están haciendo bastantes operaciones. Aquí, sí que estamos viendo cierta concentración de operador para crear sinergias entre los distintos grupos y el centro comercial. Ha demostrado ser una tipología de activo que tiene todavía recorrido y ha recuperado su atractivo desde un punto de vista del usuario. No digo que no los haya, pero ya se ven muy pocos centros comerciales fantasma que, por ejemplo, sí se vieron en el pasado. El centro comercial, en mi opinión, es uno de los activos que va a ser protagonista este año. También va a haber bastante concentración de inversión.

Hablando de activos fantasmas… ¿Se ha construido demasiada nave logística en especulativo y por lo tanto hay peligro de que se queden muchos activos sin operador?

Creo que las naves logísticas no dejan de tener interés. De hecho, hay noticias recientes de proyectos de mucha inversión en logística. Quizá lo que ha bajado un poco es la euforia. ¿Fantasmas de naves logísticas sin operador? Yo lo dudo. No creo que lo hayamos exprimido tanto ese producto como para llegar a eso. De hecho, hay operadores nacionales, por ejemplo, buscando suelo para invertir en logística.

¿Va a ser rentable para las compañías inmobiliarias los cambio de uso de oficina a vivienda?

Pienso que en determinados lugares el cambio de uso de oficinas a residencial tiene sentido. No creo que lo tenga de manera generalizada. Sí que es cierto que ese cambio de uso debería ser un cambio de uso no limitado temporalmente. Es decir, si haces un cambio de uso no puedes a los 15 años decir que eso no tiene viabilidad. Hay algunos edificios de oficinas que han dejado de tener sentido porque el eje de oficinas se ha desplazado o porque están en medio de un entramado más residencial. Desde un punto de vista conceptual y para la dinámica del sector, tiene mucho sentido.

¿Ha recuperado Gesvalt los niveles de actividad precovid-19?

Sí, hemos alcanzado el objetivo de volver a cifras precovid.

¿En qué punto está el proyecto Hogar sí?

Marcha de manera fantástica. Primero salió la socimi Primero H, que está participada por Asocimi y por Hogar Sí. Estamos en pleno proceso de adquisición de viviendas. Bienvenidos a aquellos que nos quieran ofrecer viviendas asequibles para poder dar respuesta a situaciones de mucha desigualdad y de sinhogarismo en España.

¿Qué espera del Congreso de APCE que se celebrará en Málaga en septiembre?

Creo que va a ser excepcional porque además de cubrir todo lo que le preocupa al sector inmobiliario, y muy especialmente a los promotores y constructores, también incorporará una parte muy relevante de inteligencia artificial y de cómo va a ser su aplicación al sector inmobiliario. Hay algunos proyectos excepcionales y creo que va a ser muy interesante participar en él. El Congreso de APCE se hace cada dos años, y han pasado muchas cosas desde el último. Estoy muy feliz de poder participar y además de poder hacerlo en una de las mesas redondas.