Licencia de obras: cuándo hay que pedir una

Si quieres cambiar o reformar algo de tu casa, siempre entra en juego la pregunta: ¿necesito licencia de obras para…? La respuesta es compleja y muy variada, ya que depende de la actuación y de la comunidad autónoma. En este artículo, intentamos responder a la pregunta.

Tipos de licencia de obra

Existen dos tipos de licencia de obra, que dependen de lo que se vaya a reformar y del grado de actuación: licencia de obra menor y licencia de obra mayor.

¿Qué es una obra menor?

Lo que se conoce como obra menor, hace referencia a las obras que no afectan a la estructura del inmueble y que son sencillas, técnicamente hablando. Estas obras, generalmente, no requieren un proyecto firmado por profesionales (arquitecto, aparejador, etc.), pero sí algún tipo de permiso o comunicación con el ayuntamiento.

Obras que requieren licencia de obra menor:

La última palabra siempre está en boca del ayuntamiento del municipio del inmueble. Sin embargo, estas obras podrían requerir de licencia de obra menor:

• Obras de acondicionamiento interior: Obras pequeñas de paredes y techos, así como la instalación de nuevas puertas y ventanas internas. La remodelación de una cocina o un baño, etc..
• Obras de fachada: Esto puede incluir la reparación o el reemplazo de elementos de la fachada que no afecten a su configuración arquitectónica, como el repintado, el reemplazo de ventanas o puertas, la reparación de balcones, entre otros.
• Instalaciones: El trabajo en las instalaciones del edificio, como la electricidad, la fontanería, el aire acondicionado, la calefacción, etc.
• Construcciones auxiliares: Como la instalación de casetas de jardín, pérgolas no cubiertas, barbacoas, etc.

¿Cuándo hay que solicitar un permiso de obra menor?

“Las licencias de obra son competencia municipal. Esto hace que haya unas reglas para cada municipio y sea un proceso en el que no hay respuestas únicas, siendo lo mejor consultar en cada ayuntamiento”, explica a idealista/news Juan Goñi, fundador de KLIC Arquitectos.

Es decir, lo que en un municipio necesita permiso de obra menor, en otro no tiene por qué serlo. En general, las obras que no impliquen aumento de volumen ni actuaciones estructurales serán consideradas como “obra menor”.

¿Cómo pedir licencia de obra menor?

Dependiendo del ayuntamiento donde se ubique la vivienda, podrá realizarse de forma online o presencial. Lo mejor es acudir al ayuntamiento para que te asesoren. Allí, deberás entregar la documentación que se precise y hacer la liquidación de la tasa de obras que esté establecida.

¿Cuánto cuesta una licencia de obra menor?

El precio de una licencia de obra menor, ronda entre el 3 y el 5% del presupuesto total de la obra, aunque puede variar según el municipio.

Además, habrá que tener en cuenta que deberá solicitarse al ayuntamiento antes del inicio de la obra, teniendo en cuenta que, el tiempo de concesión, dependerá de este. Por ejemplo, en Andalucía, el plazo máximo para la resolución es de tres meses.

Consecuencia de no solicitar licencia de obra 

La mayoría de las actuaciones, por pequeñas que sean, requieren de algún tipo de comunicación con el ayuntamiento. Realizar obras menores sin licencia, puede acarrear multas de 300 hasta 6.000 euros, cantidad que puede variar según el municipio y las obras.

¿Cuánto tiempo hay para ejecutar las obras una vez obtenida la licencia de obras?

Normalmente, el plazo para finalizar las obras menores que se concede, es de un año desde la obtención de la licencia.

¿Necesito licencia de obra para reformar el baño?

La reforma de un baño, generalmente, se considera obra menor. Sin embargo, no todas las obras menores precisan de licencia. Lo mejor, ya que la normativa depende de cada municipio, es acudir al ayuntamiento a informarte. 

Si queremos un nuevo baño y tenemos que realizar nuevas conexiones que afecten al edificio, hay que contar con la aprobación de los vecinos.

¿Qué es una obra mayor?

Una obra mayor, es una actuación de envergadura que afecta a la estructura del edificio. Tanto si afecta a una parte del edificio o a toda, si modifica la estructura, se trata de una obra mayor. Además, se caracterizan por tener un gasto económico más elevado que en las obras menores. “En general, son obras que sí impliquen aumento de volumen o actuaciones estructurales”, puntualiza Goñi.

