La convocatoria de la Junta de Propietarios: quién y cómo se hace

Cuando compramos una vivienda, local comercial, garaje o trastero, no solo adquirimos los elementos y espacios interiores que delimitan sus muros físicos o líneas identificativas, pues también llevan aparejados una serie de espacios e instalaciones que sirven al conjunto del resto de propietarios de la comunidad.

Para determinar el destino de esos espacios e instalaciones y cumplir con las obligaciones que las normas nos imponen, es preciso que la comunidad de propietarios adopte acuerdos en Junta de Propietarios, siendo la convocatoria la llamada que se hace a la totalidad de propietarios para reunirse y adoptar acuerdos en el seno de una junta que debe ser debidamente convocada cumpliendo con unas formalidades legales.

A este respecto, los expertos del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) han querido recordar que la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece cuál debe ser su contenido: determinación del lugar, hora (en primera y segunda convocatoria – debiendo mediar entre ellos un plazo de al menos 30 minutos-), listado de propietarios que no se encuentran al corriente de pago al envío de la convocatoria y el orden del día.

¿Quién puede realizar esta convocatoria?

Es obligación de la comunidad de propietarios reunirse al menos una vez al año para aprobar las cuentas del ejercicio económico, así como el presupuesto del siguiente y renovar los cargos de la Junta Directiva, cuando haya transcurrido un año desde el nombramiento de estos.

El tipo de juntas que abordan estos asuntos tienen el carácter de Junta Ordinaria y precisan que la convocatoria sea enviada con una antelación mínima de 6 días para que todos los propietarios puedan examinar con detenimiento la documentación enviada antes de considerar aprobar o no las cuentas y el presupuesto. Para el resto de los asuntos que tenga que tratar la comunidad, “podrá reunirse tantas veces como lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios o un número de estos que representen al menos un 25% de las cuotas de participación”. Estas juntas tendrán carácter extraordinario y el único preaviso mínimo que se exige es el indispensable para que llegue a conocimiento de todos los propietarios.

La ley, por lo tanto, faculta tanto al presidente como a un número de propietarios determinado para que puedan realizar esa convocatoria, si bien exige un requisito previo sobre estos últimos para no dejar vacía de autoridad la figura del presidente y que un grupo de propietarios actúe por su cuenta al margen de éste. Esta obligación de petición previa de junta no es baladí, pues al tiempo de reforzar la figura y autoridad del presidente, le permite organizar la convocatoria y determinar los asuntos que conformarán el orden del día, pues además de los solicitados por el 25% podrá incluir otros en los que esté trabajando, o incluso incorporar asuntos solicitados previamente por otros propietarios y que estén a la espera de que sea convocada la próxima junta.

¿Se puede realizar la convocatoria directamente por el 25% de propietarios o coeficientes?

Si no existiera esa obligación de petición previa al presidente y el 25% de propietarios o coeficientes quedarán directamente habilitados para realizar la convocatoria, este derecho del resto de propietarios se vería cercenado ya que aquellos no pueden conocer la existencia o no de estas peticiones.

No obstante, parece fundamental que exista un sistema alternativo a la convocatoria realizada unilateralmente por el presidente, de forma que éste no disponga de un poder absoluto para determinar exclusivamente cuándo se celebrarán o no las juntas, qué temas se abordarán y cuáles no, pues llevaría aparejado el derecho de veto de una persona sobre una colectividad.

Por tanto, si el grupo de convocantes solicita al presidente la celebración de una junta con indicación de los asuntos que quieren tratarse y éste niega su convocatoria o no se pronuncia al respecto, transcurrido un tiempo prudencial (que estimamos razonable en 15 días, salvo que la propia situación no admita tal demora), quedarán habilitados para requerir al administrador de la comunidad para que envíe a la totalidad de propietarios la convocatoria, debiendo éste dar cumplimiento a tal petición.

¿Se puede desconvocar una Junta de Propietarios?

Una vez enviada la convocatoria, todos los propietarios están llamados a concurrir en el día, hora y lugar indicado en la misma, por lo que se plantea en qué casos se puede realizar una desconvocatoria. Habida cuenta que la convocatoria se hace por la necesidad de adoptar acuerdos, deben concurrir varios supuestos para que la desconvocatoria se entienda válida: que haya causa justificada que motive la necesidad y que se haga al menos con la misma antelación de tiempo que exige la ley para realizar la convocatoria. De no hacerse así, podría dar lugar a situaciones como que dos propietarios no avisados con suficiente antelación, acudieran a la junta convocada, celebrasen la misma y adoptasen acuerdos que serían vinculantes para la totalidad de propietarios.

¿Una vez enviada la convocatoria, pueden añadirse más puntos al orden del día?

Hay situaciones en las que un propietario recibe la convocatoria para una junta y es en ese momento cuando recuerda que quiere hacer alguna obra o reparación que precisa autorización de la comunidad, por lo que rápidamente acude al presidente o al administrador para exigir que se incluya ese punto del orden del día en la citada junta. La convocatoria es única y no puede ser modificada, por lo que para que la petición del propietario prospere sería preciso desconvocar en los términos indicados anteriormente y realizar una nueva convocatoria. Si no concurriesen los requisitos para poder desconvocar e incluir este punto, su petición será anotada e incluida dentro de la convocatoria de la próxima junta que celebre la comunidad.

Lectura y aprobación del acta anterior y Ruegos y Preguntas

Es costumbre en algunas comunidades incluir al inicio de la convocatoria el punto “Lectura y aprobación del acta anterior”, si bien legalmente no es necesario ni surtirá ningún efecto, ya que los acuerdos son ejecutivos desde su adopción y no desde la aprobación del acta, que deviene firme por el transcurso del tiempo. Como excepción a esta regla general, lo que sí deberá ser incluido es la subsanación de la misma cuando se hayan realizado modificaciones con posterioridad a su envío, debiendo la junta ratificar dicha modificación.

Por otro lado, hay propietarios que entienden que el punto de Ruegos y Preguntas es una especie de “cajón desastre” en el que poder abordar cualquier punto no incluido en el orden del día de esa convocatoria, por lo que es muy importante matizar que en este punto no se pueden adoptar acuerdos y solamente cabe ceñirse a hacer ruegos (“ruego a todos los propietarios que no tiren migas de pan a mi patio”) y preguntas (¿Podrían decirme de que color es el RAL de los toldos de la comunidad?), ya que cualquier acuerdo que se adopte bajo este punto es nulo de pleno derecho.