Es posible cambiar el uso de un local comercial a vivienda sin el permiso de la comunidad de vecinos

Artículo escrito por la abogada Helena Pascual, abogada en Versus Estudio Jurídico y autora del blog Entre Códigos y Leyes.

Son muchos los propietarios de locales que se plantean en tiempos de crisis, cambiar el uso de su local comercial por el de vivienda, y muchos los interrogantes que surgen. ¿Es necesario que esta decisión se someta a decisión de la comunidad? ¿Qué quórum se exige?

En primer lugar, debemos conocer que cada edificio cuenta con un título constitutivo que es el documento que describe físicamente el edificio y cada uno de sus inmuebles, (locales y viviendas) los elementos comunes y la cuota de participación que cada finca tiene en los mismos. Este título constitutivo, además puede contener reglas de constitución o los estatutos de la comunidad, que si bien no son obligatorios, son recomendables, ya que en él se regulan derechos y obligaciones específicos de los propietarios y normas para regir el funcionamiento de la comunidad. Además, estos estatutos solo podrán perjudicar a un tercero, si están inscritos en el Registro de la Propiedad.

Debemos tener en cuenta que para modificar el título constitutivo y los estatutos se requiere unanimidad de los propietarios de la comunidad.

¿Debe someterse esta decisión a la aprobación de la comunidad?

Podríamos pensar que el cambio de uso modifica el título constitutivo en el cual se describe que ese local es un local y no es una vivienda, y que por tanto, necesitaremos la unanimidad de la comunidad para poder modificar el uso de nuestro local.

Sin embargo, no se requerirá la unanimidad, ni siquiera la aprobación en junta del cambio de uso de un local a una vivienda siempre que concurran los siguientes aspectos:

• Que no exista una prohibición expresa en el título constitutivo o los estatutos de la comunidad sobre la modificación de uso de los inmuebles.
• Que con la modificación no se altere ningún elemento común o se modifiquen las cuotas de participación.

Así lo declara la doctrina de nuestro Tribunal Supremo en su sentencia 5403/2014 de 3 de diciembre en el cual se dio la razón a un propietario de un local que había visto denegado su derecho a modificar el uso de su local comercial por el de vivienda, tanto en primera instancia como posteriormente por la Audiencia Provincial.

La sentencia en primera instancia, confirmada por la Audiencia Provincial, estimó la demanda de la comunidad y declaraba que ese cambio de uso modificaba el título constitutivo y por tanto, se requería la unanimidad de los propietarios, condenando al propietario a dar al inmueble el uso de local que tenía de forma inicial, y cesando en su uso como vivienda.

Sin embargo, el Tribunal Supremo declaró que existe plena libertad para establecer el uso de un inmueble en propiedad horizontal, salvo que esté legalmente prohibido o que expresamente se haya prohibido el cambio de destino en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad, siempre que ese cambio no modifique un elemento común o las cuotas de participación.