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Operación Chamartín: el sector critica el cambio de las ‘reglas de juego a mitad de la partida’

idealista/news se ha puesto en contacto con varios expertos del sector inmobiliario y financiero para conocer su opinión sobre la actual situación de la Operación Chamartín, uno de los mayores proyectos urbanísticos de la capital. Los analistas coinciden en que los cambios de color político no pueden dar inseguridad jurídica a los planes de desarrollo que necesitan consenso a largo plazo de las distintas administraciones públicas como de inversores privados. El nuevo proyecto ‘Madrid Puerta Norte’ les genera serias dudas para salir adelante.

La Operación Chamartín, el proyecto de remodelación al norte de la capital que ocupa unas 320 hectáreas de varios distritos y que afecta a la estación de Chamartín, las vías de tren y Cercanías, el nudo norte de la M-30 y el nudo de Manoteras, se añade a los ‘líos urbanísticos’ que tiene sobre la mesa el Ayuntamiento de Madrid.

El consistorio dirigido por Manuela Carmena ha decidido rechazar el plan urbanístico planteado por BBVA y la constructora San José, más conocido como Distrito Castellana Norte, por su excesiva edificación, pese a que prácticamente ya había llegado a un acuerdo con las partes implicadas (el Ministerio de Fomento, Adif, Renfe, la Comunidad de Madrid y el anterior gobierno municipal) después de más 20 años para alcanzar un consenso sobre la ampliación del Paseo de la Castellana.

Los expertos consultados por idealista/news ven una contrariedad que se vuelva a retrasar la puesta en marcha de este proyecto urbanístico por una decisión que tildan de “política”. “Han dinamitado, por el momento, uno de los proyectos inmobiliarios y de desarrollo de la ciudad de Madrid sin un plan económico que respalde sus nuevas propuestas, sin considerar los intereses legítimos de BBVA, San José y Adif, y sin contar con la Comunidad de Madrid”, afirma Mikel Echevarren, CEO de la consultora irea.

Para Antonio Díaz-Barceló, responsable del sector inmobiliario de ONEtoONE Corporate Finance “no es una buena noticia para el sector inmobiliario que los cambios políticos afecten a proyectos tan significativos. El mensaje que se transmite a los inversores inmobiliarios privados no es de continuidad. Además, este cambio no ha quedado suficientemente justificado y fundamentado por razones de interés público, lo que genera una sensación de inestabilidad que puede ahuyentar a inversores en futuros proyectos”.

Echevarren insiste en que es una “decisión no fundamentada en criterios de racionalidad económica. Ahora bien, no hay que olvidar que de este resultado son también corresponsables los gestores que, por inoperancia o desidia, han demorado durante más de 20 años su desarrollo”, concreta.

Desde Foro Consultores afirman que “la actual regidora y su equipo consideran que es una operación de pura especulación. Apelamos a la seguridad jurídica y a que se eviten los bandazos. Los gobiernos, sean de la índole que sean, deberían gobernar con justicia e igualdad y a la vez proporcionar seguridad jurídica en todas las actuaciones que se aprueben. Las decisiones relevantes deben tomarse por consenso”.

Nace Madrid Puerta Norte, ¿es viable?

La alternativa al Distrito Castellana Norte es un proyecto encabezado por el propio Ayuntamiento, que ha bautizado como Madrid Puerta Norte. Las diferencias entre ambos planes urbanísticos son grandes: se reduce la construcción de viviendas, de las 17.000 previstas por el actual promotor se pasa a 4.600. El nuevo plan también reduce a la mitad la superficie edificable, hasta los 1,75 millones de m2, mermando además el espacio para uso terciario y oficinas o el uso industrial.

La promotora participada por BBVA y la constructora San José prevé una inversión cercana a los 6.000 millones en el desarrollo. Según las estimaciones del consistorio de la capital, el presupuesto podría quedar en unos 735 millones de euros, aunque aún no cuenta con el respaldo de ningún promotor privado.

