Las ocho razones que desmontan que hay una burbuja del alquiler, según el economista Montalvo

El rápido crecimiento de las rentas en las grandes ciudades, sumado al repunte de los desahucios por impagos en el alquiler, han popularizado la teoría de que hay una “burbuja del alquiler”. Sin embargo, José García Montalvo, catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra y doctor en Economía por la Universidad de Harvard, asegura en un informe publicado por Funcas que solo puede haber una burbuja en los activos y que, en el caso del alquiler, los límites los marcan las rentas de las familias. También duda de que los alquileres turísticos y los grandes fondos estén detrás de la subida de precios.

Según el académico, la oferta de viviendas en alquiler actual no está creciendo tanto como la demanda, de ahí que se estén produciendo tensiones de precios en las grandes urbes, focos del empleo y del crecimiento económico. Montalvo recuerda que el interés por el alquiler en el mercado doméstico empezó a recuperarse tras el estallido de la crisis, “sustentada por el aumento de los requisitos para conseguir una hipoteca, la desaparición de las desgravaciones fiscales a la compra, el recuerdo de los problemas de una parte significativa de la población para pagar las cuotas hipotecarias, la percepción de riesgo en la adquisición de una vivienda en propiedad que no existía con anterioridad, y un cierto cambio social que deja de ver la propiedad como única forma de tenencia socialmente aceptable”, insiste el catedrático.

Y a pesar de que en los últimos años hemos visto subidas de precio históricas en mercados como Madrid o Barcelona, donde las rentas han batido récord, está convencido de que no puede existir una burbuja del alquiler. Estos son sus argumentos:

1. Desde un punto de vista económico no tiene sentido. El catedrático explica que “solo se pueden generar burbujas en los precios de los activos (acciones, inmuebles...). No tendría sentido hablar de una burbuja de los dividendos, como no tiene sentido hablar de una burbuja del alquiler”.

2. El techo lo marcan las rentas de las familias. Montalvo señala que uno de los indicadores más claros de la burbuja en los precios de la vivienda en el pasado, además del espectacular crecimiento del crédito, fue precisamente la baja rentabilidad del alquiler.

“En el peor momento llegó a estar por debajo del 2%. ¿Por qué alguien querría pagar un precio astronómico por viviendas con una rentabilidad tan baja comparada con otros activos en ese momento? La única explicación era la expectativa de que los precios siguieran subiendo sin límite, y se realizaran ganancias de capital en la venta y al final son estas expectativas irreales sobre el crecimiento futuro de los precios las que alimentan las burbujas en presencia de crédito abundante”, recalca el catedrático, quien añade que “mientras que es evidente que el precio de la vivienda puede aumentar sin límite, si el crédito aumenta sin límite, no sucede lo mismo con el alquiler, que viene limitado por la renta de las familias”.

3. La privación de la vivienda, por debajo de la media europea. El informe recopila algunas estadísticas de la Unión Europea (UE), referidas a 2016, que indican que la tasa de privación de vivienda severa en España (1,7%) se sitúa claramente por debajo de la media de la UE-28 (4,8%) y la eurozona (3,5%), e incluso por debajo de países como Suecia, Francia o Alemania.

Otro dato a tener en cuenta es la tasa de asequibilidad de una vivienda (que mide la proporción de hogares que destinan al menos el 40% de su renta disponible equivalente a la vivienda), donde España también sale mejor que la media europea. En los alquileres a precio de mercado, la tasa de asequibilidad en España alcanza el 43%, muy por encima de la media de la UE-28 (28%). Sin embargo, en el caso de los alquileres a precio reducido o cesión, España (10,6%) sale peor parada que la media de la UE-28 (13%) y la eurozona (11,8%).

4. España, uno de los países que más protege a los inquilinos. El documento sostiene que estamos bien situados en cuanto a la protección del inquilino según los indicadores de la UE, incluso después de la reforma de 2013, aunque pierde una posición. Actualmente somos el sexto país que más protege a los arrendatarios, tras Suecia, Países Bajos, Portugal, Lituania y Bulgaria.

