Con la entrada en vigor del límite a la renovación anual de las rentas, algunos inquilinos se están encontrando con la desagradable sorpresa de que el propietario quiere subirles las rentas un 5%: el 2% correspondiente a 2023, porque no le llegó a aplicar esta subida y el 3% para este año. Tanto desde Círculo Legal Barcelona como la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) recuerdan que se trata de una subida perfectamente válida porque la jurisprudencia existente en esta materia establece que se pueden acumular las subidas si no se hubieran aplicado, aunque los índices de actualización de rentas no se pueden aplicar con carácter retroactivo.
Eso sí, José Ramón Zurdo, director general de ANA, recuerda que otra cosa diferente es que los arrendadores hayan renunciado voluntariamente a la actualización de las rentas y quede acreditado por algún medio. En este caso, no procede la acumulación de las subidas.
Arantxa Goenaga, socia y abogada de Círculo Legal Barcelona, “el arrendador solo puede cobrar el importe resultante de la actualización a partir de haberle comunicado la subida al arrendatario, que se hará con 30 días de antelación”.
La abogada, no obstante, reconoce que "es una cuestión compleja" y asegura que "va a depender mucho de lo que conste en el contrato. Si en el contrato pone, como suele suceder, que la no aplicación del incremento no supone la renuncia al mismo y por tanto dado que la Ley de Arrendamientos Urbanos no ha sido modificada en este punto (artículo 18) y que el artículo que establece esta limitación es de la Ley por el derecho a la vivienda que modifica el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania y que este artículo, en relación a los alquileres se habla de pacto entre las partes, por lo que entiendo que sí que podría aplicarse".
Carmen Giménez, letrada de G&G Abogados, también coincide en que es legal aplicar los porcentajes de subida acumulativos "en la anualidad de actualización en la que se pretenda aplicar; pues la falta de ejercicio de un derecho recogido en un contrato no implica el abandono del mismo, ni resulta causa impeditiva para ejercitarlo en el momento que corresponda que, en este caso, habrá de ser cuando se cumpla cada año de vigencia del contrato. Ahora bien, dicha actualización no podrá tener nunca carácter retroactivo, sino que habrá de aplicarse a partir del mes siguiente a la notificación de la misma, según dispone el artículo 18.2 de la LAU".
En definitiva, añade Giménez, "cuando un contrato de arrendamiento no se hubiera actualizado durante algunas anualidades, las diferencias resultantes en la renta si se hubiera aplicado dicha actualización a su debido tiempo se perderán, por no tener carácter retroactivo la actualización de renta. Pero nada impide que la actualización que se quiera hacer, debidamente notificada, resulte del sumatorio de los índices de las anualidades en las que no se hizo".
Atención al esfuerzo financiero
La abogada de Círculo Legal Barcelona aconseja a los inquilinos ser plenamente conscientes de su situación económica: “El esfuerzo financiero del alquiler y otros gastos adicionales como los suministros no debe superar el 30% de los ingresos”. Respetando este porcentaje, según la letrada, “nos aseguraremos de que no tendremos dificultades para cumplir con nuestra obligación de pago”. De hecho, se trata del límite que aplica la Ley de Vivienda para determinar las zonas tensionadas.
Puede darse el caso de que, tras analizar la solvencia del inquilino y comprobarse que la renta no compromete más del 30% de sus ingresos, su perfil financiero cambie y el margen aumente. “El propietario sería completamente desconocedor de esta circunstancia, a no ser que haya un seguro de impago en vigor que, para actualizarse, necesita consultar la situación económica del inquilino cada año, lo que podría llevar a la aseguradora a no renovar la póliza”, indica Goenaga.
Fraude de ley con los alquileres
“El desequilibrio entre oferta y demanda eleva las rentas”, indica la experta, refiriéndose al paso atrás que han dado muchos propietarios, retirando sus pisos del alquiler residencial y llevándolos al de temporada. “Nos estamos encontrando con alquileres que, sobre el papel, tienen una duración inferior a 12 meses y, por tanto, no se rigen por la LAU, pero a efectos prácticos, constituyen la vivienda habitual del inquilino”.
La portavoz de Círculo Legal Barcelona explica que este “camuflaje” es completamente ilegal: “El propietario sale ganando porque no se expone a prórrogas obligatorias, así que, una vez finalizado el plazo del contrato, puede volver a alquiler el piso por la renta que desee, esquivando la normativa”, señala.
José Ramón Zurdo hace hincapié en que “la facultad de que un contrato sea de temporada o tradicional en absoluto depende de que el arrendador fije el periodo de arrendamiento por menos de un año, lo que determina que estemos ante un tipo de arrendamiento u otro, es que el inquilino establezca en la vivienda alquilada su residencia habitual con vocación de permanencia y no exista una causa real que justifique la temporalidad del inquilino. Por lo que, un arrendamiento suscrito por un plazo de cuatro meses puede ser perfectamente un alquiler tradicional, si el inquilino va a residir en esa vivienda de forma habitual porque no tiene otra donde vivir, y un contrato suscrito por dos años puede ser un arrendamiento de temporada, si existe causa que justifique esa temporalidad”.
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