¿Los locales comerciales pagan cuota de la comunidad?

Las aportaciones a la comunidad de propietarios, es decir, las cuotas, son obligatorias para todos los propietarios, aunque no todos han de pagar la misma cantidad, pues el importe depende de la cuota de participación. Pero, ¿qué ocurre con los locales comerciales? ¿Cuánto pagan de comunidad? ¿Tienen que asumir todos los gastos que se generen? Resolvemos las dudas.

¿Pagan comunidad los locales comerciales?

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece en su artículo 9 que los propietarios, ya sean de viviendas o locales, deben “contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”. Es decir, sí deben pagar la cuota de la comunidad según su coeficiente de participación en la comunidad de propietarios. 

Además, todos los miembros deberán participar en los gastos comunitarios, aunque no utilicen ciertos elementos o instalaciones, pues no hacerlo no exime de pagarlos. Por ejemplo, imaginemos el caso de un ascensor que no utiliza un local comercial por estar a pie de calle.

Ahora bien, aunque de forma general todos los propietarios de una comunidad tienen que contribuir al pago de los gastos comunes, se puede establecer en los estatutos cláusulas que eximan de pagar (total o parcialmente) a ciertos propietarios. Por ejemplo, siguiendo el ejemplo del ascensor, se podría establecer que los propietarios de inmuebles en las plantas bajas no contribuyan a los gastos de mantenimiento. 

¿Qué gastos deberán pagar los locales y cuáles no?

Todos los propietarios de una comunidad, de forma general, deben pagar los servicios comunitarios, incluidos los locales comerciales. No usar un servicio  comunitario, por ejemplo, piscina, ascensor, portería, etc., no exime de pagar la cuota, salvo que exista una exoneración expresa en los estatutos o por acuerdo unánime de la junta. 

Algunos de los servicios de una comunidad de propietarios son:

• Piscina.
• Alumbrado.
• Portería o conserjería.
• Pistas de pádel, gimnasio o instalaciones deportivas.
• Ascensor.
• Calefacción central.
• Salvaescaleras.
• Escaleras.
• Servicios de jardinería.

Sin embargo, un local comercial puede no tener que pagar alguno o todos de estos gastos si así se ha establecido como cláusula la exoneración del pago de los servicios en los estatutos de la comunidad.

Las cláusulas de los estatutos que eximen de determinados gastos deben interpretarse de manera restrictiva y literal. Para que la exoneración sea efectiva, debe estar claramente estipulada en los estatutos, de forma inequívoca y sin lugar a dudas. Además, su aplicación debe seguir criterios de literalidad, asegurando que la interpretación no sea ilógica, irrazonable, arbitraria o contraria a la ley.

Por otro lado, en los casos de que sea necesario realizar obras de mejora y de accesibilidad en el edificio, todos los propietarios (locales y viviendas, incluso plazas de garaje) estarán obligados a sufragarlas. En el caso del ascensor, por ejemplo, se podrá establecer que aquellos que no lo usen estén exentos del pago del mantenimiento.

En relación a esto último, existe jurisprudencia. Por ejemplo, la Sentencia nº 678/2016 del Tribunal Supremo establece que los locales exentos por estatutos de gastos de escalera y ascensor no deben pagar por las reparaciones o reformas ordinarias y extraordinarias de estos, a menos que los estatutos o un acuerdo unánime establezcan lo contrario. 

Sin embargo, en caso de la instalación de un nuevo ascensor en un edificio que carece de él y es necesario para su habitabilidad, todos los propietarios, incluidos aquellos exentos por estatutos de otros gastos, deben contribuir al coste según jurisprudencia reciente. Además, si los locales comerciales no han contribuido previamente a ciertos gastos generales por ignorancia o inercia, esto no cambia su obligación legal de pagar conforme a su cuota de participación, sin que afecte al título constitutivo de la comunidad de propietarios.

¿Y qué ocurre con la fachada?

La fachada de un edificio es un elemento común. Las obras necesarias para su conservación y mantenimiento son obligatorias y las pagarán todos los propietarios.

Tengo un local, ¿cuánto tengo que pagar de comunidad?

Cada piso o local tiene una cuota de participación que define cuánto contribuye a las áreas comunes y cómo se dividen los costes de mantenimiento. Esta cuota se calcula en función de:

• El tamaño del inmueble.
• La ubicación dentro del edificio (interior o exterior).
• La planta en la que se encuentra.
• El uso previsto de los servicios y áreas comunes.

¿Y quién la determina? Según el artículo 5 de la LPH, “la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, será determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes”.