Fórmulas para abaratar el precio de la vivienda: menos regulación y más estímulo a la oferta

La mayoría de estadounidenses (más del 80%, según una encuesta de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas de EEUU) considera que la capacidad de hacer frente a los gastos relacionados con el hogar es un problema social. Sin embargo, a pesar del consenso generalizado de que la vivienda es demasiado cara, a los promotores les sigue costando construir las casas necesarias para aumentar la asequibilidad a la vivienda.

Algunos estudios publicados en la reciente edición del ‘Journal of Economic Perspectives’ ofrecen ideas sobre lo que puede hacer el sector para reducir el precio de la vivienda y por qué resulta tan difícil hacerlo.

Los costes de construcción disparan los precios de la vivienda, pero ¿son la única causa?

Un primer estudio examina las causas más lógicas de los altos precios de la vivienda: los altos costes de la construcción. Los autores, Brian Potter (Institute for Progress) y Chad Syverson (Booth School of Business), señalan que los costes de construcción representan entre el 60% y el 70% del coste total de poner una vivienda nueva a la venta. Si los costes de construcción han aumentado con el tiempo, no es sorprendente que los precios de la vivienda también lo hicieran.

Para analizar estos costes utilizan datos de costes de la vivienda de RSMeans, una empresa que lleva analizando datos para la industria de la construcción desde mediados del siglo XX. Observan que, si bien los costes de construcción han superado la inflación general desde mediados de la década de 1970, estos costes generalmente no explican adecuadamente los precios de la vivienda.

Los costes de construcción ya no son la principal causa del alza de los precios de las casas nueva en muchos mercados de EEUU Getty images

En diversas ciudades de EEUU y durante diferentes períodos, el crecimiento de los precios de la vivienda ha sido sustancialmente mayor, y en ocasiones, incluso menor, que el de los costes de la construcción. Por ejemplo, durante el período 2020-2024, los precios de la vivienda en Miami (Florida) crecieron un 8,6% más rápido que los costes de construcción.

Los autores del estudio también observaron que la relación coste-precio se ha debilitado con el tiempo. Esto sugiere que algo más que los costes de construcción están provocando un impacto creciente en los precios de la vivienda.

Apoyar solo a la demanda encarece los precios: “Hay que estimular la oferta de viviendas”

Uno de estos factores podría ser la normativa que impide una mayor oferta en zonas de alta demanda. Basándose en este primer estudio, el siguiente informe, realizado por Boaz Abramson (Escuela de Negocios de Columbia) y Tim Landvoigt (Escuela de Negocios Wharton), estima qué sucede cuando las ciudades aumentan la oferta. 

Han desarrollado un modelo para evaluar el impacto de diferentes políticas de vivienda en la relación precio-ingresos y renta-alquiler. Han examinado políticas orientadas a la demanda (como una ayuda directa para la compra de vivienda) y dos escenarios orientados a la oferta: uno que aumenta la oferta en el punto más alto del mercado (viviendas más caras) y otro que aumenta la oferta en el punto más bajo (viviendas más asequibles).

La intervención en el mercado residencial aumenta la demanda y tensiona a la oferta de casas Getty images

Los resultados de esta ayuda no son los esperados por la mayoría de la gente. Su modelo estima que otorgar 100.000 dólares (85.200 euros) para la compra de vivienda lo que ha provocado es un aumento de los precios y ha empeorado la asequibilidad (la capacidad de hacer frente a los costes del hogar) cuando la oferta no puede responder a la demanda adicional que genera este subsidio. 

También han descubierto que la ayuda también aumenta los precios de los alquileres, ya que algunas personas con mayor poder adquisitivo, indiferentes entre alquilar y comprar a un precio más alto, entran al mercado de alquiler y pujan por las mejores rentas. Como resultado, “la mayoría de la gente termina en peor situación. La lección es que solo las políticas que aumentan la oferta (o reducen la demanda) harán que la vivienda sea más asequible”.

Qué será mejor: aumentar la oferta de viviendas asequibles o de las más caras

Según el análisis, añadir más oferta de viviendas al extremo inferior del mercado genera mejores resultados que la ayuda de 100.000 dólares para la entrada a la vivienda y hace que las casas de menor calidad sean más asequibles, pero la mejor política, según el modelo aplicado, es añadir oferta al extremo superior del mercado.

Añadir más oferta de viviendas al extremo más caro del mercado reduce los precios de los alquileres y los precios en toda la cadena de distribución de la vivienda. 

Aumentar la oferta de vivienda en el segmento superior es más eficaz para reducir la relación precios-ingresos 

"Esto puede parecer contradictorio, pero tiene sentido", confirme el estudio. Cuando se añaden viviendas más caras al mercado, las personas con mayor poder adquisitivo ya no compiten con las personas de ingresos medios y bajos por las viviendas más asequibles. Esta disminución de la demanda de vivienda en el extremo medio y bajo del mercado se traduce en precios más bajos.

