Artículo escrito por Eusebi Carles, Asociado en Cushman & Wakefield
El verano de 2013 marcó un claro cambio en la tendencia del sector de oficinas en España y con especial énfasis en sus dos mercados más importantes y a la postre los únicos globalizados: Madrid y Barcelona. En este sentido ambas ciudades experimentaron un más que notable incremento en cuanto al número de transacciones de compraventa de inmuebles de oficinas como producto de inversión.
¿Qué había sucedido para que se produjera tal súbito cambio? ¿Dejaba España de estar apestada para pasar a ser El Dorado?
Por un lado, el país dejaba atrás el riesgo a ser una economía en peligro de ser rescatada y eso se trasladaba positivamente en una tendencia descendente de los tipos de interés que el Tesoro debía abonar en sus emisiones de deuda. Ilustrativo es el comportamiento del bono a 10 años que de ofrecer más de un 7% en Julio de 2012 pasó a un 4,5% en verano de 2013. Un año más tarde, en Junio de 2014, ya rendía tan solo un 2,5% y reducía la prima de riesgo versus el benchmark omnipresente de la deuda alemana. Ese riesgo de rescate, que de alguna forma se asociaba a la vez con el fantasma de una posible salida de España del Euro, quedaba neutralizado.
Por su parte la evolución de la economía empezaba a dar signos inequívocos de tomar la senda correcta y empezaba a enfilar la última recta ascendente de la temida "W". Desde entonces el PIB no ha dejado de crecer a un ritmo más que aceptable y, sin duda, a un nivel mucho más alto que el de nuestros vecinos europeos.
Al país aún le quedaban (y le quedan) muchos desequilibrios por resolver, como un paro en niveles inaceptables y un déficit público aún no bajo control que ha disparado el nivel de deuda pública por encima del 100% del PIB, un nivel que no se alcanzaba desde la guerra con los Estados Unidos y la subsecuente perdida de los restos del imperio en 1898.
El mercado no obstante encontró suficientes (y fundadas) razones para encarar una nueva etapa de optimismo. Esta nueva etapa, que empezaba como hemos apuntado después de verano de 2013, se basaba en los sólidos cimientos de una recuperación económica que llevaba consigo aumentos notables en la demanda de espacio por parte de los usuarios (de forma significativamente más vigorosa en Barcelona que en Madrid) y que conllevaba la consecuencia directa de un fuerte descenso de la tasa de desocupación, el gran enemigo del crecimiento de los precios de alquiler.
Al haber estado lógicamente la actividad de promoción prácticamente paralizada desde 2009, cualquier atisbo de absorción neta positiva que se produjera en los mercados iba a tener un impacto positivo en el número de oficinas desocupadas, y eso es precisamente lo que sucedió con el aumento de la actividad económica y la mejora del comportamiento del mercado laboral. Así, de tasas de desocupación en ambos mercados que rondaban el 15% se pasó en el espacio de tres años a tasas cercanas al 9,5%.
Y este es precisamente uno de los pilares sobre los que se fundamentó el aumento súbito de la inversión en oficinas que comentábamos al inicio de estas líneas. La mejora de los fundamentales del mercado debía producir, tarde o temprano, una mejora sustancial de los niveles de los precios de alquiler y, además, la coyuntura de ese momento permitía abordar la adquisición de activos de oficinas con fuertes descuentos que habían aflorado reajustes de precio superiores al 40% respecto al pico de mercado alcanzado en 2007.
Así las rentabilidades empezaron a comprimirse, pues los inversores estaban ávidos de tomar posiciones incluso entrando a rentabilidades iniciales que podían considerarse bajas sobre el papel pero que contaban con un alto potencial de reversión una vez impactaran vía renovaciones en el cash-flow de los inmuebles los nuevos flamantes precios de alquiler. Y esa proyección de rentas crecientes era precisamente la que permitía abordar esas adquisiciones con rentabilidades iniciales ajustadas pero con niveles de TIR aceptables.
Entonces ¿Se ha producido ya ese esperado crecimiento? Con la perspectiva ya del paso de unos años desde esas primeras compras deberíamos estar en condiciones de poder responder. Y a día de hoy hay que admitir que la respuesta es sí y no simultáneamente, y me explico. Aquí el resultado más que por barrios ha ido por edificios. El mercado de hecho se ha fracturado en dos bloques: El de aquellos inmuebles que cumplen con la receta de los ocupantes en términos de calidad, rendimiento técnico y eficiencia del espacio y los que no cumplen con los mínimos.
Los inmuebles de altas prestaciones se han ocupado a un ritmo muy superior que aquellos que ofrecen oficinas obsoletas y, por tanto, el poder de negociación de los primeros se ha amplificado. Así, en estos edificios con rating A y B+ se ha pasado de un mercado claramente dominado por los inquilinos a otro donde los propietarios tienen una creciente fuerza de negociación. Y eso, al final, se traduce en menores concesiones comerciales y aumentos de los precios de alquiler.
En el transcurso de los últimos 15 meses hemos visto cómo los precios de alquiler de las mejores oficinas de Barcelona aumentaban más de un 15%, pasando de 17,75 €/m²/mes a 20,50 €/m²/mes, mientras que en Madrid el crecimiento era parecido y las rentas pasaban de 24,50 a 28,50 €/m²/mes.
Dado que el sector promotor está volviendo lentamente a activarse no es previsible que en los próximos 24 meses veamos la irrupción de nuevos edificios de calidad entregándose, por lo que el cuello de botella para los mejores inmuebles (y especialmente para demandas de cierta envergadura) está garantizado. Esto a su vez, y en la medida que el crecimiento económico continúe mostrando vigor y las amenazas geopolíticas no distorsionen el panorama, debería proporcionar una sólida base para que los precios de alquiler continúen evolucionando al alza de forma robusta.
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