El Constitucional avala el límite al alquiler de la Ley de Vivienda

El Tribunal Constitucional ha estimado parcialmente el recurso de inconstitucionalidad promovido por más de cincuenta diputados del PP contra determinados preceptos de la Ley de Vivienda (Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda) por razones competenciales. En la sentencia, de la que ha sido ponente la magistrada María Luisa Segoviano Astaburuaga, se han anulado dos apartados de la disposición final de la ley en los que se fijan requisitos de admisión a trámite de las demandas para recuperar la vivienda o para el inicio de vía de apremio para la subasta. Sin embargo, el alto tribunal respalda el límite de los alquileres en las zonas donde el mercado residencial esté tensionado, ya que «aprecia una relación razonable o equilibrio justo entre los medios empleados y la finalidad pretendida». 

En la sentencia se detalla que el límite al alquiler es una medida que “afecta al derecho de propiedad sobre la vivienda, pero no vulnera el contenido esencial del mismo, teniendo en cuenta que se proyecta sobre una expectativa de beneficio económico que no lo conforma» y «que no se obliga a poner la vivienda en el mercado de alquiler» ni a fijar «un precio antieconómico».

En opinión del alto tribunal, la restricción no es irrazonable ni desproporcionada, dado que la renta máxima se fija en un valor objetivo determinado por referencia al valor de mercado y, en todo caso, esa limitación tiene una vocación de temporalidad. Desestima así la alegada vulneración del art.33 de la Constitución española. 

También se desestima la impugnación referida al art. 31.1 y 2 de la ley, que establece la información mínima que la persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda en oferta podrá requerir antes de la formalización del contrato porque resulta, encuadrado en el título competencial del art. 149.1.8 CE. La finalidad del precepto es garantizar la transparencia de la operación contractual, por más que la regulación busque también proteger el derecho a la vivienda.

Además, desestima otra impugnación relativa a la competencia estatal para redactar esta ley y el TC considera que las tiene.

Qué estima parcialmente de la Ley de Vivienda

El Constitucional ha examinado dos apartados de la disposición final quinta de la ley, que modifican diferentes aspectos de la Ley de enjuiciamiento civil para establecer requisitos para la admisión a trámite de las demandas de recuperación de la posesión y de inicio de la vía de apremio en la subasta de bienes inmuebles. Los recurrentes impugnan la obligación, común para ambas pretensiones, de acreditar por parte del demandante que es un gran tenedor de vivienda si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica. La sentencia entiende que las medidas no resultan razonables y proporcionales. Esto lleva a la estimación del recurso en este punto, y también en otros por conexión o consecuencia. 

En resumen, el Constitucional estima parcialmente el recurso del PP contra la Ley de Vivienda. En concreto, el tribunal de garantías elimina la obligación de acreditar por parte del demandante que es un gran tenedor de vivienda si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica como requisito para que se admita una demanda, medidas que no ve «razonables y proporcionales».

Han anunciado voto particular los magistrados Ricardo Enríquez Sancho, Enrique Arnaldo Alcubilla, Concepción Espejel Jorquera, Cesar Tolosa Tribiño y José María Macias Castaño.

Qué preceptos ha examinado el Constitucional

En aplicación de lo dispuesto en la STC 79/2024, de 21 de mayo, que resolvió el recurso de inconstitucionalidad interpuesto contra la misma ley por parte del Consejo de Gobierno de la Comunidad Autónoma de Andalucía, una gran parte de los motivos de este recurso pierde objeto o queda desestimado por remisión. La sentencia examina:

A) El art. 15.1. b), c) y d), por exceso en el ejercicio de las competencias estatales de los arts. 149.1.1 y 13 CE. Subsidiariamente, en cuanto al 15.1.c), también se alegaba vulneración de la autonomía local.

B) El art. 31.1 y 2, por exceso en el ejercicio de la competencia sobre legislación civil.

C) La disposición final primera tres, por lesión del derecho de propiedad (33 CE).

D) La disposición final quinta, apartados dos y seis, por vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva (24.1 CE).

Qué resolvió el Constitucional en la sentencia del 24 de mayo de 2024

El Tribunal Constitucional declaró inconstitucionales y nulos los artículos que contemplan el concepto de vivienda protegida, el parque público de viviendas o la información que deben aportar los grandes tenedores. El motivo no es otro que la regulación en estos artículos es tan completa que no deja resquicio alguno para la regulación al legislador autonómico, que es el competente en la materia.

En concreto, el Constitucional declaró inconstitucionales y nulos los siguientes preceptos: 

• El art. 16, que establece el régimen de la vivienda protegida, porque tiene un nivel de detalle excesivo y por establecer un régimen de aplicación supletoria, sin que el Estado pueda dictar normas con el único propósito de crear derecho supletorio del de las Comunidades Autónomas en materias de la exclusiva competencia de estas, extendiéndose la declaración de inconstitucionalidad también a la disposición transitoria primera (relativa al régimen las viviendas que ya estuvieran calificadas definitivamente como protegidas a la entrada en vigor de la ley), ya que su finalidad es, sensu contrario, someter a las viviendas que aún no lo estuvieran a la Ley 12/2023.
• El art. 19.3, segundo inciso, que establece la información que deben suministrar los grandes tenedores, por considerar excesiva la regulación de la información mínima que, en caso de ejercitar la facultad de declarar las zonas de mercado residencial tensionado, tendría que requerirse a los grandes tenedores, ya que la determinación de este aspecto debe corresponder a las Comunidades Autónomas.
• Y, por último, los apartados 1, párrafo tercero, y 3 del art. 27, regulador del concepto, finalidad y financiación de los parques públicos de vivienda, por incurrir en un exceso en la determinación de la composición de los parques públicos de vivienda sin encontrar cobertura en el art. 149.1.1 y 13 CE (apartado 1, párrafo tercero), y por resultar contrario al principio de autonomía financiera, al prever la afectación finalista de ingresos procedentes de las sanciones impuestas por el incumplimiento de la función social de la propiedad de la vivienda y de la gestión de los bienes integrantes de los parques públicos de vivienda (apartado 3).

Los próximos recursos contra la Ley de Vivienda

La Ley de Vivienda todavía tiene sin resolver varios recursos de inconstitucionalidad presentados por los Gobiernos de Madrid, Baleares y País Vasco o el Parlamento de Cataluña.

Prácticamente todos los recursos presentados inciden en una invasión competencial en cuanto a la regulación de la vivienda protegida, el parque público de viviendas, la declaración de zonas de mercado residencial tensionado, las medidas de contención de precios en la regulación de los contratos de arrendamiento o las modificaciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Sin embargo, cada autonomía ha recurrido diferentes apartados de la normativa.