¿Es obligatoria la licencia de obra mayor?

En todas las obras mayores hay que pedir licencia. ¿Dónde se solicita el permiso de obra mayor? En el ayuntamiento donde se vaya a realizar la actuación. En teoría, el tiempo de concesión de licencia, es de alrededor de tres meses.

Obras que requieren licencia de obra mayor

Algunos ejemplos de actuaciones que precisan este tipo de permiso son:

• Construcción de nuevos edificios: Cualquier proyecto que implique la construcción de un nuevo edificio desde cero generalmente requerirá una licencia de obra mayor.
• Ampliaciones significativas: Si planeas añadir nuevas plantas a un edificio existente o ampliar significativamente su superficie, también necesitarás una licencia de obra mayor.
• Cambios en la estructura: Cualquier proyecto que implique la alteración de la estructura del edificio, como la demolición de muros de carga, la adición de nuevos pilares o la modificación de los elementos estructurales existentes, generalmente requerirá una licencia de obra mayor.
• Cambio de uso: Si planeas cambiar el uso de un edificio, por ejemplo, de uso residencial a comercial o viceversa, es probable que necesites una licencia de obra mayor.
• Rehabilitación integral: Cuando las obras afectan a la totalidad o a una parte sustancial de un inmueble y exigen una comprobación general del cumplimiento de las condiciones de habitabilidad o de uso del mismo.

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¿Cuándo hay que pedir licencia de obra?

En la mayoría de los casos y circunstancias, será obligatorio solicitar una licencia de obras.

Licencia de obras: Por procedimiento ordinario común

Necesitarán de licencia por procedimiento ordinario común, las siguientes:

• Obras de reestructuración general, por ejemplo, vaciado de un edificio manteniendo la fachada.
• Obras de reestructuración parcial, por ejemplo, instalación de ascensores cuando hay demolición, demoler y construir nuevas escaleras en el bloque, abrir o aumentar patios, construir una entreplanta.
• Obra de acondicionamiento general, por ejemplo, redistribuir todo el espacio interior, pudiendo variar el número de viviendas sin intervenir en la estructura ni la fachada.
• Obras de consolidación: Necesarias cuando hay que reforzar o sustituir elementos de la estructura del edificio.
• Obras de reconfiguración: Aquellas intervenciones que tienen como finalidad eliminar impactos negativos existentes como, por ejemplo, reorganizar la cubierta para que evacúe mejor el agua, regular los áticos y buhardillas o compensar con espacio bajo cubierta al eliminar cuerpos añadidos en los patios.
• Cambiar el uso del edificio, por ejemplo, de locales u oficinas, a viviendas; u obras que incrementen el número de viviendas o locales, así como transformarlos en viviendas.
• Obras que cambien la fachada en general.
• Obras que intervengan en elementos protegidos, como pueda ser la fachada o, la valla exterior de las casas de las colonias históricas.

Licencia de obras: Por procedimiento abreviado

También necesitarán de licencia, pero por procedimiento abreviado, las siguientes:

• Obras de reestructuración puntual, como cambiar la distribución abriendo huecos en muros, construcción de rampas, instalar ascensores y, unir mediante escaleras pisos privados.
• Instalación de andamios en la calle porque lo necesitemos en nuestra reforma.
• Obras para cerrar y acristalar terrazas.
• Piscinas.

Licencia de obra menor por comunicación previa 

Este trámite es sencillo y normalmente se puede hacer online (dependiendo del municipio). Hay que rellenar un formulario, aportar la documentación que solicite el ayuntamiento y pagar las tasas. Por comunicación previa, debes solicitar licencia para:

• Pintura de fachada y cambio de ventanas.
• Obras para redistribuir por dentro una vivienda sin que afecte a muros de carga, ni a la estructura ni elementos de restauración, en caso de edificios protegidos.
• Obras de exteriores, como instalar un velux, cambiar canalones, etc.
• Obras para retejar la cubierta.

