Los propietarios exentos de pagar el ascensor no pueden ser obligados años después

No siempre la voluntad de la mayoría basta. Así lo ha confirmado el Tribunal Supremo en una sentencia que pone freno a los intentos de algunas comunidades de vecinos de imponer el pago del ascensor a quienes, durante años, habían estado exentos.

La STS 1002/2025, de 25 de junio, dictada por la Sala de lo Civil, sienta doctrina sobre una cuestión que afecta a miles de comunidades en España: ¿puede la junta de propietarios revocar un pacto histórico, adoptado por unanimidad, sin contar con el consentimiento de los afectados? La respuesta, al menos en este caso, es clara: no.

Acuerdo de exención de ascensor: ¿cuándo es válido legalmente?

La historia se remonta a 1994. En un edificio de Madrid, los propietarios decidieron instalar un ascensor. El proyecto salió adelante por mayoría, pero también se aprobó algo más: solo quienes votaron a favor asumirían sus costes. Aquellos que se opusieron quedarían eximidos.

La decisión, tomada por unanimidad, reflejaba el espíritu de consenso de la época y respondía a lo que entonces permitía la Ley de Propiedad Horizontal. Durante más de dos décadas, el sistema funcionó sin incidentes.

¿Puede una reforma legal dejar sin efecto un acuerdo unánime anterior?

Todo cambió en 2018. Amparándose en la reforma de la LPH y en la Ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, la comunidad aprobó un nuevo sistema de reparto de gastos. El argumento era claro: el ascensor ya no es un lujo, sino un elemento esencial para la accesibilidad universal. Y si es común, debe pagarse entre todos.

El nuevo acuerdo, adoptado sin contar con el consentimiento de los propietarios exonerados, obligaba a todos los propietarios a asumir su parte, incluyendo a quienes, décadas atrás, habían quedado exonerados por decisión unánime, por lo que estos últimos recurrieron a los tribunales y, tras un largo recorrido judicial, el Supremo les ha dado la razón, recordando que los acuerdos adoptados por unanimidad tienen fuerza jurídica y no pueden ser modificados de forma unilateral, aunque haya cambios normativos posteriores.

El fallo se apoya en el hecho de que el acuerdo de 1994 fue conforme a derecho y generó una situación jurídica consolidada, de modo que la reforma introducida por la Ley 8/2013 no debe aplicarse con carácter retroactivo si afecta a derechos adquiridos. Dicho de otro modo: el acuerdo de 1994 sigue vigente salvo que los propios beneficiarios acepten modificarlo.

Además, la sentencia cita el artículo 2.3 del Código Civil, que impide la retroactividad salvo que una ley lo establezca expresamente, mientras que el artículo 9.3 de la Constitución Española garantiza la seguridad jurídica y la protección de estos derechos.

¿La comunidad puede revocar exenciones de pago del ascensor?

La Ley de Propiedad Horizontal establece en su artículo 17 diferentes regímenes de mayorías para la adopción de acuerdos comunitarios, según el tipo de actuación que se pretenda acometer, bastando la mayoría simple de propietarios y cuotas para las decisiones ordinarias, como reparaciones o mejoras necesarias.

Para las actuaciones más relevantes, como nuevos servicios comunes o mejoras voluntarias, requieren mayorías cualificadas de tres quintas partes, mientras que para los acuerdos que impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos, exigen unanimidad.

En relación con los gastos, el artículo 17.4 cobra especial relevancia, al establecer que, tratándose de innovaciones o mejoras no esenciales —como puede ser la instalación de un ascensor si no responde a necesidades de accesibilidad—, los propietarios disidentes no pueden ser obligados al pago cuando el coste supera las tres mensualidades ordinarias, aunque no puedan ser excluidos del uso del servicio y solo deberán abonar lo que les hubiera correspondido cuando quieran beneficiarse de la mejora.

¿La sentencia del Supremo afecta a otras comunidades con acuerdos similares?

Aunque cada caso debe analizarse individualmente, esta resolución marca una doctrina clara: los derechos adquiridos por acuerdos unánimes no pueden eliminarse por mayoría ni por cambios legislativos posteriores. Es decir, otras comunidades con pactos similares también están protegidas.

Los acuerdos tendrán plena validez jurídica, siempre que se haya adoptado conforme a la ley vigente en aquel momento. La jurisprudencia del alto tribunal reafirma que el paso del tiempo no anula los efectos de un acuerdo si no ha sido revocado con el consentimiento de todos los afectados.

