De la falta de VPO a la inseguridad jurídica: estos son los grandes problemas de vivienda de España

Que en España faltan viviendas es una realidad incontestable. En 2008, en tiempos de la burbuja inmobiliaria, se construían 600.000 viviendas anuales; sin embargo, actualmente, se construyen unas 100.000. Según el Banco de España, hay un déficit estructural de vivienda nueva de 600.000 unidades. Es decir, se necesitan medio millón de casas para poder hacer frente a la elevada demanda.

La escasez de vivienda, no obstante, solo es uno de los problemas que adolece el sector. Inseguridad jurídica, leyes laxas para morosos u okupas, excesiva burocracia, insuficiente promoción de viviendas protegidas, plazos dilatados para generar suelo finalista, límites de precios que no casan con la realidad… 

La vivienda ha irrumpido como uno de los principales problemas en nuestro país, por encima del paro o la economía, según el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS). En concreto, los problemas políticos lideran la tabla en junio con un 23% de menciones, seguido de la vivienda con un 21,2%.

Para conocer en detalles cuáles son los problemas que afectan a la vivienda, hemos pedido la opinión sobre ello a diversos expertos en la materia.

Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE)

España afronta grandes desafíos en el sector inmobiliario residencial. El principal problema es la falta de accesibilidad de la vivienda que tienen los jóvenes y algunos sectores de la población. 

Estos problemas de accesibilidad asociados al crecimiento del precio de la vivienda, tanto en el mercado de compraventa como en el del alquiler, pueden acabar generando efectos económicos y sociales adversos a medio y largo plazo. Y es que, la dificultad de acceso puede afectar a decisiones vitales como es la natalidad o la movilidad geográfica. 

No podemos precarizar nuestra sociedad reduciendo todas las opciones de la población al alquiler. Además, el inmobiliario se enfrenta a otros problemas de los que venimos hablando históricamente:

• Falta de suelo finalista.
• Inseguridad jurídica que aleja la inversión.
• Excesiva burocracia.
• O políticas públicas insuficientes.

Por otro lado, hay problemas que se agravan cada año, como la escasez de mano de obra, y otros añadidos como el aumento en los costes de construcción.

El sector necesita una colaboración más estrecha entre el sector público y privado, así como políticas efectivas para aumentar la oferta de suelo y mejorar la financiación. 

También es prioritario que se establezca un entorno regulatorio estable que permita atraer la inversión y elimine la inseguridad jurídica que existe en la actualidad.

No obstante, soy optimista y la transformación que está experimentando el inmobiliario es innegable. La industrialización del sector, junto a la aplicación de innovaciones como la inteligencia artificial, convertirán esta industria en una industria sostenible, tecnológica, y con un tremendo potencial para continuar generando riqueza y empleo.

Jesús Leal, catedrático de sociología de la UCM y experto en Sociología Urbana, Urbanismo y Población

Más allá de los precios inaccesibles para muchos hogares, creo que la incidencia es especialmente dura para el 17% de la población inmigrante, nacida en el extranjero, con salarios bajos y sin la protección del escudo familiar. Ellos suponen cerca de la mitad del total de inquilinos y se ven obligados a soluciones residenciales no queridas, como compartir piso con personas desconocidas o dedicar una parte notable de sus ingresos al alquiler, cuando son capaces de ello. 

El problema es que los necesitamos para crecer económicamente y para mantener nuestro sistema de bienestar, y si las condiciones se vuelven muy duras va a ser difícil que sigan viniendo como hasta ahora.

El segundo problema es el de los hogares con rentas bajas que se ven obligados con frecuencia a dedicar más del 30% de sus ingresos al alquiler. En esas condiciones, resulta difícil poder soñar para ellos y para sus descendientes con una mejora en sus condiciones de vida a largo plazo.

Tercer problema: el déficit de viviendas sigue aumentando. Se construye bastante menos de lo que se necesita para alojar al incremento de hogares. El Banco de España establece en 600.000 viviendas el déficit, y se queda corto porque no incluye a los mal alojados

Cuarto problema: no hay solución a corto plazo. La única manera de salir de esta emergencia es desarrollar un parque de viviendas sociales (con fuerte participación pública) con precios y condiciones fuera del mercado. Pero en España no hay mucha tradición de este tipo de acciones, ya que solo tenemos el 1,6% de vivienda pública frente al 9% de media en la Unión Europea. 

