El Ayuntamiento de Madrid da carpetazo definitivo a la 'Operación Chamartín'

Adiós a la Operación Chamartín. Los grupos municipales Ahora Madrid y el PSOE han anulado de forma definitiva en el pleno del Ayuntamiento la última versión de la conocida como 'Operación Chamartín', que iba a ser el mayor desarrollo urbanístico de Europa. Este rechazo se produce dos semanas después de que la alcaldesa, Manuela Carmena, presentara su propuesta ‘Madrid Puerta Norte’, que reduce a la mitad la edificabilidad.

No ha habido entendimiento posible. PP y Ciudadanos han mostrado en el pleno su firme rechazo a dar por finalizado el plan presentado el año pasado por las administraciones implicadas- Gobierno central, Comunidad de Madrid, el Ayuntamiento (gobernado por el PP), y la promotora Distrito Castellana Norte (formada por BBVA y San José).  Pero Ahora Madrid y PSOE lo han anulado definitivamente después de más de 20 años paralizado.  

Así, el Ayuntamiento de Madrid entierra el proyecto liderado por el PP y saca adelante su propuesta que, bajo el nombre de “Madrid Puerta Norte”, plantea rebajar a la mitad el área urbanizable- 1,7 millones de m2- y reducir de 17.000 a 4.600 el número de viviendas construibles. Según el concejal del PP, José Luis Martínez-Almeida, el actual consistorio acabará con los 120.000 empleos previstos y con una inversión de 6.000 millones de euros. 

El objetivo del equipo de Carmena es dar prioridad a la reforma de las carreteras, de la estación de Chamartín y de crear una nueva estación de metro en el distrito de Fuencarral, en detrimento de la construcción de más viviendas. 

Para muchos expertos, como Antonio Díaz-Barceló, responsable del sector inmobiliario de OnetoOne Corporate Finance, “no es una buena noticia para el sector inmobiliario que los cambios políticos afecten a proyectos tan significativos. El mensaje que se transmite a los inversores inmobiliarios privados no es de continuidad. Además, este cambio no ha quedado suficientemente justificado y fundamentado por razones de interés público, lo que genera una sensación de inestabilidad que puede ahuyentar a inversores en futuros proyectos”.

Mikel Echevarren, CEO  de la consultora Irea, insiste en que es una “decisión no fundamentada en criterios de racionalidad económica. Ahora bien, no hay que olvidar que de este resultado son también corresponsables los gestores que, por inoperancia o desidia, han demorado durante más de 20 años su desarrollo”, concreta.

Nace Madrid Puerta Norte, ¿es viable?

La alternativa al Distrito Castellana Norte es un proyecto encabezado por el propio Ayuntamiento, que ha bautizado como Madrid Puerta Norte. Las diferencias entre ambos planes urbanísticos son grandes: se reduce la construcción de viviendas, de las 17.000 previstas por el actual promotor se pasa a 4.600. El nuevo plan también reduce a la mitad la superficie edificable, hasta los 1,75 millones de m2, mermando además el espacio para uso terciario y oficinas o el uso industrial.

La promotora participada por BBVA y la constructora San José preveía una inversión cercana a los 6.000 millones en el desarrollo. Según las estimaciones del consistorio de la capital, el presupuesto podría quedar en unos 735 millones de euros, aunque aún no cuenta con el respaldo de ningún promotor privado.

“El proyecto pierde atractivo al perder tamaño y las inversiones en las infraestructuras colindantes han de ser mucho más limitadas para permitir una viabilidad al nuevo proyecto”, destaca el experto de ONEtoONE Corporate Finance.

“La modificación del proyecto lo hace inviable”, recalca Mikel Echevarren, quien nos explica que las infraestructuras de un proyecto de esta envergadura se financian mediante la venta del suelo edificable “dado que ninguna entidad financiera va a otorgar financiación bancaria en las primeras fases de desarrollo”.

La dificultad añadida de realizar cambios en unas infraestructuras (desde el transporte por coche, la urbanización, el traslado de catenarias o la infraestructura ferroviaria) que deben mantenerse activas durante su desarrollo, supone una exposición enorme por el incremento en su cuantía y por los posibles retrasos.

“Estos aspectos añaden un riesgo extraordinario y un coste financiero para el capital que inviertan los inversores muy elevado, que se mitigan con edificabilidad suficiente para sufragar los costes más el coeficiente de ‘pánico’ que con total seguridad aplicará cualquier inversor. La edificabilidad del proyecto anterior permitía equilibrar las inversiones, los riesgos y la financiación”, destaca el CEO de irea. ”Con la reducción drástica de la edificabilidad se añaden el riesgo de que no sea suficiente para rentabilizar las inversiones”, insiste.