Barcelona pierde rentabilidad inmobiliaria frente a Madrid, según Inviertis

Aunque la Ciudad Condal es eje de inversión, demanda inmobiliaria y lugar de paso para nacionales y extranjeros, en lo que va de año y antes de verano, Barcelona pierde rentabilidad inmobiliaria frente a la capital española.

Según Inviertis, la rentabilidad media de comprar un piso para alquilarlo es de un 6% en la capital de España por un 5,8% en la Ciudad Condal. Al cierre de 2023 ambas ciudades empataban en un 6%.

En general, sus responsables ven datos positivos: “el hecho de que nuestras dos principales ciudades arrojen rentabilidades de alrededor del 6% es una muy buena noticia para el inversor, pues son dos plazas muy estables y con una demanda que nunca va a cansarse de comprar, pues son una referencia a nivel mundial y el retorno de la inversión está asegurado”, en palabras de Rebeca Pérez, CEO y fundadora de Inviertis.

La experta también señala que la rentabilidad obtenida apenas ha variado durante el periodo estival. En este momento, “si analizamos todo el producto que tenemos en Barcelona, encontramos una media de 6% de rentabilidad mientras que, en Madrid, la rentabilidad media es de 6,2%, es decir, no hay cambios significativos pero sí notamos una bajada en el stock disponible”.

Cuestión de flexibilidad

Aunque las razones para elegir Madrid como mercado de inversión en lugar de Barcelona no pasan únicamente por un criterio de rentabilidad, las razones del por qué Madrid “gana” en estos momentos a Barcelona se basan en “la flexibilidad a la hora de destinar espacios al alquiler o la libre asignación de precios tiene ese efecto directo en la rentabilidad y la creación de oferta. Igualmente la rentabilidad se mantendrá en torno al 6% en ambas ciudades, en la línea de los dos últimos años caracterizados por una gran incertidumbre normativa”.

Qué zonas elige el inversor en Barcelona

El estudio de Inviertis concluye que se suele invertir en el área metropolitana de Barcelona dependiendo del capital que disponga. De hecho, la ciudad tiene inversores 'premium' y extranjeros con un capital más alto que buscan oportunidades de inversión en distritos como Ciutat Vella o L’Eixample.

Además, los distritos de Sant Andreu, Sant Martí y Sants-Montjuïc ofrecen buenas oportunidades de compra.

Para Rebeca Pérez, barrios como “Ciutat Vella, Sant Andreu, Sant Martí y Sants-Montjuïc son, tradicionalmente, zonas en las que viven inquilinos solventes y donde predomina un inquilino de larga duración. Son barrios seguros, de calidades constructivas medias y bien conectados con el centro y a autopistas. Aquí el inversor tiene acceso a un producto que puede permitirse y donde quizás no se guía tanto por la rentabilidad del inmueble, si no por la seguridad de tener un buen inquilino y la apreciación del inmueble en el largo plazo”.

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Sabadell y zonas de costa: alto poder adquisitivo

Cuando el inversor cuenta con más de 200.000 euros, entonces suele invertir en zonas costeras que combinan el potencial turístico y el alquiler residencial en las zonas de playa de municipios como Castelldefels o Gavà.

En tales lugares, la rentabilidad por el alquiler residencial supera el 6% y puede llegarse a duplicar e incluso triplicar destinando la propiedad a un alquiler turístico. “La costa del Maresme y del Garraf son foco de atracción de inversión muy importante por las posibilidades que ofrece en cuanto a alquiler turístico y residencial además de ser zonas de rápida apreciación”.

Las zonas de inversión con presupuestos medio-bajos

Cuando el presupuesto es más bajo, sobre los 150.000 euros, entonces los municipios con más demanda de la provincia de Barcelona son Barberà del Vallès, Mollet del Vallès, Terrassa, Mataró, Montcada i Reixach, Olesa de Montserrat o Granollers, que dan rentabilidades en torno al 7%.

Tales zonas son lugares muy demandados en este momento y aún mantienen precios bajos y alquileres medio-altos. “Son fuente de empleados para Barcelona y su conectividad con la capital y corto trayecto los hacen perfectos”.

Diferencias de rentabilidad cada vez más importantes entre capitales

Es de prever que, pese a que las diferencias sean poco significativas entre ambas ciudades respecto a las rentabilidades, sí sigan creciendo hasta finales de año.

La percepción del riesgo de los inversores operando en Madrid de los que operan en Barcelona es en parte culpable de ello, según la experta, y hacen que entren en operaciones de alta rentabilidad con menos miedo, “mientras que, en Barcelona, buscan asegurar la tranquilidad y sacrifican rentabilidad en el camino”.

Es decir, que tiene mucho que ver con la manera de ser del inversor y con su experiencia pero, sobre todo, con el entorno legislativo de cada una de las ciudades.