José Córdoba (LandCo): “Hay una necesidad urgente de suelo finalista que redunde en los precios de la vivienda”

LandCo es una promotora de suelo creada en 2019 por Banco Santander. La cartera de la compañía contaba en aquel momento con 14.000 suelos procedentes de la entidad bancaria. Después de cuatro años, y tras la entrada y salida de activos, gestiona actualmente con unas 10.700 terrenos. La distribución de su cartera es de un 45% de terrenos en gestión, un 40% de suelo finalista y 15% de fincas rústicas. En cuanto al suelo finalista, tiene un volumen aproximado de unas 4.600 fincas, de las que entre el 60%-70% es residencial.

Están presenten en 800 sectores repartidos por toda España, de los que 200 son absolutamente prioritarios para la compañía. Su fórmula se basa en la gestión completa del ciclo de vida del suelo. Esto quiere decir que además de la gestión, trabajan en la transformación del suelo, la promoción, pero también la venta y la desinversión de los suelos y de las fincas.

De hecho, actualmente están desarrollando 20 proyectos en Andalucía, Levante, Cataluña, Castilla y León y Galicia, donde se construirán unas 1.000 viviendas en total. idealista/news habla sobre la compañía y el sector inmobiliario con José Córdoba, director de operaciones de LandCo.

¿Cómo se especializa LandCo en la gestión de los suelos?

LandCo es propietaria del suelo. Esto es importante decirlo porque es la gestora de sus propios activos, siempre con el objetivo de la desinversión de los mismos. Para eso, muchas veces es necesario la gestión de los suelos en los sectores donde los tenemos para encontrar el momento adecuado de la desinversión.

El modelo de negocio que es evidentemente la gestión completa del del ciclo del suelo, lo hacemos gracias a que nos basamos en cuatro pilares. El primero es un equipo profesional, además de la implantación en el territorio. El conocimiento local de la casuística inmobiliaria y de los intereses inmobiliarios de la zona es fundamental para nosotros. Por supuesto,  los conocimientos inmobiliarios y urbanísticos se une una herramienta tecnológica que nos permita organizar y coordinar el gran volumen de activos que tenemos.

José Córdoba, director de operaciones de LandCo idealista/news

¿Cómo han sido vuestros resultados en 2023?

Llevamos cuatro años de vida. A pesar de lo que hemos vivido, nuestros resultados no han sido malos. Hemos vendido en estos cuatro años unos 500 millones de euros, lo que corresponde aproximadamente a unas 4.000 fincas. Respecto a las ventas del año pasado, hemos hecho 150 millones de euros, con aproximadamente unas 1.100 fincas, que hemos concentrado en unas 510 operaciones.

Estamos en todas las provincias de España, pero principalmente nos concentramos en Andalucía y Levante. Tenemos unos 4.600 suelos finalistas, de los cuales aproximadamente el 60%-70% son residenciales, muy repartidos. Tenemos suelos en Madrid, suelos en Barcelona, pero también en Murcia.

Respecto a los suelos en gestión, contamos con 800 sectores en los cuales ponemos el foco a 400, pero son absolutamente prioritarios 200 de ellos. También tenemos suelos granulares en la zona de Castilla y León, Castilla-La Mancha, la zona norte, pero principalmente nuestra cartera se concentra en todo lo que es Levante y Andalucía.

Trabajáis con todo tipo de suelos por todo el territorio nacional

Tenemos suelos finalistas residenciales, tanto plurifamiliar como unifamiliar, que los dirigimos a promotores nacionales porque pueden tener interés en estos suelos locales o al inversor final. Incluso hasta tenemos suelos unifamiliares para autoconstrucción.

Pero también, aparte de estos suelos finalistas residenciales, tenemos suelos hoteleros que hemos gestionado durante estos años y que ahora lo vamos a poner en el mercado. Tenemos uno, por ejemplo, bien localizado en Calpe, de 14.000 metros cuadrados.

Pero también vendemos suelos logísticos o industriales. Por ejemplo, en Zaragoza, tenemos un suelo muy interesante de 64.000 metros cuadrados. Otro en Toledo, de 100.000 m2. También ofrecemos propiedades para levantar centros de datos, que son muy demandado actualmente en el mercado. Hemos hecho ya alguna operación interesante el año pasado, que ha tenido bastante atractivo y, por supuesto, también suelos comerciales.

