España arrastra un déficit de viviendas desde hace más de una década. Y es que el volumen de inmuebles que se construyen anualmente está muy debajo de la demanda. Según los últimos datos oficiales, el desfase entre la oferta y la demanda ha dejado un saldo negativo de 200.000 viviendas en términos anualizados. Es la cifra más alta de la serie histórica.
Según explicó Carolina Roca, presidenta de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), durante las jornadas inmobiliarias EFIMAD, organizadas por la propia asociación y CaixaBank, en el tercer trimestre del año pasado se produjeron menos de 90.000 nuevas viviendas a nivel nacional (basándose en los certificados de fin de obra que publica el Ministerio de Vivienda), un volumen muy inferior al de la creación neta de nuevos hogares en todo el país (unos 285.000, según el INE). "Si cruzamos los datos de vivienda producida y creación de hogares, en 2023 se ha producido un déficit de unas 200.000 unidades", afirmó.
Según la presidenta de Asprima, este balance negativo se suma a los registrados durante los últimos 10 años, y es el gran reto del sector inmobiliario nacional. "Este enorme desequilibrio entre la oferta y la demanda es lo que hay que corregir si queremos solucionar el problema de la vivienda. Como sector, tenemos que revertir esta situación y ser capaces de atraer la inversión necesaria. Nuestro objetivo es adecuar la producción a la demanda y la financiación nos tiene que acompañar", aseveró.
En esa misma línea, Judit Montoriol, economista senior de CaixaBank Research, afirmó durante su intervención en EFIMAD que "la brecha entre la oferta y la demanda de viviendas se está ampliando año tras año y la gran cuestión es cómo dar respuesta" a esta problemática.
Durante la primera década de este siglo, el número de certificados de fin de obra superaban con creces al volumen de nuevos. El mayor desfase entre ambas cifras se produjo en 2008, en pleno boom inmobiliario, cuando el mercado de la vivienda llegó a registrar un superávit de más de 200.000 unidades en términos anualizados. Pero la tendencia se invirtió en 2010 y, desde entonces, la creación neta de hogares ha sido superior a los inmuebles producidos, salvo en momentos concretos.
Un estudio que publicó en 2022 DWS, la gestora de Deutsche Bank, afirmaba que en el mercado doméstico se generaron algo más de un millón de hogares entre 2011 y 2020, mientras que las viviendas iniciadas superaron a duras penas la barrera del medio millón. Por tanto, el déficit generado solo en esos años superó las 500.000 unidades. Cifra que representaba entonces más de una tercera parte del desajuste en Europa.
"La producción no ha acompañado"
Roca también hizo un balance de qué se esperaba del año 2023 y cómo ha sido el ejercicio. En líneas generales, tanto las compraventas, como los precios de las viviendas y los costes de construcción se han comportado mejor de lo esperado, mientras que el desarrollo de nueva oferta residencial ha sido el principal lastre.
"En la edición de EFIMAD del año pasado hablábamos de una caída de las ventas del 20%, hasta las 500.000 viviendas en 2023. Sin embargo, nos vamos a acercar a las 600.000. También vaticinábamos caídas de precios, pero han mostrado una subida sostenida. Y aunque han subido los costes de construcción, el incremento ha sido moderado. La producción es lo que no ha acompañado", añadió.
La presidenta de Asprima también afirmó que en la Comunidad de Madrid, "prevemos tener suelo finalista para 92.000 viviendas en los próximos cuatro años, 42.000 de ellas con un grado de protección. La nueva Ley del Suelo y el nuevo Plan General, sumados al anuncio de la creación de un Pacto Regional por la Vivienda, nos deben permitir ser capaces de atraer la inversión necesaria para adecuar nuestra producción a las necesidades de la demanda”, insistió.
Roca valoró los cambios normativos que se han llevado tanto en la Comunidad de Madrid como en el Ayuntamiento de la capital en los últimos tiempos, que han permitido reducir el plazo necesario para que un promotor pueda iniciar un proyecto residencial.
En este sentido, destacó que en la región madrileña ya se han concedido más de medio millar de licencias básicas, lo que ha permitido reducir a una cuarta parte el plazo (ha pasado de 12 meses a tres meses(. En el caso de las declaraciones responsables impulsadas por el Consistorio madrileño, la obtención es inmediata, permitiendo un recorte temporal de cuatro meses. También ha destacado que hay otros ayuntamientos como el de Pozuelo de Alarcón que van a impulsar medidas similares.
"Soy más optimista que en 2023. Ese año fue el inicio de la senda, pero ahora estamos en la madre nodriza del cambio de paradigma", subrayó Carolina Roca. La modificación de la Ley del Suelo y el nuevo Plan General serán, en su opinión, un impulso para el sector de cara a futuro.
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