Las permutas se libran del parón del mercado: crecen los trueques de viviendas

La permuta de viviendas vuelve a crecer en España, a pesar del impacto que está teniendo la incertidumbre, la subida de tipos y la ralentización económica en el mercado residencial. Según los datos del INE, en los ocho primeros meses del año se han formalizado 851 permutas de viviendas en España, un 3,5% más que en el mismo periodo de 2022. En el caso de los trueques de fincas, el alza interanual alcanza el 16,5% hasta agosto.

Estos crecimientos contrastan con la caída generalizada de las compraventas de inmuebles residenciales, que acumulan un retroceso del 6,5% interanual entre enero y agosto. A pesar de que siguen muy lejos de los niveles del boom, cuando se registraron más de 10.000 operaciones anuales, los expertos creen que en un momento de crisis como el que se plantea actualmente y con la tendencia demográfica de España este tipo de transmisiones irá a más en el futuro.

Repasamos en qué consiste exactamente la permuta de viviendas, qué impuestos lleva aparejada, qué oferta inmobiliaria hay actualmente, las ventajas e inconvenientes principales y qué deben tener en cuenta los interesados antes de formalizar la operación:

Dónde hay más permutas de viviendas en España

En los ocho primeros meses del año, según el INE, Andalucía y Cataluña son las dos regiones que lideran las permutas de viviendas en España, con 140 operaciones en cada caso. Así, aglutinan una tercera parte del total.

Las siguientes comunidades autónomas más destacadas del ranking son Canarias (90), Comunidad Valenciana (87) y el País Vasco (80). A distancia, se encuentran Madrid (65) y Aragón (52), que cierran la lista de territorios con más de medio centenar de permutas de viviendas formalizadas entre enero y agosto.

Las autonomías con un menor volumen, todas con menos de una decena de operaciones, son: Navarra (8), Melilla (4), La Rioja (2), Ceuta (1) y Cantabria, que es la única de toda España donde no se ha llevado a cabo ni una permuta en los ocho primeros meses del año.  

En qué consiste la permuta de viviendas

El artículo 1538 del Código Civil establece que una permuta “es un contrato por el que las partes se obligan a dar una cosa para recibir otra”. Es, por tanto, una alternativa para intercambiarse todo tipo de bienes que ya se utilizaba en la antigüedad bajo la fórmula del trueque.

En el campo inmobiliario, una permuta consiste en adquirir una vivienda sustituyendo el pago en moneda por una vivienda de similar valor. Es decir, en intercambiar las viviendas.

“Es una figura más dentro del mercado inmobiliario para poder acceder a una casa. No tienes que dar una entrada ni nada, y tal y como está ahora el tema de la financiación es una fórmula que está ahí. Hay gente que la entiende y la hace”, afirma Miguel Ángel Gómez Huecas, presidente de la Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias (FADEI), la patronal inmobiliaria.

Una de las dudas más habituales es si este tipo de operación puede hacerse con cualquier vivienda o si ésta debe cumplir una serie de requisitos. En ese sentido, Jesús Duque, vicepresidente de la red Alfa Inmobiliaria, explica que “el único requisito es que ambas partes lleguen a un acuerdo ya sea porque consideren que las viviendas cuentan con idéntico valor, o que quede pactado el importe que una parte debe pagar a la otra cuando el valor de su vivienda sea inferior”.

Cómo funciona la permuta de viviendas

Lo primero de todo es valorar la vivienda a través de una tasación oficial que se quiere permutar, ponerla en el mercado “y esperar hasta que aparezca una persona interesada en ella y que, a la vez, ofrezca otra propiedad acorde a lo que busca el otro propietario. Por este contrato, una de las partes se obliga a dar el dominio o propiedad para recibir el dominio o propiedad de otra”, insisten desde Alfa Inmobiliaria.

En el mercado hay agencias inmobiliarias especializadas en este tipo de operaciones y actualmente en idealista hay disponibles cerca de 600 propiedades que admiten permuta, cada una con sus características y sus precios. Y la oferta es variada: desde inmuebles que necesitan una reforma integral hasta casas rurales o chalets de lujo. Dependiendo de la ubicación, la superficie o el estado de la propiedad, los precios parten desde los 10.000 euros, aunque en algunos casos superan el millón de euros.

