Análisis de la limitación de las rentas de los contratos de arrendamiento de vivienda

La situación que atraviesa actualmente nuestro país ha vuelto a poner encima de la mesa el eterno debate sobre la necesidad de intervenir los precios del alquiler de las viviendas.

El Real Decreto Ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la invasión en Ucrania ha regulado, de manera temporal, la limitación de los precios de los alquileres, impidiendo el incremento de la renta en más de un 2% (basándose en el Índice de Garantía de Competitividad -“IGC”-), en vez de que sea de aplicación el habitual IPC, que sin duda actualmente representa un porcentaje superior.

Esta medida solo será aplicable, en principio, desde el 31 de marzo de 2022 hasta el 30 de junio de este año, sin que además tenga efecto retroactivo, para disgusto del lector que esté actualmente leyendo este artículo pensando que quizá podría llamar a su arrendador y hacer un recálculo de la renta que le han aplicado este año. Es algo que, como decía antes, se ha aprobado con carácter temporal, pero viendo experiencias pasadas como con las medidas extraordinarias adoptadas por la aparición de la pandemia causada por el virus covid-19, quién sabe si se aprobarán prórrogas sucesivas.

En todo caso, estas medidas me han hecho pensar en el fundamento que subyace en esta idea que no deja de ser otra que la del pulso entre el intervencionismo estatal y la autonomía de la voluntad de las partes, protegido por el artículo 1.255 de nuestro Código Civil.

Un contrato de arrendamiento no deja de ser un contrato privado en el que una de las partes accede a ceder la posesión de un inmueble a cambio de una contraprestación por parte de la otra parte. Los pactos y condiciones que establezcan para ello son particulares, sin perjuicio de que existe ya una regulación que es la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos que ampara los derechos de ambas partes, especialmente proteccionista con el arrendatario desde su última modificación en virtud del Real Decreto Ley 7/2019 de 1 de marzo.

Sin embargo, últimamente se ha intentado regular la limitación a los precios del alquiler de vivienda, basándose en la situación actual que atraviesa nuestra sociedad. Lo cierto es que el mercado inmobiliario español, la situación económica y los reveses que últimamente nos acompañan hace muy complicado o innecesario el acceso a la compraventa de vivienda para particulares. Todo eso nos lleva a plantearnos que puede ser que el alquiler sea la mejor opción en muchas situaciones.

Podría parecer, por lo tanto, que limitar el precio del alquiler podría solucionar el problema del acceso a la vivienda para las personas que tengan unos ingresos más limitados. Sin embargo, hay que tener en cuenta varios factores al llevar a cabo este análisis:

No somos el primer país que realiza el experimento de aplicar intervencionismo estatal en el precio del alquiler, podemos mirar ejemplos no muy lejanos como París o como Berlín en los que el resultado no fue positivo. En ambos casos, con sus diferencias, el gobierno optó por determinar un precio máximo de los inmuebles ubicados en “zonas tensionadas” de las principales urbes, considerando el tipo, la ubicación, el número de habitaciones, el mobiliario y la antigüedad, entre otras características.

Lo que ocurre en estos casos, entre otros aspectos, es que “hecha la ley, hecha la trampa”. Había ciertas excepciones para quedarse fuera del grupo de viviendas sujetas a la limitación como, por ejemplo, las viviendas que estuvieran reformadas o que contaran con ciertas mejoras. Con lo cual, con que un propietario incluyese una mejora o reformase el inmueble en cuestión, ya se quedaba fuera de la obligación de establecer una renta limitada. Dicho lo cual, seguimos sin resolver el problema.

Pero al margen de esa picaresca, un parque de viviendas con rentas limitadas no atrae a un inversor que pretende promover o contratar la promoción de viviendas. Puede parecer que esto no tenga nada que ver, pero sí lo tiene y mucho. Un parque de viviendas renovadas o modernizadas implica la modernización de una ciudad. Una ciudad no puede dejar envejecer su oferta de vivienda, sino que depende de que se refresque, crezca y evolucione, igual que lo hace la sociedad.

Ofrecer una inversión en proyectos de construcción de vivienda, con una tramitación urbanística ágil, con oferta de suelo finalista y favorecer la modalidad “build to rent” (o lo que no deja de ser, “construir para alquilar”), enfocado no solo a la vivienda en general, sino también a la vivienda social sí podría ser un enfoque, desde mi punto de vista, acertado.

Para terminar, me gustaría compartir un dato que me parece el más relevante de todos: España tiene menos de una vivienda social (0,9) por cada 100 habitantes, estando muy a la cola de nuestros vecinos europeos. Para que tengamos algo con lo que comparar: Países Bajos tiene 12 por cada 100. Viena sí ha llevado a cabo medidas de intervencionismo estatal que han sido fructíferas, pero hay que tener en cuenta que la capital de Austria cuenta con una oferta de vivienda social muy superior a la nuestra.

Quizá la política no debería ser intervenir sobre la totalidad de las rentas derivadas de los contratos de alquiler de vivienda, sino generar y destinar políticas y fondos a la vivienda social, de modo que personas con menos recursos puedan acceder a ellas, que en definitiva es el problema al que nos debemos enfrentar.  

Las casas, cuando no se comienzan por el tejado, suelen estar mejor construidas.