Respecto a los suelos en gestión, los estamos transformando, buscando ese momento adecuado para la correspondiente desinversión, y ahí hay suelos interesantes.

De los 200 suelos en gestión que os decía anteriormente, hay algunos que hacen podio. Por ejemplo, tenemos en la zona sur de Sevilla un sector con más de 2 millones de metros cuadrados para hacer aproximadamente unas 9.500 viviendas. Pero también tiene una dotación importante científico, tecnológica y comercial.

También hay suelos que estamos desarrollando y que pondremos en el mercado en zonas muy interesante, como Cádiz o la Costa del Sol. Incluso en Málaga, estamos muy presentes en un ámbito que se llama Roja Santa Tecla, con un millón y medio de metros cuadrados para desarrollar más de 2.800 viviendas en torno a un campo de golf.

En Madrid, estamos, sobre todo, en los ámbitos del Este. Estamos posicionados en Los Cerros, en Valdecarros somos miembros de la Junta de Compensación y bueno, estamos apoyando evidentemente todo el desarrollo urbanístico de estos sectores.

También tenemos algún sector en el norte de Madrid, que somos propietarios mayoritarios o casi mayoritarios, y estamos a punto de iniciar las obras de urbanización. Y también son suelos que tienen una gran liquidez y que durante estos años hemos ido gestionando para cuando llegue el momento adecuado de la desinversión poder realizarla.

Cómo son vuestras previsiones de cara a 2024

Bueno, en mi opinión, y teniendo en cuenta la actual situación económica, no creo que los precios del suelo vayan a bajar. Si es verdad que hemos estado viviendo situaciones complicadas, como la pandemia. Ahora, estamos conviviendo con la guerra de Ucrania, y las dificultades para el suministro de materiales o la subida de los tipos de interés.

Todo parece indicar que los precios del suelo deberían de bajar. Pero como te digo, en mi opinión, los precios del suelo no van a bajar e incluso en alguna zona, o incluso para algún uso, probablemente suban.

Además, se puede contrastar rápidamente en el mercado residencial. Se demandan 140.000 viviendas y la oferta no puede acometer más de 90.000 unidades al año. Tenemos un déficit de un 36%. Aquí, lo que se demuestra es una necesidad urgente de suelo finalista que evidentemente redunde en los precios de las viviendas.

¿Dónde crees que están esos suelos?

España es muy heterogénea, es como una especie de microeconomía en cada zona. Hay zonas dentro de Madrid que gustan más porque la demanda quiere ir allí y hay otras zonas de Madrid donde gustan menos y la propia oferta y demanda se va equilibrando.

Pero fuera de Madrid pasa también en las principales capitales de provincia. Pasa en Málaga, pasa en Valencia. Existe la misma problemática, pero no en todas las plazas los precios del suelo evolucionan igual.

Por supuesto, en las más demandadas, el precio del suelo sube porque no hay esa oferta inmediata, o todavía la que se va a producir se está generando y no se ha puesto en el mercado. Y hay otra oferta, hay otros ámbitos con suelo donde es menos atractivo porque tienes menos dotación, porque en su día se había desarrollado pensando en el crecimiento y no se ha producido.

Tenéis relación directa con las Administraciones Públicas en la gestión de los suelos, ¿qué cambios hacen falta para que el suelo se desarrolle más rápido?

La gestión del suelo es clave, entendida la gestión como agilidad en los plazos. Las tramitaciones urbanísticas no son muy ágiles, si no te diría que son lentas, no en todos los casos, pero sí en muchos casos. No solamente la gestión del suelo, sino también la gestión de la consecución de las licencias de obras o licencias de primera ocupación. El problema es que estamos conviviendo con normas urbanísticas de hace más de 10 años. El planeamiento no se puede adaptar a la nueva demanda del mercado.

Te pongo como ejemplo la vivienda de alquiler o el ‘coliving’ o el ‘senior living’. Es necesario, sin duda una flexibilidad, tanto en las normas, en las densidades, como en los usos. Además, además de la flexibilidad, creo que hay que hacer hincapié en la agilidad de los trámites y en la seguridad jurídica. E incluso te diría, por tocar un poco la pata de la financiación, creo que sería habría que cambiar las penalizaciones que tienen las entidades financieras para cubrir las ratios de capital para que también se pueda entrar en la financiación del suelo. Evidentemente, siempre con el control de los riesgos de cada de cada operación.

