El ‘glamping’, una inversión inmobiliaria floreciente pero jurídicamente compleja

Artículo escrito por Lourdes Barriuso, abogada en derecho inmobiliario en Barriuso Legal

Los campings, y particularmente el nuevo concepto de ‘glamping’ (o camping glamuroso), son un activo alternativo que está adquiriendo pujanza en España. Los inversores institucionales han puesto sus ojos en ellos porque su rentabilidad es similar a la hotelera y España es un destino ideal con una demanda creciente del turismo de naturaleza y calidad.

El turismo ecológico, junto con el ingrediente “experiencial”, cuenta cada vez con más adeptos.

El turismo de camping ha experimentado un rápido crecimiento en Europa y se prevé que los ingresos alcancen en 2027 5.700 millones de euros, de los cuales el ‘glamping’ podría alcanzar una cuota del 25%.

¿A qué nos referimos cuando hablamos de ‘glamping’?

El término 'glamping' surge de la fusión de glamour y camping.

Se parece al camping tradicional, porque es un alojamiento en un entorno de belleza natural (montaña o playa) pero se asemeja al hotel porque los servicios y comodidades son más parecidos a los hoteleros. Contacto directo con naturaleza y experiencia de la acampada, pero con más servicios y confort que un camping: construcción más robusta que una tienda de campaña convencional, mobiliario o baños más propios de un hotel, servicios complementarios deportivos o alojativos.

¿Cuál es el marco jurídico del ‘glamping’ en España?

La regulación de aplicación a la actividad es la del turismo rural y los campamentos de turismo (campings).

Aunque existe normativa básica estatal (Real Decreto 2545/1982, de 27 de agosto, sobre creación de campamentos de turismo o campings), que regula las condiciones generales para la instalación y funcionamiento de campings, el ‘glamping’ no existía en España y, por tanto, no contempla las particularidades del ‘glamping’.

El desarrollo de esta normativa estatal corresponde a las Comunidades Autónomas y todas ellas cuentan con regulación propia. Por tanto, las exigencias normativas para la implantación y explotación de ‘glamping’ será distinta en cada una de las Comunidades Autónomas.

Eta regulación autonómica define los requerimientos para la implantación de la actividad: relativos al suelo (i.e. superficie mínima de la parcela, porcentaje mínimo destinado a zonas verdes o servicios comunes), a las edificaciones (i.e. eficiencia energética, suministros), servicios que se han de ofrecer, sistemas de prevención de incendios, gestión de residuos, etc.

Lógicamente la implantación, que normalmente se llevará a cabo en suelo no urbanizable, estará sujeta a la Ley Urbanistica de la Comunidad Autónoma y la ordenación urbanística del municipio en que se encuentre el suelo. Los municipios pueden permitir su implantación en suelo no urbanizable, estableciendo las condiciones, mediante la tramitación de Planes Especiales.

El análisis detallado de una y otra normativa son complejos pero indispensables, pues un incumplimiento puede suponer que se clausure el ‘glamping’, se impongan multas y en casos extremos de comisión de un delito urbanístico (con sanciones no solo de multa, sino también de disolución de la sociedad, suspensión de actividades, clausura o prohibición de actividad).

Con carácter general, la normativa autonómica no define una regulación específica del ‘glamping’, por tanto, se aplica la regulación propia de los campamentos turísticos (camping). No obstante, en algunas Comunidades Autónomas, como Castilla-La Mancha, Aragón o Cataluña se han creado la modalidad del “alojamiento singular”, con un marco legal generalmente más apropiado para el ‘glamping’.

La inversión en ‘glamping’ en España se está llevando a cabo tanto desarrollando proyectos de “nueva planta” (adquisición del suelo o derechos sobre el mismo) como mediante reposicionamiento de campings ya existentes con ubicaciones excepcionales. (adquisición de la sociedad propietaria de camping). En uno u otro caso hay que hacer un detallado análisis de la normativa aplicable y es recomendable confirmar con el Ayuntamiento compatibilidad del proyecto con la normativa urbanística municipal.

El análisis del suelo además comprenderá la situación de cargas, así como las potenciales afecciones, particularmente las ambientales.

¿Qué licencias o autorizaciones son necesarias para implantar un ‘glamping’?

Tras asegurarse que es posible implantar la actividad en el concreto suelo y conocer las exigencias para la implantación (i.e seguridad, salubridad, accesibilidad, servicios….), será necesario, al menos, solicitar licencia municipal de obras así como autorización autonómica para la apertura establecimiento turístico.

Que sea una nueva implantación o un reposicionamiento también es relevante a la hora de analizar la normativa que aplica. En el reposicionamiento habrá que ver si las licencias o autorizaciones están vigentes y qué permiten desarrollar. Y considerar si el reposicionamiento se lleva a cabo dentro del marco de esas licencias o si procede solicitar otras.

En definitiva, el ‘glamping’ en España es un ‘asset class’ floreciente, con magnificas perspectivas de futuro. Tanto para una nueva implantación o reposicionamiento de un camping ya existente, es preciso cumplir con una normativa compleja, diversa y en proceso de cambio que exigen un análisis jurídico urbanístico del suelo y de los requisitos de la actividad más la obtención de las licencias y autorizaciones preceptivas.