En este punto conviene recordar que los trueques inmobiliarios pueden venir acompañados de una compensación económica en el caso de que existan diferencias de valor entre los inmuebles; es decir, que uno de ellos tenga un valor superior. En este caso no sería una permuta pura (cuando las valoraciones son equivalentes), sino mixta y habría que pagar la diferencia. Una diferencia que puede afrontarse con recursos propios o con financiación bancaria.

Financiación e impuestos

La patronal inmobiliaria FADEI asegura que, cuando hay una diferencia de valoración entre las viviendas (por ejemplo, si uno vende en 300.000 euros y otro en 400.000 euros), lo normal es que dicha diferencia se meta como una hipoteca o como un reconocimiento de deuda dentro de la hipoteca de quien compra el inmueble de valor superior.  

Desde idealista/hipotecas aclaran que “el gran escollo de las permutas es que a cada parte le tiene que cuadrar la casa de la otra y esto es muy difícil. Al margen de eso, los bancos no ponen problemas para la financiación. No importa que adquieras la propiedad por una compra, por una permuta, una extinción de condominio… Las condiciones económicas son las mismas y los criterios de admisión, iguales”.

Una vez que las partes han acordado el intercambio y han cerrado las condiciones del mismo mediante la firma de un contrato, el proceso continúa igual que el de una compraventa tradicional con la firma ante notario.

Y lo mismo sucede en materia de impuestos. Como en una operación tradicional, es necesario pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que establece la comunidad autónoma en la que se encuentra el inmueble, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), la plusvalía municipal y los gastos de notaría y registro. Además, puede afectar a la declaración de la renta.

La portavoz de los notarios detalla que, en una transacción de estas características, al existir dos inmuebles, existen dos bases imponibles, por lo que cada parte debe pagar su correspondiente Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (por el valor de la vivienda que compra) y plusvalía municipal (por la que vende). Cada uno de los permutantes también puede tener una ganancia patrimonial a efectos de IRPF. Como detalla la Agencia Tributaria, "la ganancia o pérdida patrimonial se determinará por la diferencia entre el valor de adquisición del bien o derecho que se cede y el mayor de los dos siguientes: el valor de mercado del bien o derecho entregado”.

Ventajas e inconvenientes de la permuta de viviendas

La principal ventaja de una permuta de viviendas es que posibilita cambiar de casa sin hacer un importante desembolso económico, ni tampoco depender de financiación hipotecaria para poder cerrar la operación. Otra ventaja es que permite cambiar de vivienda sin esperar a vender la casa que ya se tenía.

En cuanto a los inconvenientes, uno de los principales es la dificultad de encontrar viviendas de semejante valor y que los dos propietarios estén recíprocamente interesados por los inmuebles. Otra desventaja es la existencia de una hipoteca en ambas casas o alguna de las viviendas a permutar, ya que es algo que habrá que tener en cuenta a la hora de valorar los inmuebles, y que puede condicionar la operación, dado que será necesario contar con el visto bueno de la entidad financiera para cambiar el titular del préstamo.

En palabras de Guillermo Llibre, CEO de la 'proptech' inmobiliaria Housell, "la permuta es una transacción poco habitual dado que tienen que concurrir varios factores para que pueda darse. Los compradores-vendedores tienen que tener su casa a venta, querer comprar otra, y, sobre todo, que las características de las dos viviendas de la operación encajen a las respectivas partes. Con el actual encarecimiento de tipos, puede llegar a ser una solución al evitar la entrada en juego de hipotecas, pero es una alternativa en el mercado inmobiliario bastante limitada, ya que depende de multitud de variables y preferencias". 

A ello se añade que, como apunta Arantxa Goenaga, abogada y socia de Círculo Legal Barcelona, “es muy importante valorar el coste fiscal porque siempre va a ser más gravoso que una compraventa normal. Por lo tanto, pese a las ventajas que las partes pudieran verle hay que analizarlo con detalle para ver si este intercambio de viviendas puede ser aconsejable”.

Una alternativa al alza

La permuta de viviendas no es una tendencia nueva. Como explica la socia de Círculo Legal Barcelona, “esta figura siempre ha ido muy ligada a la de la venta de terrenos a promotores y en las que el propietario normalmente cobraba parte de la venta con una permuta de alguno de los pisos que se iban a construir en la finca. La ventaja era para ambos porque así el promotor no tenía que desembolsar tanto dinero de inicio y el propietario obtenía la propiedad de uno o varios inmuebles que podría rentabilizar o bien que se convertiría en su vivienda”.