Proceso para solicitar una licencia de obra

El proceso para solicitar una licencia de obra puede variar dependiendo del municipio y la comunidad autónoma. Sin embargo, a continuación, se detallan los pasos generales que suelen ser necesarios para solicitar una licencia de obra, ya sea menor o mayor:

1. Conocer la normativa local: El primer paso siempre debe ser familiarizarse con la normativa local, lo que incluye revisar el plan de ordenación urbana y las normas de construcción del municipio. Esto te ayudará a entender qué se permite y qué tipo de licencia necesitarás para tu proyecto. Normalmente, un arquitecto de la zona podrá guiarte en el proceso.
2. Preparar la documentación necesaria: Se necesitan una serie de documentos para solicitar una licencia de obra. Estos pueden incluir una descripción detallada del proyecto, planos, un presupuesto detallado, entre otros. Para las obras mayores, necesitarás un proyecto técnico elaborado por un arquitecto.
3. Presentar la solicitud: Una vez que hayas reunido todos los documentos necesarios, deberás presentar tu solicitud en el ayuntamiento de tu localidad. Puede ser necesario pagar una tasa, que generalmente se calcula como un porcentaje del coste total de la obra.
4. Esperar la aprobación: El ayuntamiento revisará tu solicitud y los documentos presentados. Este proceso puede llevar varias semanas o incluso meses, dependiendo de la complejidad del proyecto y de la carga de trabajo del ayuntamiento.
5. Recibir la licencia: Si tu solicitud es aprobada, recibirás una licencia de obra que te permitirá comenzar los trabajos. En algunos casos, el ayuntamiento puede requerir que coloques un cartel en la obra con los detalles del proyecto y la licencia otorgada.
6. Comenzar la obra: Una vez que hayas obtenido la licencia, podrás comenzar la obra. Debes asegurarte de cumplir con todas las condiciones establecidas en la licencia y seguir la normativa local.
7. Finalizar la obra y recibir la certificación: Al finalizar la obra, normalmente se necesita un certificado de fin de obra y un certificado de habitabilidad (en el caso de viviendas), realizados por los técnicos que han dirigido la obra y supervisados por el ayuntamiento.

¿Qué permiso se necesita para cambiar ventanas?

Las ventanas, como norma general, requieren licencia de obras por comunicación previa. Antes de nada, como las ventanas son elementos exteriores, es conveniente consultar con la comunidad de vecinos. Lo mejor, es informarse en el ayuntamiento del municipio del inmueble.

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¿Cuándo no hay que pedir licencia de obra?

Muy pocas obras no necesitan permiso o algún tipo de comunicación. Si dudas, debes consultar en tu ayuntamiento, ya que cada uno marca su propia clasificación.

Obras que no requieren licencia ni permisos

Entonces, ¿qué obras no necesitan licencia? Pues ninguna de las siguientes: 

• Sustitución de soldados y alicatados.
• Pintura del interior.
• Quitar gotelé y alisar con yeso.
• Lijado de parquet.
• Sustitución de la red de electricidad.
• Sustitución interior de la red de suministro de agua.
• Sustitución interior de la red de evacuación de agua. 
• Etc.

Reforma integral, ¿se necesita licencia?

“Para una reforma integral en la que se distribuye de nuevo la vivienda sin tocar elementos de la estructura, por ejemplo, un muro de carga y se cambian ventanas, haría falta presentar en el ayuntamiento el modelo de la comunicación previa junto al pago de la tasa y el impuesto de construcciones y obras. Posteriormente, se solicitará una fianza por la correcta gestión de los residuos que se devuelve si estos han sido enviados a vertederos autorizados”, explica Pablo García, de Atrezo Arquitectos.

​Pedir licencia de obra por Internet

Algunos municipios permiten solicitar la licencia de obras por Internet. Por ejemplo, en Madrid puede solicitarla a través de este enlace. En Málaga, también podrás pedirla clicando aquí. Y en Barcelona, aquí.

¿Hay que pedir licencia para reformar la cocina? ¿Y el baño? 

La respuesta es que depende. “Conviene informarse en cada ayuntamiento, ya que cada uno tiene una regulación específica, y aunque no pueden contravenir normas de carácter superior, se pueden hacer más restrictivas las normas estatales y autonómicas”, comenta Goñi. 

Pedir cita para licencia de obra 

Muchos municipios cuentan con un sistema de cita previa para solicitar licencia de obra. Cada ayuntamiento tiene su teléfono o su página web. En Madrid, se puede pedir cita a través del teléfono gratuito 010, si llama desde la ciudad de Madrid, o del 915 298 210.