Riera (Ayto. Barcelona): "En Barcelona no quedan apenas casas vacías"

Joan Ramon Riera es Comisionado de Vivienda del Ayuntamiento de Barcelona. El político ha estado vinculado al Ayuntamiento de Barcelona desde el año 2005, cuando asumió sus primeras responsabilidades políticas en el distrito de L’Eixample. Actualmente, Riera vela por los intereses del consistorio de la capital catalana en cuanto a garantizar el acceso a la vivienda en la ciudad. Riera ha concedido una entrevista a idealista/news para hablar sobre la ‘herencia’ que ha dejado Ada Colau a Barcelona, las problemáticas existentes en el sector de la vivienda en la ciudad y sobre las polémicas zonas tensionadas por el precio del alquiler o el alquiler de temporada.

Ahora se cumplirá un año desde que estáis al frente del Ayuntamiento de Barcelona. ¿Cuál es la valoración de este primer ejercicio?

Siempre hablando en términos de vivienda, podemos decir que una valoración francamente positiva. Durante este año, primero, la maquinaria de producción propia de vivienda va a una velocidad adecuada, cumpliendo plazos y entregando llaves, y, por otro lado, hemos abierto vías de diálogo con todo el sector de la vivienda en el sentido amplio de la palabra. Venimos de un histórico muy dogmatizado, tanto por un lado como por otro, pero si queremos dar pasos sustanciales, el diálogo, entre diferentes, es importante. Y esto es lo que creo que hoy en día hemos conseguido.

¿Cómo está ahora mismo compuesto el parque de vivienda pública en Barcelona?

Los últimos números que tenemos son, aproximadamente, 11.500 viviendas públicas. Esto, en proporción a lo que es el parque de vivienda general en Barcelona, no llega al 2%. Estamos en un 1,7% más o menos. Y tenemos objetivos muy ambiciosos, como llegar en 20 años al 10% a la media europea. Esto quiere decir que tenemos mucho recorrido por delante.

¿Cuál ha sido y cómo valoráis la ‘herencia’ que os dejan los Comunes en cuanto a vivienda en Barcelona?

En términos de lo público, bien. Hemos heredado una maquinaria que es el Instituto Municipal de la Vivienda y la Rehabilitación en Barcelona, que es una estructura administrativa tensionada y que funciona. La asignatura pendiente era la apertura a la ciudad: que no sólo promovamos nosotros vivienda, sino que lo haga toda la ciudad, porque sabemos desde el primer día que solos no conseguiremos los objetivos. Hay que implicar a la Generalitat, a Sareb y al actor privado. Hay una demanda insatisfecha y eso lo sabemos todos.

El vehículo formado por Cevasa y Neinor Homes ya ha empezado a producir vivienda. ¿En qué punto está ahora?

Dentro de la ciudad de Barcelona ya hay dos promociones en obras y cuatro licencias en trámites, que esperamos que en las próximas semanas ya estén otorgadas. Tardó en arrancar, pero es algo que ya se preveía: en este sector siempre se va más lento de lo que los operadores quieren.

¿Cuáles son las principales políticas y proyectos que ha implementado su departamento para abordar la crisis de vivienda en Barcelona?

Tenemos un reto durante este mandato que es llevar a cabo el nuevo Plan de Vivienda. Tiene que ser un plan no sólo del Ayuntamiento de Barcelona, sino de la ciudad. Es decir, consensuado con todos los actores. También tenemos el reto de desplegar y hacer seguimiento de todo el cambio normativo que se está sucediendo en el conjunto de España, pero muy especialmente en Barcelona junto con los más de 140 municipios de la zona tensionada. La vivienda está en plena transformación, en plena reestructuración en toda España. Lo vemos cada día en los titulares, y hay que mirarlo a largo plazo, ver cómo aterriza y cómo se consolida. La nueva Ley de la Vivienda ha llegado para quedarse.

“La Ley de Vivienda ha venido para quedarse y ni la extrema derecha podrá pararla”

Hay un cambio de paradigma fundamental, y es que empezamos a desplegar la quinta pata del Estado del Bienestar, y a entender la vivienda como el derecho a la vivienda, donde los poderes públicos no sólo tienen que promover vivienda, sino que tienen que garantizar el acceso a ésta. Y esto nos interpela a todos.

Además, este cambio de paradigma necesita recorrido. Estamos como cuando en 1986 se hizo la Ley de Sanidad, que se empezó a desplegar el Estado del Bienestar en materia de salud. Hoy, 40 años después, ya tenemos un sistema sanitario que garantiza el acceso a la salud y, a la vez, colabora con el sector privado.

¿Y este plan, cuánta vivienda prevé sumar en Barcelona?

Por ahora sólo tenemos una hoja de ruta para este mandato, y queremos llegar a sumar 5.000 viviendas en marcha al parque actual y 4.000 entregas de llaves hasta 2027.

¿Cómo se están abordando los problemas de viviendas vacías en Barcelona?

