Una sentencia del Tribunal Supremo dictada el 27 de marzo pone negro sobre blanco a una cuestión que genera fricciones en no pocas comunidades de vecinos: ¿hasta qué punto puede un propietario realizar obras en espacios comunes del edificio? La respuesta apunta a la necesidad de autorización expresa de la comunidad de propietarios, incluso cuando los elementos estén destinados al uso exclusivo de uno de ellos.
¿Qué consecuencias puede tener hacer obras en elementos comunes sin permiso de la comunidad?
Si realizas una obra en un elemento común sin la debida autorización, puedes estar obligado a deshacerla. La comunidad de propietarios tiene derecho a exigir la retirada de las modificaciones no aprobadas, incluso si ya se han ejecutado.
Este caso, ocurrido en Menorca, gira en torno a una valla de cañizo instalada sobre un muro divisorio. La colocación, aparentemente inofensiva, terminó en los tribunales por limitar las vistas al mar de la vecina colindante y ejecutarse sin el consentimiento del resto de comuneros. La resolución marca un precedente relevante y consolida una doctrina que protege tanto la configuración estética del inmueble como los derechos de los propietarios.
¿Qué dice el Tribunal Supremo sobre los elementos comunes y las obras sin autorización?
La historia empieza con una empresa que colocó un cerramiento sobre el muro que separaba su patio del de una vecina. El objetivo era preservar la privacidad. Sin embargo, dicho muro, aunque de uso privativo, se trata de un elemento común.
La vecina afectada llevó el asunto a los tribunales, alegando que la instalación del cerramiento no solo vulneraba la ley al ejecutarse sin permiso de la comunidad, sino que también le privaba de un bien intangible, pero muy real: las vistas al mar desde su vivienda.
¿Es necesario el consentimiento para modificar un elemento común?
La respuesta es sí, así lo ratifica el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, que prohíbe a los propietarios realizar alteraciones sobre los elementos comunes sin autorización previa de la comunidad. El hecho de que el espacio sea de uso exclusivo no exime del cumplimiento legal.
El Supremo consideró que la estructura de cañizo modificaba no solo la funcionalidad del muro, sino también su aspecto externo, lo cual, en palabras del Alto Tribunal, afecta al conjunto del edificio y, lo que es más importante, restringe el disfrute legítimo del inmueble colindante. En este caso, al suprimir las vistas al mar que hasta entonces tenía la vecina.
En primera instancia se desestimó la demanda
En una primera fase, el Juzgado de Ciutadella de Menorca dio la razón a la empresa propietaria. Entendió que la obra era de escasa entidad, que no comprometía la estructura del edificio y que se había realizado en un espacio de uso privativo. Desde su punto de vista, se trataba de una solución constructiva menor, amparada por el derecho a la intimidad.
La Audiencia Provincial revocó la sentencia
El asunto cambió de rumbo cuando la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca consideró que el cerramiento sí impactaba en un elemento común, y por tanto requería aprobación comunitaria. Al no contar con ella, ordenó que la valla fuera retirada y que el muro volviera a su estado anterior.
El Tribunal Supremo confirmó de la nulidad de la obra
El desenlace llegó con la intervención del Tribunal Supremo, que avaló la decisión de la Audiencia, desestimando el recurso de casación interpuesto por la empresa. El Alto Tribunal consideró que, al tratarse de un elemento común, no puede modificarse de forma unilateral. Además, hizo hincapié en que el cerramiento afectaba la estética del edificio, incrementaba la altura visual del muro y vulneraba los derechos de la vecina colindante.
¿Qué tipo de obras requieren autorización expresa y cuáles no?
Como regla general, cualquier modificación que afecte a elementos comunes requiere autorización previa. Solo están exentas las reparaciones mínimas que no alteren la estética ni la estructura. Cualquier alteración, aunque sea mínima o esté motivada por razones legítimas como la privacidad, no puede llevarse a cabo a espaldas del resto de comuneros.
Esta sentencia sirve como advertencia para evitar conflictos: antes de actuar sobre un elemento común, incluso si se encuentra dentro de un espacio privativo, es obligatorio contar con el respaldo de la comunidad. De lo contrario, se corre el riesgo de tener que asumir las consecuencias económicas de deshacer lo construido.
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¿Puedo cambiar el color del exterior de mi casa o necesito permiso de la comunidad de vecinos?
A priori, uno puede pensar que en su casa puede hacer lo que quiera, como pintar la fachada. Cuando se trata de conservar la fachada, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que todos los propietarios deben colaborar con las obras necesarias para la conservación, reparación y rehabilitación del inmueble. Sin embargo, si la intención es realizar un cambio estético, como modificar el color de la fachada, será necesario obtener el acuerdo de, al menos tres quintas partes del total
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