Fernando San Juan (Invesco): "Estamos mirando camas y camiones en España"

Invesco, una gestora de inversiones norteamericana, maneja una estrategia diversificada que abarca desde inversiones muy conservadoras hasta proyectos de alto valor añadido. "A nivel de inversión somos multiproducto: inversiones muy conservadoras y también a la parte más 'value add' de dos o tres años para después salir. Hacemos logístico, comercial, oficinas, residencial…", explica Fernando San Juan, director de transacciones de la compañía, en una charla de Sima. "Ahora mismo miramos camas y camiones en España. Es decir, todo activo donde quepa una cama y todo lo relacionado con logística", añade. 

El enfoque en el sector residencial, especialmente en el 'build to rent (BTR), se presenta como una tendencia robusta. "Hemos hecho bastante producción residencial. Esta es la parte romántica, pero todos los que hemos promovido sabemos que es de todo menos romántico", afirma San Juan. El BTR, con una perspectiva a largo plazo, está atrayendo una cantidad significativa de inversiones debido a la estabilidad y las oportunidades de rendimiento que ofrece.

El sector inmobiliario en España está experimentando una transformación significativa, impulsada por nuevas modalidades de inversión y un creciente interés tanto de capitales nacionales como internacionales. Desde coliving hasta senior living, el panorama de las inversiones está cambiando, con un enfoque cada vez mayor en la especialización y en la colaboración estratégica. Además de San Juan, otras dos expertas del sector como Leticia Pérez, managing director de Dazia Capital, y Tamara Marañón, directora de capitales de Aedas Homes, discutieron durante una charla de SIMA sobre las tendencias, los desafíos y las oportunidades que definen este dinámico mercado.

Marañón, representante de la promotora, destacó la coinversión con terceros en diversas modalidades del living. "La línea de servicios inmobiliarios, que coinvertimos con terceros (capital institucional o family offices) en todo el ámbito del living: coliving, senior living... Desde un punto de vista de financiación no sólo nos financiamos con recursos propios", afirmó.

El mercado ha evolucionado considerablemente en la última década. Según Pérez, en 2018 se iniciaron alianzas estratégicas para invertir en 'build to sell' y otros verticales como operador e inversor. "Hace diez años empezamos con inversor residencial de valor añadido ahora llamamos 'living' lanzando distintas verticales especializando en distintas formas de vivir", comentó. La financiación de la compañía, aunque inicialmente basada en capital propio, ha visto una integración creciente de fondos institucionales, aprovechando momentos estratégicos del ciclo económico.

Desafíos y Oportunidades en el Mercado

El sector inmobiliario en España es intensivo en capital y tiempo, y la localización juega un papel crucial en el apetito inversor. Pérez señala que, aunque los volúmenes de inversión han disminuido, el segmento living ha demostrado ser resiliente, atrayendo mucho interés en regiones como Madrid y la Costa del Sol. "Este año creemos que la incertidumbre todavía está ahí, pero con mucho interés en la parte de 'living'", comentó.

Marañón subraya la importancia de contar con socios industriales creíbles y de abordar los problemas del sector, como los costes de construcción y los retornos esperados. "Los fundamentales de mercado ahí están. Contar con un socio industrial creíble", indica, subrayando la necesidad de dar confort a los inversores sobre estos aspectos.

Perspectivas Regionales y Competitividad

España ofrece un panorama atractivo para los inversores, especialmente en ciudades como Madrid, Málaga, Valencia, Bilbao y Barcelona. "Los inversores saben dónde invierte y su destino favorito es Madrid, Málaga, Valencia, Bilbao y Barcelona. Madrid está muy bien posicionado", afirma Marañón. La competitividad en la construcción y la reducción de costes del suelo son claves para mantener el interés inversor. "A nivel de construcción somos muy competitivos y lo que tiene que bajar es el suelo", añade.

Sin embargo, la regulación y los tiempos de licencias siguen siendo un desafío. San Juan menciona que la figura del Befa (que no queda del todo clara en su comentario) y las reglas de juego son cruciales para los inversores. "A los inversores les pone nerviosos no tener reglas de juego", comenta, comparando la agilidad del mercado del Reino Unido con las dificultades en Alemania.

Financiación y Futuro del BTR

La financiación promotora tradicional sigue siendo relevante, aunque las opciones alternativas están ganando terreno. "Seguimos acudiendo a la financiación promotora de toda la vida y seguimos teniendo buenas condiciones", señaló San Juan. La financiación alternativa, aunque más costosa, permite comenzar las obras sin los altos niveles de preventa requeridos por la banca tradicional, acelerando así los proyectos de BTR.

El futuro del mercado inmobiliario en España parece estar bien encaminado hacia una mayor especialización y colaboración, con el living y el BTR como pilares fundamentales. Con el apoyo de inversores internacionales y la adaptación a las necesidades locales, España se posiciona como un mercado clave en el panorama inmobiliario global.