Declaran nula la venta de una casa 30 años después por falta de consentimiento de los herederos

Una compradora que vivía desde 1996 en una vivienda pensaba que, con el tiempo, esa casa acabaría siendo suya. La firmó con quien decía ser el propietario, la habitó durante casi tres décadas y solicitó que se le reconociera el dominio por usucapión.

Sin embargo, una sentencia de la Audiencia Provincial de Albacete ha cambiado el rumbo de su historia: la operación de compraventa ha sido declarada nula. ¿La razón? El vendedor no contaba con el visto bueno de los demás copropietarios: sus propios hijos.

¿Por qué se puede declarar la nulidad de una compraventa de vivienda?

Cuando un inmueble forma parte de una comunidad postganancial, disuelta por muerte de uno de los cónyuges y en fase de liquidación, todos los cotitulares deben consentir la transmisión, como prevé el artículo 1259 del Código Civil. Además, para que surta efectos frente a terceros, la compraventa ha de formalizarse en escritura pública y anotarse en el Registro de la Propiedad.

Copropiedad postganancial: el origen del conflicto

Todo se remonta al fallecimiento de una mujer en 1993. A raíz de su muerte, su vivienda se adjudicó a su marido dentro de la liquidación de la sociedad de gananciales. Sin embargo, también se consolidó una comunidad postganancial con los hijos como copropietarios. En 1996, el viudo vendió el inmueble sin contar con ellos.

Durante años, nadie impugnó el contrato. La compradora, por su parte, vivió en la casa con normalidad, hasta que uno de los hijos decidió acudir a los tribunales para frenar lo que consideraba una transmisión ilegal.

Usucapión ordinaria: ¿puede adquirirse la propiedad por posesión prolongada?

La defensa de la compradora se basó en la usucapión ordinaria: una figura jurídica que permite hacerse con la propiedad de un bien tras un periodo de posesión pacífica, pública e ininterrumpida, si se tiene justo título y buena fe.

En este caso, presentó el contrato privado firmado con el viudo y alegó haber vivido allí desde 1996 sin interrupciones, lo que parecía una vía sólida: contrato en mano, décadas de residencia, y ninguna disputa hasta hace poco. Pero el tribunal consideró que faltaba una pieza clave: la validez del título.

Venta sin consentimiento de herederos

El heredero que impugnó la compraventa sostuvo que su padre actuó por cuenta propia sin consultar al resto de los copropietarios. Al tratarse de un bien de la comunidad postganancial, la decisión no podía tomarse de forma unilateral. Además, cuestionó que la ocupación de la compradora reuniera las condiciones legales para dar lugar a una adquisición por usucapión.

La Audiencia Provincial de Albacete declaró la nulidad de la compraventa

La Audiencia Provincial dio un giro al caso, revocando la decisión del juzgado de Villarrobledo, que en primera instancia había reconocido la propiedad a la compradora. Para el tribunal albaceteño, la operación de venta es nula por no contar con el consentimiento de todos los herederos, y por tanto, el contrato privado firmado con el viudo no podía considerarse un justo título válido para fundar la usucapión.

En su razonamiento, la Audiencia se apoyó en la doctrina del Tribunal Supremo, que exige el acuerdo unánime de todos los cotitulares para enajenar un bien en este tipo de comunidades.

¿Qué puede hacer un comprador si descubre que la vivienda fue vendida sin consentimiento de todos los herederos?

Lo primero es consultar con un abogado. Si la compraventa es nula, no basta con haber vivido en la casa durante años: necesitas saber si puedes recuperar el dinero pagado, exigir responsabilidades al vendedor o incluso defender tu permanencia en el inmueble mientras se resuelve el conflicto legal.

¿Qué diferencia hay entre nulidad y anulabilidad en una compraventa de herencia?

La nulidad supone que el contrato nunca tuvo efecto legal, como si no hubiera existido. La anulabilidad, en cambio, permite subsanar errores o vicios, pero dentro de un plazo determinado. En el caso de ventas sin consentimiento de todos los herederos, hablamos de nulidad absoluta.

¿Cómo verificar si un inmueble está en copropiedad antes de comprarlo?

Solicita una nota simple en el Registro de la Propiedad y estudia con un abogado el historial del inmueble. Además, investiga si ha habido herencias recientes. Muchas veces, la copropiedad no figura claramente inscrita, pero puede existir de facto por no haberse hecho una partición formal.

¿Qué pasos debe seguir un heredero para frenar la venta del inmueble?

Acudir a los tribunales y solicitar la declaración de nulidad de la compraventa, acreditando su condición de copropietario y la falta de consentimiento. Lo ideal es actuar cuanto antes, evitando que el comprador intente consolidar la propiedad mediante usucapión o inscribirla a su nombre.

¿Puede el comprador reclamar si la compraventa se declara nula años después?

Sí, el comprador puede exigir la devolución del precio pagado y, en algunos casos, pedir daños y perjuicios. Todo dependerá de si el vendedor actuó con mala fe, ocultó información o incumplió deberes esenciales en la operación.

¿Qué efectos tiene la nulidad de la compraventa?           

El más evidente: la compradora pierde el derecho a inscribir la vivienda a su nombre. Aunque ha vivido en ella durante casi 30 años, el título en que basaba su derecho ha sido invalidado judicialmente. Y sin un título válido, la usucapión ordinaria no puede prosperar. El inmueble, por tanto, sigue siendo jurídicamente propiedad de la comunidad postganancial, y la ocupante no puede consolidar su dominio.

¿Qué efectos tiene una sentencia de nulidad sobre el comprador?

Aunque haya residido en el inmueble durante décadas, perderá todo derecho sobre él si el contrato se declara nulo, no pudiendo inscribirlo a su nombre ni seguir viviendo allí, salvo que llegue a un nuevo acuerdo con los verdaderos propietarios o estos lo toleren.

¿Y si uno de los herederos fallece antes de impugnar la venta?

Sus derechos pasan a sus propios herederos. Es decir, si un heredero muere sin reclamar, sus hijos o sucesores pueden continuar el proceso de impugnación. Esto puede alargar el conflicto, pero también demuestra cómo estas situaciones pueden extenderse durante generaciones cuando no se resuelven a tiempo.

Comprar sin verificar puede salir muy caro

La sentencia de la Audiencia Provincial de Albacete nos deja una enseñanza clara y contundente: firmar un contrato no basta para convertirse en dueño de una vivienda.

Antes de comprar, es imprescindible comprobar quiénes son los verdaderos titulares, si hay una comunidad hereditaria o postganancial, y si todos los copropietarios han prestado su consentimiento expreso. Ignorar estos pasos puede conducir a la nulidad de la compraventa incluso décadas después, con la consiguiente pérdida del inmueble y del dinero invertido.