“El proyecto pierde atractivo al perder tamaño y las inversiones en las infraestructuras colindantes han de ser mucho más limitadas para permitir una viabilidad al nuevo proyecto”, destaca el experto de ONEtoONE Corporate Finance.

La modificación del proyecto lo hace inviable”, recalca Mikel Echevarren, quien nos explica que las infraestructuras de un proyecto de esta envergadura se financian mediante la venta del suelo edificable “dado que ninguna entidad financiera va a otorgar financiación bancaria en las primeras fases de desarrollo”.

La dificultad añadida de realizar cambios en unas infraestructuras (desde el transporte por coche, la urbanización, el traslado de catenarias o la infraestructura ferroviaria) que deben mantenerse activas durante su desarrollo, supone una exposición enorme por el incremento en su cuantía y por los posibles retrasos.

“Estos aspectos añaden un riesgo extraordinario y un coste financiero para el capital que inviertan los inversores muy elevado, que se mitigan con edificabilidad suficiente para sufragar los costes más el coeficiente de ‘pánico’ que con total seguridad aplicará cualquier inversor. La edificabilidad del proyecto anterior permitía equilibrar las inversiones, los riesgos y la financiación”, destaca el CEO de irea. ”Con la reducción drástica de la edificabilidad se añaden el riesgo de que no sea suficiente para rentabilizar las inversiones”, insiste.

Sin consenso entre las partes implicadas

La presidenta de la Comunidad de Madrid, Cristina Cifuentes; la ministra en funciones de Fomento, Ana Pastor; y el presidente de BBVA, Francisco González, ya advirtieron al Ayuntamiento de Madrid que el nuevo proyecto Madrid Puerta Norte no es viable y le piden que reflexione. El Ministerio de Fomento es propietario de la mayoría del suelo y de la estación de Chamartín. La Comunidad de Madrid, por su parte, es propietaria del suelo y de otras infraestructuras clave como el metro y Cercanías, y tiene además la competencia y decisión última en los cambios urbanísticos.

Para la ministra en funciones Ana Pastor “la propuesta va en contra del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) y modificarlo conllevaría un retraso de más de tres años”. Fomento y Adif, empresa pública gestora de las infraestructuras de trenes en España, estarían entre los grandes perjudicados, ya que pensaban ingresar unos 1.300 millones de euros por la cesión de terrenos a los promotores de Distrito Castellana Norte y a cambio de realizar el soterramiento de las vías y la reforma de la estación de Chamartín.

Pero la concesión vence el próximo 31 de diciembre y desde BBVA, que posee el 75,5% de la promotora, han reiterado que “el proyecto no es relevante desde el punto de vista económico” y que la inversión se podría ir a otro destino. Pero Francisco González ha afirmado en varias ocasiones que lo apoyan porque es necesario para Madrid y para España.

¿Despierta interés el nuevo plan entre los inversores?

Ante la cuestión de si nuevos inversores podrían estar interesados en este nuevo proyecto, el responsable del sector inmobiliario de ONEtoONE Corporate Finance afirma que “si está bien estructurada puede ser también rentable. Creo que habrá inversores interesados en el proyecto. El perfil de inversores en proyectos de menor tamaño se interesará por esta oportunidad en la medida que haya una rentabilidad asociada. Creemos que el proyecto, por su excelente ubicación, generara interés si se estructura adecuadamente, lo que es posible a pesar de su pérdida de atractivo".

Sin embargo, para Mikel Echevarren “no hay derecho a que se mantenga un proyecto más de 20 años en el limbo a costa del dinero y del tiempo de inversores privados, que se han gastado más de 100 millones de euros en estos años. En solo 10 meses ha venido un nuevo equipo de gobierno municipal que ha descabalado todos los equilibrios y despreciando al resto de los jugadores en el proyecto. Con estos antecedentes no creo que ningún inversor serio y solvente se atreva a entrar en esta concepción del proyecto “, concreta.