Tenemos inventariado, por estudios y análisis, que hay un cierto mantra o leyenda urbana de que en Barcelona hay muchos pisos vacíos. Es falso. En Barcelona, la demanda es tan grande que el inventario de viviendas vacías es muy escaso, y las que lo están es porque están en proceso de alquiler, de compraventa, o en trámites por ser una herencia, por ejemplo.

En el último censo que se hizo estamos sobre el 1% de vivienda vacía. Y esto es muy poco.

¿Y no os da miedo que con la regulación actual y la posición a la que se ve expuesto un pequeño propietario aumente la vivienda vacía en Barcelona?

No, no nos da miedo. La oferta ha disminuido en términos de alquiler, sobre todo en los portales inmobiliarios. Hay una previsión de huida del alquiler hacia la propiedad. Pero es que tener un piso vacío es entrar en pérdidas en barrena, por lo que creo que no es una opción económicamente interesante para la ciudad, pero especialmente para el propietario. Es una opción que como ciudadano o economista me plantearía recomendar. Puedo entender la huida de los propietarios del alquiler a la venta, pero tener en barbecho una vivienda no tiene sentido económico.

Pero que no tenga sentido no quiere decir que sea una situación que no se esté dando en Barcelona…

"Tenemos un reto durante este mandato, que es llevar a cabo el nuevo Plan de Vivienda"

No tengo información al respecto. Una cosa es el ‘momentum’ de hoy. Otra cosa es una tendencia de fondo. Que en el ‘momentum’ de hoy haya un parón de la oferta a la espera de si se valida o no el decreto de regulación de vivienda de alquiler dentro de tres semanas es totalmente razonable. De esto a sacar conclusiones de tendencia es muy precipitado. Tú puedes aguantar tu piso vacío un mes, pero si de verdad tienes un ánimo de lucro sobre esa vivienda, no tiene ningún sentido.

¿Y cuál es su postura en cuanto a la especulación inmobiliaria en Barcelona?

Es una cuestión que hay que combatir. La especulación no es un derecho, la vivienda sí lo es. Técnicamente, especular significa comprar y vender un activo, sin aportar valor y a un precio superior. Esto a nosotros nos preocupa enormemente. Si tu subes un precio, tienes que aportar valor. Esto, con la nueva regulación, tiene que frenarse y empezar a dejar sin recorrido este tipo de prácticas.

Uno de los temas más polémicos que aún arrastra el Ayuntamiento de Barcelona en cuanto a vivienda es la reserva del 30% de VPO en nuevas promociones y rehabilitaciones. ¿En qué punto está esta norma?

Carme Trilla (presidenta de Observatorio de la Vivienda de Barcelona) nos hizo entrega de un documento de trabajo y ahora los servicios de urbanismo del Ayuntamiento de Barcelona están analizando y redactando el que será el nuevo planeamiento urbanístico sobre el 30% de VPO en nuevas promociones y rehabilitaciones. Esperamos que sea más pronto que tarde, porque todos tenemos ganas de superar ‘esta pantalla’. Nosotros, y el sector, obviamente.

Solo podemos decir que no va a ser lo mismo. Ha habido un diagnóstico previo, en el que estamos más o menos todos de acuerdo de que la medida del 30%, cuando nació en 2018, tenía una expectativa de generación de vivienda protegida, en concreto de 334 pisos protegidos al año, y que no se ha llegado a cumplir, ya que bajo esta norma solo se sumaron unos 57 en cinco años. De ahí que se encargara a Trilla un estudio para saber en qué se ha fallado y cuáles son las posibles soluciones.

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Y ya no sólo hablamos de pisos de VPO, sino que en Barcelona no se han levantado apenas nuevos bloques de pisos en cinco años…

Sí, somos conscientes de que esto provocó, además, un parón sin precedentes en la promoción de vivienda. Por eso tenemos que revertirlo y hacer una nueva medida que permita volver a ver grúas en la ciudad.

¿Cuál es el enfoque del gobierno local hacia la rehabilitación de edificios y barrios en desventaja?

Hay un trabajo en profundidad de la estrategia de rehabilitación. Hay una parte que se ha podido solventar con los fondos Next Generation, pero hay otras que han quedado olvidadas en la agenda. Ha habido muchas ayudas sobre la rehabilitación para la sostenibilidad y la eficiencia energética. Pero llevamos unos años que se han quedado en el tintero las rehabilitaciones estructurales, las de toda la vida. Poner en condiciones óptimas los edificios que van envejeciendo.

Pero no podemos olvidarnos de que también se necesita una estrategia 'ad hoc' para la rehabilitación centrada en la accesibilidad. Es decir, cuando analizas la demografía de la ciudad es cierto que la esperanza de vida se ha incrementado y que ahora, por suerte, nos morimos mucho más tarde. Por lo que prácticamente la totalidad de la ciudadanía va a llegar a una edad en la que van a necesitar una vivienda adaptada y accesible. Por ello, hay que universalizar los elementos de accesibilidad en las viviendas.