En el tema de la financiación, ¿hay nuevos inversores?

Bueno, aquí hay al final las estrategias de cada de cada promotor, operador, fondo de inversión es diferente e incluso diferente en el tiempo. Lo mismo pasa con la financiación. Está la financiación clásica, que además está muy definida. Cada entidad financiera tiene sus volúmenes de riesgo claros y los acometen, no con mucha dificultad, si no pueden elegir, en mi opinión, las operaciones que quieren financiar.

Y también, hay este acceso a esta financiación alternativa, evidentemente más cara para cubrir ese 'gap' que la financiación tradicional no da, como puede ser cierto apoyo al lanzamiento de algún de algún suelo hasta conseguir esas ventas exigidas por la entidad financiera.

Pero esto es muy volátil. Hay veces que hay unos actores y hay veces que aparecen otros y se van intercambiando. Lo mismo pasa en la compraventa de suelos. En algún momento, están muy activos unos y al año siguiente ya no están tan activo porque han cubierto sus exigencias o por lo que sea, y entran otros. Por eso, tenemos que estar siempre un poco al día de cuáles son los actores adecuados para nosotros a la hora de dar a conocer nuestros activos.

¿Cuáles son los proyectos que tenéis en marcha y cuáles son los que vais a entregar?

Nosotros en el ciclo completo de vida del suelo también hacemos promociones. Uno de los cambios que hemos tenido durante este año es que la línea de promoción ha cogido mucha importancia.

El año pasado entregamos dos promociones pequeñas, de 25 viviendas. Pero ya este año, vamos a entregar cinco promociones de más de 200 viviendas en cinco provincias diferentes. Vamos a entregar en Málaga, en la provincia de Valencia, Barcelona, Guadalajara y Vigo. Ya es un volumen interesante.

¿Qué objetivo tenéis con los suelos rústicos? ¿Y con los activos que hemos comentado de logística o de centros de datos?

Tenemos un importante volumen de suelos rústicos de gran tamaño. Pueden ir de una hectárea a 1.000 hectáreas y están muy concentrados en zonas como puede ser Andalucía y Levante. Y el resto está muy atomizado, por lo que te decía en Castilla-La Mancha, Castilla y León y la zona norte.

La estrategia de los suelos rústicos es evidentemente, ver sus usos productivos e intentar encontrar para los más complicados, pues el colindante o el productor que podría utilizar estos suelos para seguir con su negocio.

Con algún suelo de mayor tamaño también hemos intentado dirigirnos a dar otros usos, como es con la posibilidad de dedicarlo a plantas fotovoltaicas o eólico, en aquellas zonas donde creemos que tienen las condiciones de poder desarrollarse para este fin.

Respecto a los suelos finalistas de otros usos, pues si tenemos suelo hotelero que hace unos años no había interés y ahora el suelo hotelero pues tiene interés. Tenemos algún activo que reúne algunas condiciones de localización y de tamaño que creo que pueden encajar a varios operadores.

En cuanto a centros de datos, pues es un negocio que está teniendo mucho interés. La localización del suelo es importante dependiendo también de la capacidad de megas que se puedan obtener. Nosotros estamos viendo también aquellos que pueden ser interesantes porque darían una gran liquidez a un suelo industrial que tal vez de otra manera no pudiéramos sacar pues esa posible revalorización.

Y estamos también dirigiéndonos a identificar qué suelos de este tipo podemos tener y cuál sería el operador al que le pudiera interesar.

El mercado logístico ha sido muy demandado. En aquellas zonas ‘prime’ de logístico ya no nos quedan suelos, pero tenemos terrenos en otros destinos que están despertando. Hemos hecho alguna operación, como te decía en Zaragoza, y tenemos algún logístico interesante en Toledo, que en mi opinión creo que bueno, pues este año podría salir alguna operación.

Y luego tenemos dotacionales que estamos buscando los usos alternativos de ‘coliving’ o ‘senior living’ y, por ejemplo, en Almería tenemos un suelo muy interesante.