Ignacio de la Vega, arquitecto del estudio delavegacanolasso

Por un lado, el acceso a la vivienda para los jóvenes en las ciudades representa un problema evidente. La clave parece estar en que todos deseamos residir en las mismas zonas, lo que, sumado al crecimiento constante de la población, genera una demanda que las ciudades, incluso con su alta densidad, no pueden satisfacer. En el caso de España, considero que este problema tiene mucho que ver con una cuestión de mentalidad. Contamos con una red bien desarrollada de carreteras y servicios distribuidos de manera uniforme, lo que hace innecesario vivir en una gran ciudad para acceder a estos recursos o trabajar en cualquier sector.

Desde una perspectiva más arquitectónica, lo que observamos al abordar proyectos es que la normativa sobre "habitabilidad" es extremadamente restrictiva, lo que limita considerablemente la flexibilidad a la hora de configurar las viviendas. Esto desemboca en regulaciones que, en muchos casos, están desfasadas y terminan generando proyectos que carecen de sentido práctico o funcionalidad.

Además, estas normativas varían sustancialmente entre comunidades autónomas. Por ejemplo, Galicia tiene algunas de las regulaciones más restrictivas, como si la forma de habitar un espacio por parte de un gallego fuera distinta a la de un andaluz.

Tras el diseño, hay que enfrentarse a las administraciones, que presentan una gran heterogeneidad en cuanto a requisitos, procedimientos, plazos, etc. En general (aunque hay excepciones), esto tiende a prolongar los procesos de forma desmesurada.

Dependiendo de la ubicación del proyecto, este puede que tenga que pasar por distintas entidades: comunidad autónoma, mancomunidad, administraciones sectoriales, confederaciones hidrográficas, ayuntamientos, el colegio de arquitectos, e incluso el colegio de aparejadores. Todas estas instituciones, aunque públicas, carecen de coordinación o relación entre sí, lo que complica aún más los trámites.

A esto se suma el tema de pagos y tasas, que se exigen para prácticamente todos los trámites, independientemente de si implican o no algún trabajo real por parte de la administración. 

Asier Pereda, vicepresidente y responsable del área de asuntos regulatorios en FEVITUR 

Los problemas principales del mercado de la vivienda no son exclusivos de este sector; son comunes a muchos otros: la falta de seguridad jurídica y la inestabilidad legislativa, que a menudo están interconectadas. Después de más de diez años colaborando con administraciones públicas en Euskadi, y desde enero también a nivel estatal, me sigue sorprendiendo la manera en que, en el ámbito nacional, las normas parecen diseñarse más para satisfacer necesidades mediáticas o partidistas que para abordar los problemas de fondo.

Con frecuencia, se aprueban leyes sin un plazo mínimo para evaluar su impacto, y antes de que estas desplieguen sus efectos, se introducen nuevas normativas que inciden en los mismos sectores, pero sin coordinación ni una visión a largo plazo. Esta dinámica genera una inseguridad jurídica que no solo paraliza el mercado de la vivienda, sino que afecta gravemente a la confianza en las instituciones y en la economía en general.

Es un asunto sobre el que los partidos políticos deberían reflexionar con seriedad. La politización excesiva, basada en titulares y mensajes simplistas, está dañando tanto el mercado como la calidad de la propia política. Necesitamos menos espectáculo y más responsabilidad.

Manuela Julia Martínez Torres, presidenta del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid

Uno de los principales problemas es la dificultad que tienen los jóvenes de acceder a una vivienda. Se trata de un problema estructural que adolece España desde hace años, y que se podría solventar con una mayor colaboración público-privada. Se estima que el déficit habitacional en la Comunidad de Madrid supera las 175.000 viviendas, y para paliar esta situación, sería necesario construir 40.000 nuevos hogares anualmente. Para ello, se han puesto en marcha iniciativas tan interesantes como el Plan Vive de la Comunidad de Madrid, en donde la colaboración público-privada es fundamental, como demuestra el hecho de que ya se han puesto en marcha más de 5.000 viviendas con algún tipo de protección. Pero, además, este Plan es el paradigma de la futura construcción, ya que se basa en el modelo de la industrialización.