5. Los precios no suben tanto como parecen. Otro de los argumentos que usa el catedrático es que los precios de la oferta (es decir, los que ponen los propietarios para alquilar sus inmuebles) suelen ser superiores a los reales cuando nos encontramos en ciclos alcistas. “En las expansiones, la presión de la demanda hace que los precios de oferta sean más altos respecto a los de mercado, pues las expectativas de crecimiento futuro del alquiler se capitalizan en las rentas corrientes solicitadas. Lo contrario sucede cuando la economía se ralentiza o se contrae. Solo en las fases de estabilidad (por ejemplo 2010-2012), las cifras son similares”, recalca Moltalvo, que aprovecha el informe para pedir la puesta en marcha de estadísticas oficiales y específicas sobre el mercado del alquiler.

6. Los fondos no son los culpables y tiene que haber más. El análisis del catedrático de economía aplicada de la Universidad Pompeu Fabra también sostiene que “el rápido aumento de los precios del alquiler en algunas grandes ciudades ha motivado la búsqueda de las causas de este proceso, entre las que encontramos la llegada masiva de grandes fondos internacionales

¿Y qué opina sobre esto? “El primer presunto culpable son los grandes tenedores de vivienda en alquiler. Sin embargo, la oferta de viviendas en alquiler sigue dominada por pequeños propietarios locales (pequeños inversores, jubilados, etc.). Hay más de 2,3 millones de españoles que declaran el cobro de rentas inmobiliarias por alquiler. Los grandes tenedores de viviendas no representan más del 5% del mercado, por lo que es difícil pensar que  puedan tener capacidad de monopolio para controlar los precios y hacerlos subir a su discreción”, alega.

Montalvo también recuerda que detrás de estos fondos hay pensionistas o pequeños ahorradores que tienen al alquiler como fuente para complementar su renta, y que “sería deseable que el mercado de alquiler tuviera una oferta profesionalizada, como en muchos otros países, en lugar de basarse en particulares que ofrecen en general unos servicios de poca calidad”.

7. No está demostrado el impacto del alquiler vacacional. El impulso del alquiler vacacional es otro de los supuestos culpables del repunte de las rentas, aunque el informe deja patente que tiene dudas sobre su verdadero impacto, algo que ya dijo Competencia.

“Es simplista pensar que todos los apartamentos turísticos estarían en el mercado de alquiler de largo plazo en el caso de que, por ejemplo, se prohibiesen. Muchos apartamentos están en alquiler por temporadas muy breves de tiempo que coinciden con periodos en que sus dueños están de viaje, vacaciones, etc. Otros no saldrían al mercado porque sus dueños pueden pensar que la rentabilidad estándar del alquiler no les compensa los riesgos que ven en alquilar su propiedad. E incluso algunos de ellos no existirían, pues los dueños no habrían hecho la inversión”, añade Montalvo.

El sector sí habla de un impacto limitado y solo en las zonas del centro de las grandes ciudades, que son los grandes reclamos turísticos. Un estudio que se realizó en la ciudad de Boston concluyó que un aumento sustancial de los apartamentos turísticos supondría un incremento del 0,4%, cuando el precio del alquiler en Boston aumenta por encima del 5%.

8. Las políticas actuales son ineficientes. Por último, el estudio critica las políticas que se están llevando a cabo en España en materia de alquiler, como el último decreto que entró en vigor a principios de marzo.

En este sentido, el catedrático insiste en que "existen diversas políticas públicas que tienen efecto sobre el mercado del alquiler. La cuestión es decidir cuándo aplicarlas, y cuáles son las más eficaces y las que tienen menos efectos colaterales negativos. Cualquier modificación legislativa en este campo altera el delicado equilibrio entre propietarios e inquilinos y, por tanto, debe ser estudiada y planteada con rigor para evitar generar más consecuencias negativas que las que intentan resolver".

Por último, pide a las Administraciones que promuevan suelo público a partir de iniciativas público-privadas, que agilicen las licencias urbanísticas, y lo más importante: cuando hay un problema de oferta de vivienda en alquiler las políticas públicas deben incentivar la oferta y no desalentarla", advierte Montalvo.