Todo sobre la tributación del alquiler con opción a compra

El alquiler con opción a compra es una fórmula cada vez más popular de acceso a la vivienda. Pero, más allá de sus ventajas, hay que conocer sus implicaciones o aspectos fiscales, ya que este tipo de contrato alberga distintos hechos imponibles.

Te contamos cómo tributa el alquiler con opción a compra: un acuerdo híbrido que reúne un contrato de alquiler y otro de compraventa.

¿Cómo tributa la prima de opción de compra?

La prima de opción a compra es el importe que el arrendatario paga por el derecho a adquirir la vivienda en un futuro, que suele ser del 5 al 10% del precio de venta. Esta cantidad tributa, concretamente, en dos aspectos:

• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): La prima tributa como hecho imponible. Si no se establece un importe específico, o si es inferior al 5% del precio de la vivienda, se presume como base imponible el 5% del precio de ejercicio de la opción. El obligado al pago es el arrendatario, quien debe liquidarlo en un plazo de 30 días hábiles desde la firma del contrato​.
• IRPF o Impuesto sobre Sociedades (IS): Si el arrendador es una persona física, debe declarar el importe percibido en la base general del IRPF. Si se trata de una sociedad, deberá integrarse como ingreso en el IS​.

Así funciona el alquiler con opción a compra.

¿Cómo se declara el alquiler con opción a compra?

La tributación del alquiler con opción a compra tiene algunas particularidades que dependen de si el inmueble es nuevo (promotora inmobiliaria) o de segunda mano (particular):

• Vivienda nueva (promotora inmobiliaria):
  1. El alquiler está sujeto a IVA al 10%
  2. Si hay una prima por opción de compra, esta se considera una prestación de servicios y tributa al 21% de IVA
• Vivienda de segunda mano (particular):
  1. El alquiler está sujeto al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), aunque generalmente exento (se presenta a cero)
  2. La prima por opción de compra tributa al 10% de ITP

En cualquier caso, la prima de opción de compra debe declararse:

• Si no se ejerce la opción de compra, el propietario se queda con la prima y esta ya habrá tributado como corresponde (IVA o ITP).
• Si se ejerce la opción, la prima suele descontarse del precio final de compra. En ese momento, se tributa por la venta del inmueble (IVA o ITP según el caso).

¿Cómo afecta el alquiler con opción a compra a la declaración de la Renta?

En el IRPF, la forma en que afecta al arrendador depende del rol en el contrato de arrendamiento con opción a compra:

• Los ingresos por alquiler se declaran como rendimientos del capital inmobiliario en la base general.
• La prima de opción de compra se declara como ganancia patrimonial en la base general en el año en que se recibe, porque no procede de una transmisión inmediata, sino de la concesión de un derecho.

Si finalmente se ejecuta la opción de compra, el propietario declarará una ganancia patrimonial por la venta del inmueble. Esta se calcula por la diferencia entre:

• El valor de venta del inmueble
• El valor de adquisición

A este cálculo, se le restan:

• La prima de opción de compra (ya tributada anteriormente)
• Las cantidades abonadas como alquiler (si se pactó que irían a cuenta del precio final)

Esto permite evitar tributar dos veces por los mismos importes.

Incluir la opción de compra como ganancia para luego descontarla

¿Qué porcentaje se descuenta de la renta en un alquiler con opción a compra?

No existe un porcentaje fijo establecido legalmente para descontar de la renta mensual en caso de ejercerse la opción de compra. Sin embargo, es habitual que las partes acuerden que parte o la totalidad de las rentas pagadas durante el periodo de alquiler se descuenten del precio final de compraventa. Puede que algunos años se descuente el 100% del alquiler y luego se pase a un 75%.

Este acuerdo debe constar claramente en el contrato. A efectos fiscales, las rentas descontadas reducirán el precio de adquisición de la vivienda y, por tanto, afectarán al cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF​.