Y aunque todavía los trueques de viviendas son una figura poco frecuente (hasta agosto se han registrado 851 operaciones, frente a las más de 413.000 ventas tradicionales), “la realidad es que cada vez que se produce una crisis económica, esta alternativa a la hora de vender un inmueble vive un impulso”, recalca el vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. En 2007 y 2008, por ejemplo, se permutaban más de 10.000 viviendas al año en España, casi 10 veces más que en estos últimos años.

Además, Duque insiste en que “la dificultad a la hora de acceder a una vivienda lleva a muchos propietarios a dar este rodeo a la operación típica y recurrir al trueque inmobiliario evitando dos operaciones de venta y facilitando así que la hipoteca a pedir sea la menor posible, e incluso que no sea necesaria". 

Por su parte, Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, cree que la tendencia de las permutas de viviendas seguirá al alza por una cuestión demográfica. Aunque de momento se registran pocas operaciones, “el repunte de la demanda es la punta del iceberg de lo que puede pasar en los próximos años. Irán a más por una cuestión fundamental y es la tendencia hacia la que se dirige la pirámide poblacional en España. Cada vez vamos a ser mayores, vamos a tener necesidad de mejorar nuestra situación en la vejez. Y la permuta es una de las soluciones”. Por ejemplo, para los mayores que tienen su casa pagada y no necesitan una vivienda tan amplia.

Según Bermúdez, esta alternativa permite a muchas personas “obtener una liquidez que mejore su situación económica y a la vez soluciona su problema habitacional, al permitirles encontrar una casa más pequeña que exija menos limpieza, menos gastos de mantenimiento, menos impuestos… Es un cambio estructural que debemos tener muy en cuenta tanto el sector inmobiliario como la sociedad. Por eso todo apunta a que las permutas tendrán una evolución positiva, aunque creo que es algo que se notará a largo plazo, no será en uno o dos años”.

La valoración y la situación de la finca, claves

Pese a las peculiaridades que presenta este tipo de transacción, los expertos insisten en que no conlleva más riesgos que los que entraña una compraventa estándar. Sin embargo, para que llegue a buen puerto es necesario, entre otras cosas, conocer el valor de cada inmueble y asegurarse de que el que se va a adquirir no tiene cargas y está al corriente del pago de impuestos.

“Lo primero de todo es conocer bien el valor de los inmuebles, tanto el que uno tiene para permutar como el valor del que va a recibir, para lo que los interesados pueden recurrir a tasadoras acreditadas. El objetivo es saber si los valores son similares o si es necesario pactar las cantidades compensatorias por la vivienda que es más cara. También es importante revisar toda la documentación y conviene que todo esté tutelado por profesionales hasta llegar a la notaría, que es donde se materializa el trueque inmobiliario”, detalla el subdirector general de donpiso.

Por su parte, el vicepresidente de Alfa Inmobiliaria destaca la importancia de comprobar “la situación de la finca que se va a adquirir realizando distintas consultas en el Registro de la Propiedad: si está a nombre de la persona que nos la permuta, las características de la misma, y las cargas, si las hubiera, que limiten el derecho de uso o de dominio. También conviene comprobar si el vendedor está al corriente de todos los pagos de IBI, de la comunidad, y si la vivienda está en las condiciones anunciadas”.

Desde Housell también aconsejan saber si ambas viviendas están libres de hipoteca, ya que en caso negativo tendrán que amortizarse antes de realizar la operación; comprobar que están libre de cargas, al igual que en una compraventa común e intentar que las dos tengan un valor similar, ya que facilita la operación y la hace más sencilla. "Asimismo, se trata de un tipo de operación que recomendamos realizar con el soporte de una agencia inmobiliaria profesional o con expertos en materia de vivienda, ya que no es muy habitual y la falta de experiencia puede ser contraproducente", recalca Llibre.

En caso de dudas, los expertos también recomiendan acudir a un notario, ya que estos funcionarios públicos prestan asesoramiento imparcial y verifican todos los documentos, lo que garantiza que se ajustan a la legalidad vigente.