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El posible aluvión de locales comerciales vacíos por la crisis del covid-19 relanza su conversión en viviendas

Imagen del antes y el después de un local convertido en vivienda / Jon Goitia
Imagen del antes y el después de un local convertido en vivienda / Jon Goitia

La pandemia del coronavirus ha originado una crisis económica que ha terminado por afectar al tejido empresarial español formado en su gran mayoría por pymes. El comercio es uno de los sectores más afectados y los expertos afirman que tras el covid-19 podrían quedarse vacíos un 40% de los locales comerciales, según cifras de Brickbro.

El CEO de la compañía, Guillermo Preckler, ha explicado que en las últimas semanas ya se ha producido un cambio de tendencia en este sentido. “La situación está forzando a que muchos negocios tengan que cerrar directamente la persiana”, afirma.

En este escenario, las empresas dedicadas a la conversión de estos espacios en viviendas ya han comenzado a echar números. La realidad es que este negocio arroja rentabilidades que en algunos casos alcanzan cifras del 100% y del 200%, aunque los trámites burocráticos -18 meses en Madrid- espantan a muchos inversores. 

Jon Goitia es una de esas personas que ya otea el mercado de los locales comerciales vacíos, aunque reconoce que es algo que siempre ha hecho, no sólo ahora que la pandemia puede aumentar el número de espacios sin inquilino. Este profesional del sector ha encontrado un modelo de negocio muy rentable que despegó hace un par de años. Goitia hace las veces de arquitecto, promotor y/o constructor, dependiendo del proyecto. “Me introduje en este mundo tras muchos años -creó su empresa Goitorre S.L en 2003- comprando casas, reformándolas y luego vendiéndolas. Me di cuenta de que había mucha competencia porque existían pocas barreras de entrada… Lo hacía todo el mundo”, explica a idealista/news.

Ante los márgenes tan ajustados que dejaba esta actividad, Goitia decidió atisbar el horizonte del sector inmobiliario para encontrar un nicho de mercado poco explotado. Fue entonces cuando descubrió la conversión de los locales comerciales en vivienda. Tras la crisis económica de 2008, no sólo bajaron los precios de la vivienda, sino también los de los espacios terciarios. Se podía comprar barato, pero casi nadie lo hacía para después convertirlos en casas. “Para iniciar este negocio no sólo te hacía falta la inversión, también un proyecto, nuevas licencias, más de un año en tramitaciones burocráticas para cambiar el uso del suelo… Demasiadas condiciones que me hicieron pensar que la competencia sería menor”, afirma Goitia.

Y claro, a una menor rivalidad entre empresas, una mayor rentabilidad para estas. Números que asombran a propios y extraños. “He llegado a comprar un local por 84.000 euros y venderlo tras su reconversión -inversión de 200.000 euros- en un conjunto de cuatro viviendas por 600.000 euros”, asevera. De momento, Goitia sólo trabaja en Madrid, porque es un mercado que conoce muy bien y donde comete pocos errores, aunque no descarta expandirse a medio o largo plazo a otras localidades españolas. “El noreste de Madrid es la zona más rentable y por distritos son Hortaleza, Ciudad Lineal y la zona de San Blas/Canillejas los más atractivos”, puntualiza.

Cabe destacar que Goitia casi nunca trabaja con un cliente finalista, porque arroja un menor beneficio. En este sentido, el empresario explica que realizar un proyecto en concreto para una persona y luego no volver a trabajar con él no te da mucho rendimiento. “Es más cómodo trabajar con personas que sabes que van a volver a invertir”, afirma.  Por este motivo, Goitia cuenta con una cartera más o menos fija de clientes a los que les ofrece ir de la mano en algunas inversiones.

“Trabajo con compañías que me compran el proyecto para después vendérselo a una tercera que ya vende o alquila el activo o también con empresas que directamente adquieren el inmueble para gestionarlo ellas mismas”, explica Goitia. Pero el empresario, al igual que selecciona a los clientes, también hace lo propio con los locales. De hecho, no todos sirven para la reconversión en viviendas. “Los locales que más valoro son los que tienen una alta proporción de fachada versus su superficie para conseguir los máximos m2 y poder construir así más de una vivienda”, explica en este sentido. De hecho, Goitia afirma que sus proyectos suelen contar en su gran mayoría con tres viviendas de media.

A pesar de no dedicarse al cliente finalista, Goitia sí tiene identificado el perfil de inquilino que suelen demandar este tipo de vivienda. “Son ‘singles’, parejas jóvenes o personas con movilidad reducida que dejan sus pisos altos sin ascensor en el centro de Madrid”, afirma este empresario que ya ha realizado más de 50 proyectos que ha convertido en cerca de 170 viviendas.

Al final, las claves de este negocio son dos: la calidad del proyecto y el tiempo de espera hasta conseguir todas las licencias que certifiquen el cambio de uso comercial a residencial. “El tiempo estimado para conseguir todos los trámites se sitúa entre 16 y 18 meses en Madrid. Además hay que tener en cuenta que todas las viviendas han de contar con al menos 25 m2 habitables que es lo que marca la normativa de la ciudad”, señala en este sentido. Una espera demasiado larga que podría verse reducida tras el plan de choque para agilizar las licencias de obra iniciado por el consistorio madrileño.