Cómo tributa la venta de un inmueble de una sociedad y qué impuestos se pagan

La tributación de la venta de un inmueble de una sociedad es diferente a la de un particular. Las empresas no tributan por IRPF (como sí hacen los particulares), sino por el Impuesto sobre Sociedades. 

En este artículo resolvemos te explicamos cómo tributa la venta de un inmueble de una sociedad y cuáles son los impuestos a pagar por la venta de una vivienda de una empresa.

Diferencias fiscales entre venta de inmuebles por particulares y sociedades

Para determinar el tratamiento fiscal aplicable a la enajenación de un inmueble por parte de una sociedad, se debe entender la naturaleza jurídica de la operación.

Cuando la transmisión es realizada por una persona física, la ganancia generada tributa en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) como incremento patrimonial. En cambio, si la operación es efectuada por una entidad mercantil, la renta obtenida se incorpora a la base imponible del Impuesto sobre Sociedades.

Esto implica, entre otros aspectos, lo siguiente:

• La imposición en el ámbito societario se rige por un tipo fijo, generalmente del 25%, según lo establecido en el artículo 29 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, con independencia del importe de la ganancia. A diferencia del IRPF, no se aplican tramos progresivos.
• No resultan aplicables las exenciones previstas para la vivienda habitual en el régimen de personas físicas.
• Las sociedades pueden aplicar compensaciones de bases imponibles negativas procedentes de ejercicios anteriores. Es decir, las pérdidas fiscales acumuladas pueden minorar las ganancias del ejercicio actual antes de aplicar el tipo impositivo, reduciendo así la carga fiscal efectiva.
• El valor contable con el que figure el inmueble en los registros de la empresa condiciona directamente el cálculo del beneficio sujeto a tributación. Por tanto, una contabilidad rigurosa y actualizada resulta fundamental para reflejar correctamente las implicaciones fiscales de la operación.

En resumen, mientras que los particulares tributan por IRPF, las empresas deben integrar la ganancia en el Impuesto sobre Sociedades.

Si la sociedad distribuye las ganancias entre los socios según su participación, estos deberán tributar en su IRPF por los beneficios recibidos.

Costes vinculados a la venta de inmuebles

Tanto en operaciones realizadas por sociedades como por particulares, la venta de un inmueble conlleva una serie de gastos. Si bien estos pueden variar en función del tipo de propiedad y su ubicación geográfica, en términos generales, son comunes a ambas modalidades de titularidad.

Documentación y costes asociados a la venta de una vivienda

Al vender un inmueble, tanto particulares como sociedades deben afrontar ciertos gastos y presentar cierta documentación obligatoria. Entre ellos:

• Nota simple: acredita la titularidad y cargas del inmueble. Se puede solicitar de forma online en este enlace y se entrega en pocas horas.
• Certificado energético: obligatorio en toda compraventa, evalúa el consumo energético. Su coste depende de la vivienda. Puedes solicitar el certificado energético aquí.
• Cédula de habitabilidad: exigida en algunas comunidades autónomas, también para empresas. Su precio oscila entre 70 y 150 euros.
• Gastos notariales: corren a cargo del vendedor y dependen del valor del inmueble (600 a 1.200 euros).
• Honorarios de la agencia inmobiliaria: si interviene, suelen cobrar una comisión que va del 3 al 5% del precio de venta.

Este texto representa una versión resumida de los gastos por vender una vivienda. Si quieres ampliar información, en este artículo se explican al detalle:

Los impuestos y gastos por vender una vivienda en 2025, ¿cuáles son?

Fiscalidad venta de una vivienda por parte de una sociedad

Cuando una entidad mercantil transmite un inmueble, la operación está sujeta a una serie de obligaciones tributarias que difieren de las que afectan a las personas físicas: 

Impuesto sobre Sociedades

El dinero obtenido por la venta de un inmueble forma parte del resultado contable de la sociedad y, por tanto, se integra en la base imponible del Impuesto sobre Sociedades. La diferencia entre el precio de venta y el valor contable registrado en la contabilidad de la empresa (valor de adquisición ajustado) determina la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la operación.

Dicha ganancia se suma al resto de los ingresos del ejercicio y sobre el total resultante se calcula el impuesto correspondiente. El tipo general aplicable es del 25%, aunque  puede variar en función de determinadas condiciones o incentivos fiscales.

Ejemplo tributación venta inmueble de una sociedad

Consideremos el siguiente caso práctico:

• Una sociedad adquiere un inmueble por 200.000 euros y posteriormente lo vende por 250.000 euros.
• La ganancia obtenida sería, en principio, de 50.000 euros.
• Si a esta cantidad se le deducen 2.000 euros en concepto de gastos vinculados a la operación (comisión inmobiliaria, notaría, impuestos, etc.), la base imponible final asciende a 48.000 euros.
• Aplicando un tipo impositivo del 25%, el importe del impuesto a abonar sería de 12.000 euros.

Resumen de la operación

Plusvalía municipal

Además del Impuesto sobre Sociedades, la empresa vendedora deberá hacer frente al conocido como plusvalía municipal, un tributo de carácter local que grava el aumento de valor del suelo urbano desde la última transmisión. Este impuesto se liquida ante el ayuntamiento correspondiente y su cuantía depende del valor catastral del terreno y del tiempo transcurrido desde la adquisición.

Cabe destacar que, si se acredita que no ha existido incremento en el valor del suelo, es posible solicitar la exención del pago de este impuesto, siempre que se cumplan una serie de requisitos.

Tienes más información en este artículo: Plusvalía municipal: guía 2025 con todo lo que necesitas saber

Otras cuestiones a tener en cuenta

En aquellos casos en que el inmueble haya ligado a la actividad económica de la empresa, puede haber otras implicaciones fiscales, por ejemplo, ajustes por amortización o sobre el cálculo de IVA.

Aunque no es habitual, si la sociedad realiza mejoras en el inmueble y lo vende como parte de su actividad económica, la operación puede estar sujeta a IVA. En ese caso, deberá emitir factura con IVA y declararlo en la liquidación correspondiente.

Para aliviar la carga fiscal derivada de la venta del inmueble, se aconseja evaluar alternativas como la compensación de bases imponibles negativas acumuladas, la reinversión en activos afectos o la adecuada valoración contable del inmueble.