¿Puedo cambiar el color del exterior de mi casa o necesito permiso de la comunidad de vecinos?

A priori, uno puede pensar que en su casa puede hacer lo que quiera, como pintar la fachada. Pero, ¿es esto posible sin pedir permiso a la comunidad de vecinos? En este artículo resolvemos las dudas sobre pintar el exterior de una vivienda que pertenece a una comunidad de propietarios.

Las comunidades de propietarios tienen sus normas. Además de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), están los estatutos, que regulan y establecen los derechos y deberes de los propietarios. 

Muchas de las cuestiones que atañen a los comuneros y sus propiedades requieren de algún tipo de permiso o, al menos, de una comunicación previa con el presidente de la comunidad o con el administrador. 

Pintar la fachada de un edificio o de una vivienda puede responder a dos propósitos principales: mantenerla en buen estado o renovar su apariencia. En el primer caso, se busca reparar daños visibles, como grietas, o preservar la integridad de la estructura. En el segundo, puede tratarse de un simple cambio estético, como pintarla de otro color. En función de a qué responda, la normativa cambia, así como la posibilidad de cambiarla de color.

Cuando se trata de conservar la fachada, el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que todos los propietarios deben colaborar con las obras necesarias para la conservación, reparación y rehabilitación del inmueble. Además, según el artículo 10.1, estos gastos deben ser sufragados mediante las derramas acordadas por la comunidad. 

Por tanto, en aquellos casos en los que pintar, cambiar o reparar la fachada responda a estos supuestos, no habrá que pedir permiso, sino comunicárselo al presidente o al administrador para que se realicen las actuaciones oportunas. De hecho, esto debería pagarlo la propia comunidad de propietarios.

Sin embargo, si la intención es realizar un cambio estético, como modificar el color de la fachada, el artículo 17 de la LPH fija que será necesario obtener el acuerdo de la Junta de Propietarios.

Cualquier modificación estética en la fachada requiere el voto favorable de al menos tres quintas partes del total de propietarios, quienes deben representar también las tres quintas partes de las cuotas de participación, algo que también se aplica a mejoras o nuevas instalaciones que no sean estrictamente necesarias para la conservación, habitabilidad, seguridad o accesibilidad del edificio.

Los propietarios que voten en contra de estos cambios estéticos no estarán obligados a contribuir económicamente a las derramas correspondientes, aunque no puedan ser privados de las mejoras realizadas.

¿Y si la fachada corresponde a mi casa?

Si un propietario desea pintar la parte de la fachada de su casa (en urbanizaciones de adosados, por ejemplo) o su terraza de uso privado o balcón, no podrá hacerlo libremente, ya que forma parte de los elementos comunes del edificio. Por tanto, cualquier modificación deberá consultarse previamente con la comunidad.

Según el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, “el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador".

Por tanto, habrá que llevar a junta la intención de cambiar el color de la fachada del piso o casa. Sin embargo, esto podría no ser así si, por ejemplo, están aprobadas en los estatutos este tipo de modificaciones o si en el pasado algún propietario cambió el color y no se le recriminó nada, ya que esto podría considerarse una vulneración del principio de igualdad,  que garantiza que todos los propietarios tienen los mismos deberes y derechos… Aunque esto podría no ser así.

La sentencia 164/2014 del 4 de abril de 2014 del Tribunal Supremo se posicionó sobre este último escenario, con una sentencia que aborda la disputa legal entre una comunidad de propietarios y una propietaria sobre la alteración de la fachada del edificio. 

La comunera pintó las ventanas de su vivienda con un color distinto al del resto del edificio, lo que llevó a la comunidad a demandarla por considerar que alteraba la configuración estética de la fachada, un elemento común del edificio.

El Tribunal Supremo falló a favor de la comunidad de propietarios. El Alto Tribunal subrayó la importancia de los artículos 7 y 11 de la Ley de Propiedad Horizontal, que establecen que cualquier alteración en los elementos comunes de un edificio requiere autorización previa de la comunidad, independientemente de si el cambio es considerado grave o menor. 

Asimismo, el Tribunal Supremo rechazó el argumento de la demandada de que otras modificaciones no autorizadas en el pasado justificaban su acción, ya que cada caso debe ser evaluado de forma individual y conforme a la normativa. Por ello, la propietaria fue condenada a reparar las ventanas y a pagar las costas de la apelación.