5 mitos sobre el pago del ascensor en comunidades

Aún circulan ideas erróneas sobre lo que puede y no puede hacer una comunidad de propietarios en relación con el reparto de gastos del ascensor, por eso vamos a desmontar cinco de los mitos más comunes y aclarar qué dice realmente la ley y la jurisprudencia:

“Si ha cambiado la ley, los acuerdos antiguos ya no valen”

La modificación de una ley no implica la invalidación automática de los acuerdos comunitarios adoptados bajo una normativa anterior, siempre que dichos acuerdos hayan sido válidos en el momento en que se tomaron y hayan desplegado efectos jurídicos.

El artículo 2.3 del Código Civil establece que las leyes no tendrán efecto retroactivo si no dispusieren lo contrario, mientras que el artículo 9.3 de la Constitución Española garantiza la seguridad jurídica y la protección de estos derechos.

La retroactividad solo puede aplicarse con límites muy concretos, y nunca para suprimir situaciones jurídicas consolidadas. Esta Sentencia reafirma dicha protección, indicando expresamente que la Ley 8/2013, que reformó la LPH para facilitar las obras de accesibilidad, no puede usarse para revocar pactos anteriores válidos en su origen.

“Si hay mayoría suficiente, pueden modificarse los acuerdos anteriores”

La LPH establece distintas mayorías según el acuerdo a adoptar, pero cuando se trata de modificar uno que afecta a los derechos individuales de uno o varios propietarios (sobre todo si se refiere a exenciones económicas o al reparto de cuotas), no basta con una mayoría, por amplia que sea.

El artículo 17 prevé que cuando un acuerdo afecta al título constitutivo o a los estatutos, o modifica los criterios de participación en los gastos, se requerirá la unanimidad de todos los propietarios afectados, como se recoge también en la Sentencia del Tribunal Supremo 773/2011. Por tanto, no es legal modificar un acuerdo anterior sobre el pago del ascensor con una simple mayoría cuando ese cambio perjudique a quienes habían quedado exentos.

“Con las nuevas leyes de accesibilidad, los acuerdos antiguos ya no se aplican”

Es cierto que la Ley 8/2013 ha reforzado la obligación de garantizar la accesibilidad universal en los edificios, incluyendo la posibilidad de instalar ascensores con una mayoría de votos reducida y obligar al pago incluso si supera doce mensualidades ordinarias. Pero esta norma no anula los acuerdos preexistentes en comunidades donde ya se tomaron decisiones al respecto, sobre todo cuando esos acuerdos fueron adoptados por unanimidad y respetaban la legislación vigente en su momento.

Tal como señala el Supremo, la accesibilidad no puede convertirse en una excusa para desconocer derechos previamente reconocidos por una comunidad. Las normas técnicas se aplican hacia el futuro, no hacia atrás.

“Si no pago el ascensor aunque me obliguen, me pueden embargar”

Para que una comunidad pueda iniciar un procedimiento monitorio o incluso ejecutar un embargo contra un propietario por impago de cuotas, debe demostrar que la deuda es exigible legalmente.

Si el propietario afectado tiene una exención válida y documentada, y la comunidad aprueba un nuevo reparto de gastos sin su consentimiento, ese acuerdo es impugnable y, por tanto, no genera una deuda válida. En estos casos, el propietario puede negarse al pago y solicitar la nulidad del acuerdo.

“Como el ascensor beneficia a todos, todos deben pagarlo sí o sí”

Es indiscutible que el ascensor, como elemento común, beneficia al conjunto del edificio. De hecho, por eso las normas actuales permiten su instalación incluso sin unanimidad y obligan a los propietarios a costearlo cuando sea razonable.

No obstante, si en el pasado se pactó que ciertos propietarios no participarían en el gasto, el acuerdo genera un derecho individual consolidado, que —como cualquier derecho adquirido— no puede anularse sin su consentimiento.

Este beneficio no elimina una exención pactada válidamente, y el alto tribunal ha sido tajante: el interés general no justifica la revocación retroactiva de las exenciones.

Los derechos adquiridos no se tocan sin consenso

Esta sentencia del Supremo deja un mensaje contundente: los acuerdos adoptados en el pasado, incluso si hoy parecen desfasados, siguen siendo jurídicamente vinculantes.

Las comunidades de propietarios deben actuar con cautela antes de imponer nuevas cargas a quienes quedaron exentos, ya que modificar estos pactos sin unanimidad puede conducir a la nulidad del nuevo acuerdo.