Cae el precio en Barcelona, pero se desploma la oferta: se registran menos contratos de alquiler, según CPUB

La regulación de precios del alquiler en Cataluña, vigente en 140 municipios desde marzo de 2024, (y ampliado a otros 131 en octubre del año pasado) ha estabilizado los precios en términos generales, pero con una consecuencia muy negativa que apenas se menciona: la drástica reducción de la oferta. Los datos de la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona reflejan que el número de nuevos contratos firmados en Barcelona y en el resto de Cataluña ha caído de manera significativa, hasta el punto de registrar por primera vez en la serie histórica (exceptuando la pandemia) un saldo negativo en la capital catalana. Es decir, los precios bajan forzados por la regulación pero la oferta se evapora por la misma legislación.

Según los últimos datos disponibles, el tercer trimestre de 2024 cerró con una caída del 5,73% en la firma de nuevos contratos de alquiler en Barcelona respecto al trimestre anterior, con una bajada interanual del 16,23%. Si se compara con 2019, la reducción es aún más intensa, del 40,6%. En el resto de Cataluña (excluida Barcelona), la caída intertrimestral es del 8,23%, y del 11,64% en comparación con el tercer trimestre de 2023. La contracción es todavía más alarmante si se considera la evolución desde 2019, con una pérdida del 25,82% en el volumen de nuevos alquileres fuera de la capital.

El impacto de la regulación no solo se refleja en la caída de nuevos contratos sino también en el saldo neto de los mismos. En Barcelona, el número de contratos firmados y cancelados ha generado un saldo negativo de 58 unidades en el tercer trimestre de 2024, un fenómeno sin precedentes en los datos recopilados. Además el número de fianzas depositadas, un indicador clave de la actividad del mercado de alquiler, ha mostrado una tendencia a la baja constante.

Diversos factores explican esta situación. Desde la reforma de los contratos de alquiler de 2019, que alargó la duración de los contratos de tres a cinco o siete años, hasta la normativa catalana y posteriormente la estatal que han limitado las rentas y desincentivado la rotación del parque de vivienda en alquiler. Esto ha provocado una menor disponibilidad de viviendas y una migración de la oferta hacia otros segmentos o directamente fuera del mercado residencial.

El informe de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona también destaca que la oferta de viviendas en alquiler se ha reducido un 13% en Cataluña en el segundo trimestre de 2024, con una disminución especialmente notable en la Área Metropolitana de Barcelona, donde el mercado de alquiler se contrajo un 20% interanual. En otras regiones de Cataluña, la caída de la oferta ha sido del 18% en la Región Metropolitana de Barcelona y del 7% en el resto del territorio.

Mientras tanto, la contracción del mercado ha tenido un efecto limitado en la reducción de precios. En Barcelona, el precio medio del alquiler cayó un 3,24% interanual en el tercer trimestre de 2024, mientras que en el resto de Cataluña, excluyendo la capital, se registró un ligero incremento del 1,22%. En lugar de facilitar el acceso a la vivienda, el control de alquileres ha provocado una mínima reducción de precios pero una significativa mengua de la oferta disponible, dejando menos opciones para los inquilinos y generando un mercado más tensionado.

Los datos de fianzas constituidas también reflejan esta tendencia. En Barcelona, el número de fianzas depositadas ha pasado de 7.937 en el segundo trimestre de 2024 a 7.484 en el tercero, una reducción del 5,73%. A nivel interanual, el descenso es del 16,23%, mientras que, si se compara con 2019, la caída alcanza el 40,6%.En el resto de Cataluña, el número de contratos registrados cayó un 11,64% interanual y un 25,82% en comparación con 2019.

Una solución que destroza la oferta

La regulación de los precios del alquiler en Cataluña ha reducido las rentas en los primeros 140 municipios considerados de mercado tensionado, donde reside el 80% de la población. Durante el tercer trimestre de 2024, los precios cayeron un 0,9% en estas localidades respecto al mismo periodo del año anterior, con descensos del 3,2% en Barcelona y del 1,1% en el conjunto de la comunidad. En contraste, en las zonas sin regulación, los precios aumentaron un 6,1% en el mismo periodo, según los datos del registro de fianzas del Incasol publicados por la Generalitat.

El alquiler medio en Cataluña es de 829 euros mensuales, aunque varía según la zona. En los municipios con regulación se sitúa en 877,9 euros, mientras que en Barcelona alcanza los 1.133 euros, con grandes diferencias entre distritos: en Nou Barris el precio medio es de 767 euros al mes, mientras que en Sarrià asciende a 1.639 euros. En las localidades no reguladas, donde predominan poblaciones más pequeñas, la media es de 623 euros mensuales.

Carles Sala, portavoz de los API (Agentes de la Propiedad Inmobiliaria) de Catalunya, explica que “si bien encaja que los precios estén bajando” la situación es “calcada” a lo que pasó en 2020: “En el corto y medio plazo hay un efecto reactivo de bajada de precio del alquiler pero también hay una bajada de la oferta. Es como con la golden visa, entre que lo anuncian y se aplica es cuándo más efecto ha tenido. Eso no significa que el resultado va a ser bueno a largo plazo”.

“En junio del 2023, la Generalitat anunció que iba a llevar a cabo el límite de alquileres en zonas tensionadas y no se aplicó hasta marzo del 2024. En esos tres trimestres, el incremento de los precios de los contratos se disparó, sobre todo en esos 140 municipios. Ejercieron presión a los propietarios, y mientras no implementaron la zona tensa, las rentas de los contratos se dispararon”.

“La Generalitat, obviamente, hace la nota de prensa y el comunicado más político que puede, asegurando que los alquileres bajan. Pero se les olvida decir que también está bajando la oferta de manera drástica”, sostiene el experto.

Según expertos consultados, los trimestres que vienen, con el cierre de 2024 y el primer trimestre de 2025, será cuando se podrá comprobar cuál es el efecto, ya que se habrán datos del año completo de la norma. “Es cierto que los números dirán que ha bajado el precio del alquiler, pero también la oferta”.

“Nuestros agentes inmobiliarios ya nos dicen que es colgar un anuncio, y tener que quitarlo porque en una hora reciben 300 solicitudes. Tiene 299 interesados, a los que puede filtrar y quedarse con los mejores perfiles para ese piso y para los próximos que le entren. Si que es cierto que el precio se ha regulado, pero está penalizando al que más necesita alquilar con el precio regulado. Si los perfiles más solventes, que son los que más pueden pagar, son los primeros de la lista, los que más sufren seguirán sufriendo”, asegura Sala.