Otro problema es que la normativa de vivienda está desfasada. Aunque se han puesto sobre la mesa una nueva Ley del Suelo e, incluso, una Ley del Derecho a la Vivienda, falta por armonizar otras normativas como la Ley de Propiedad Horizontal, que rige el funcionamiento de las comunidades de propietarios, y que data de 1960, siendo modificada desde entonces en 10 ocasiones. Esta ley, tan necesaria en la sociedad, no solo no está adaptada a los tiempos actuales en los que prima la digitalización, sino que, dado su escaso articulado (21 artículos), queda muy lejos de regular los supuestos más habituales que se producen en las comunidades, traduciéndose en un gran vacío legal con una consecuente inseguridad jurídica a la hora de adoptarse los acuerdos.

Francisco Iñareta, portavoz de idealista

La oferta en alquiler disponible se encuentra en niveles mínimos, la competencia entre familias por una misma vivienda se ha cuadruplicado y los precios siguen creciendo. Las políticas que nos han conducido a esta situación de emergencia siguen aplicándose y no hay visos de que vayan a reconducirse en los próximos meses. Al contrario, las presiones para seguir profundizando en ellas están aumentando, lo que podría empeorar aún más el acceso de las familias a la vivienda en alquiler.

Observamos dos escenarios, uno muy malo y el otro peor.

El muy malo es el conjunto del país, con especial incidencia en los grandes mercados, donde está vigente la Ley de Vivienda pero no se han aplicado todavía los controles de precio. En estas zonas la oferta de alquiler seguirá cayendo, aunque, al encontrarse ya cerca del suelo tras varios años de desplome, es posible que las caídas sean más suaves o que incluso se estabilicen. La inseguridad que sienten los propietarios seguirá haciendo mella en la accesibilidad de las viviendas, ya que solo se sentirán seguros si su nuevo inquilino responde a un perfil de alta cualificación financiera y bajo riesgo de impago. Los precios, por su parte, seguirán creciendo con fuerza al ser la demanda muy superior a la oferta.

El peor de los escenarios se dará en aquellas zonas en las que la dureza de la intervención del mercado del alquiler es mayor: Cataluña principalmente, pero también es posible que se sumen Euskadi, Navarra y Asturias. En estas zonas los propietarios se seguirán sintiendo especialmente perseguidos y sin ningún incentivo para mantener sus viviendas en el mercado, por lo que la reducción de la oferta será mucho más marcada que en el resto del país. Solo en la ciudad de Barcelona el stock de alquiler disponible se ha reducido en un 75% en cinco años en los que ha tenido dos periodos de control de precios, por lo que es esperable que las nuevas ciudades que se animen a intervenir los precios, que ya cuentan con parques exiguos de viviendas en el mercado, vean cómo la oferta prácticamente desaparece y la dificultad de acceso a la vivienda por parte de sus ciudadanos se dispara.

La experiencia revela que solo las viviendas en peores condiciones permanecen en el mercado en estas situaciones, lo que conllevaría (como se vio en Barcelona en 2021) que los precios siguieran creciendo.

Otro de los escenarios perversos que se vivirán en los nuevos mercados que apliquen el control de precios es el aumento exponencial de la competencia entre familias para acceder a una vivienda. En la ciudad de Barcelona esa cifra se multiplicó hasta llegar superar las 60 familias de media. Esto no solo genera una enorme ansiedad en las familias, sino que convierte el alquiler en coto exclusivo de aquellos perfiles con mejores salarios, más ahorros, mayor apoyo familiar o gran seguridad laboral. Los propietarios tendrán cada vez más perfiles entre los que elegir, y se decantarán siempre por aquellos que les ofrezcan una mayor seguridad de cobro y de recuperación de la vivienda en caso de impago; y en este escenario las familias más vulnerables o aquellas en riesgo de serlo serán siempre descartadas.

Aun así, es posible que durante los primeros meses del año asistamos a un espejismo en forma de recuperación interanual en el volumen de viviendas en el mercado. Aunque su impacto será poco relevante no será debido a que la Ley de Vivienda esté comenzando a dar buenos frutos, sino a la vuelta al mercado de algunas de las viviendas alquiladas a partir de marzo de 2019, cuando los contratos pasaron de 3 a 5 (o 7) años. Este número será una fracción de todo lo que se alquiló en aquel momento, y aunque las familias apenas lo notarán, es posible que dé cierto respiro temporal a las estadísticas.