Una de las grandes quejas que hubo en el mandato anterior fue comprar edificios por tanteo y retracto en zonas ‘caras’ de Barcelona, sumando muy pocas unidades de vivienda al parque, pudiendo haber invertido ese montante en comprar mucha más vivienda en otros puntos de la ciudad. ¿Qué opina de estas operaciones?

Si me permites, prefiero no juzgar las operaciones concretas que se hicieron desde vivienda en el mandato pasado. Seguro que algunas están muy bien ejecutadas y otras no tanto, pero si las juzgas entras en una subasta de qué está bien y qué no, y no vale la pena. Lo que sí es cierto, y se puede llegar a entender, es que la vivienda pública no puede estar solo en unos barrios concretos. Y si queremos que Barcelona siga siendo Barcelona, una ciudad donde ricos y pobres viven mezclados, necesitamos tener presencia de vivienda pública en todos los barrios.  Es por este motivo que yo, personalmente, creo que hay razones que justifican este tipo de operaciones.

También podemos irnos al extremo, a barrios como Torre Baró, donde casi el 20% de la vivienda es pública. Me gustaría ver a un promotor privado decir: voy a levantar nueva vivienda ahí. Me preocupa que los inversores privados no visualicen ciertos barrios de Barcelona como oportunidades reales. No tiene sentido.

Cataluña es la única Comunidad Autónoma que ha declarado zonas tensionadas por el precio del alquiler, ¿me puede hacer balance de estos primeros meses de aplicación?

Es muy pronto. El sector de la vivienda es totalmente inelástico, los movimientos son lentos, especialmente los de oferta. No podemos sacar conclusiones, pero sí que podemos apuntar que hay algún elemento que no forma parte del debate social ahora mismo, pero que vale la pena poner encima de la mesa: a mí me interesa mucho conocer las próximas cifras que haga públicas el Incasol en referencia a los contratos de alquiler, porque ahora se están materializando las prórrogas de las zonas tensionadas y las ampliaciones de contrato de la modificación legislativa de 2021, donde pasaban de 3 años a 5 o 7 años los contratos de alquiler.

"El 30% provocó un parón sin precedentes en la promoción de vivienda"

De forma que ahora estamos en un impasse donde, muy probablemente, veremos una caída de los nuevos contratos. Pero no hay que estimar que esta caída sea porque no hay demanda o porque no hay oferta, sino que vendrá fuertemente motivada por las prórrogas. Es decir, que hemos logrado estabilizar a un sector muy amplio de inquilinos en la zona tensionada. La gente sigue viviendo donde vive.

¿Qué opina sobre la nueva ley que endurece el alquiler de temporada y habitaciones en Cataluña? ¿Tiene constancia de que haya habido un crecimiento de estas modalidades?

Absolutamente. Estamos viviendo no solo una lucha por el precio, sino la reestructuración del sector. La naturaleza del propio mercado de la vivienda está cambiando, por lo que también está cambiando la forma en qué se ofrece, la forma en la que se hace el intercambio, muchas cosas.

Es cierto que hemos visto una primera reacción muy contundente de huida del alquiler residencial al alquiler de temporada. Hay quien dice que es para huir del cumplimiento de la ley, pero hay quien dice que es para ir a buscar un perfil más solvente, que es el nómada digital y el estudiante, ya que detrás hay una familia estructurada que se hace cargo de los pagos.

"Con la picaresca entras en el terreno de lo desconocido, y no lo recomiendo"

En cuanto al decreto, me parece razonable intentar regular qué es y qué no es temporada. Me parece un desarrollo natural de la LAU, que plantea la existencia del alquiler de temporada, pero no entra en la regulación de qué es y qué no es temporada. Que la legislación autonómica entre en esta regulación y dicte qué es vivienda habitual y qué es vivienda de temporada me parece razonable.

Yo entiendo que, con la nueva Ley de Vivienda, los propietarios busquen los perfiles más solventes, ya que tienen que cobrar un precio estipulado por la zona en la que tiene su piso. Lo que no vale es hacer trampas. Si tú, como propietario, entras en la lógica de la vivienda tal cual se está replanteando, tendrás seguridad jurídica y económica y un entorno fiscal favorable. No tendrás las expectativas de ganancia que tenías hace un año, de acuerdo, pero con los beneficios que se ofrecen, en parte, te compensa la caída de la renta que ibas a cobrar.

Con la picaresca entras en el terreno de lo desconocido, y no lo recomiendo.

¿Y qué crees que pasará con el escenario que tenemos ahora mismo de cara al futuro?

Podemos opinar que faltan ajustes, pero, de verdad, la Ley de Vivienda ha venido para quedarse. Hay algunos que esperan que gobierne la extrema derecha para derogar esto y volver al modelo anterior, pero esto no va a pasar. Es un derecho constitucional: se podría ajustar o modificar, pero no desaparecer.