“En resumen, aumentar la oferta de vivienda en el segmento superior es más eficaz para reducir la relación precios-ingresos que añadir oferta en el segmento inferior”, afirman los autores.

Aumentar la oferta de viviendas más caras puede ayudar a abaratar al resto de viviendas más asequibles Getty images

Estos resultados se unen a otras investigaciones que muestran que añadir más viviendas a precio de mercado, incluso viviendas más caras, mejora la asequibilidad de los hogares y permite que el proceso de filtrado en el mercado residencial funcione: cuando las personas con mayores recursos se mudan a una casa nueva, liberan su antigua casa para alguien con ingresos ligeramente inferiores, lo que a su vez libera la casa de esa persona, y así sucesivamente. Este proceso facilita que todos puedan acceder a una vivienda.

"Por lo tanto, si construir más casas hace que la vivienda sea más asequible, y hay abundantes evidencias de que así es, deberíamos estar construyendo muchas más viviendas. Pero no lo estamos haciendo", concretan. 

Del desconocimiento del mercado inmobiliario a culpar a los responsables equivocados

El tercer artículo del profesor de Derecho Chris Elmendorf y los profesores de Ciencias Políticas Clayton Nall y Stan Oklobdzija ayuda a explicar por qué.

Este estudio examina datos de diversas encuestas para comprender mejor cómo la sociedad percibe el mercado inmobiliario en sus ciudades. Una explicación común de por qué a las personas no les gustan los nuevos desarrollos urbanísticos, con más obra nueva, es la teoría del votante inmobiliario. 

Esta tesis afirma que los propietarios suelen tener gran parte de su patrimonio invertido en su vivienda, lo que les hace desconfiar de cualquier desarrollo cercano y sus inconvenientes asociados (ruido, tráfico, pérdida de vistas) que pueden erosionar el valor de sus viviendas. Como resultado, obstaculizan los nuevos desarrollos para proteger a su mayor activo.

Si bien esta teoría tiene cierto fundamento, los autores del estudio encuentran pocas evidencias en las encuestas realizadas. Por ejemplo, la hipótesis del votante inmobiliario prevé que los propietarios prefieren precios de vivienda más altos, ya que esto incrementará el valor de su activo, mientras que los inquilinos prefieren precios más bajos, ya que no se benefician de la apreciación del inmueble. Sin embargo, descubren que el 57% de los propietarios preferiría que los precios bajaran en el futuro, no que subieran. Como era de esperar, el 85% de los inquilinos preferiría que los precios bajaran.

La mayoría de la sociedad culpa de los males de la vivienda a promotores y caseros Getty images

En lugar de la hipótesis del votante inmobiliario, los autores sugieren que la verdadera razón por la que las personas se oponen a los nuevos desarrollos de obra nueva es su desconocimiento del mercado inmobiliario. Solo el 35% de los encuestados acertó en la previsión de que un aumento significativo de la oferta de viviendas reduciría los precios, en igualdad de condiciones. Solo el 31% acertó en que un aumento de la oferta reduciría los alquileres. Aún es más interesante que esta incomprensión de la dinámica de la oferta y la demanda se limitaba a la vivienda. “El escepticismo sobre la oferta es característico de la vivienda”, afirman los autores.

Este desconocimiento del mercado de la vivienda tiene varias implicaciones. En primer lugar, los ciudadanos que desean precios más bajos estarán menos dispuestos a apoyar políticas que aumenten la oferta de viviendas, ya que no tienen claro que una mayor oferta sea beneficiosa. En segundo lugar, dado que no comprenden realmente las fuerzas en juego, serán más propensos a apoyar ideas que no se centren en la oferta para reducir los precios de la vivienda, sino en otras políticas, como el control de alquileres o las ayudas directas.

Efectivamente, los autores encuentran que más de un 80% de los encuestados apoyan el control de alquileres y las ayudas al pago inicial para poder comprar una vivienda, mientras que menos del 55% apoya políticas orientadas a la oferta, como la reducción de requisitos técnicos para los nuevos desarrollos urbanísticos, a pesar de la evidencia que demuestra que ayudan a reducir los precios de la vivienda.

Una última consecuencia de no comprender el funcionamiento de los mercados inmobiliarios es culpar a los responsables equivocados. En el estudio, los autores muestran que los encuestados eran más propensos a culpar a los promotores inmobiliarios y a los arrendadores por los altos precios de la vivienda que a los gobiernos estatales, autonómicos o locales que restringen la oferta mediante regulaciones.

La popularidad de los controles de precios o las ayudas para acceder a una vivienda en propiedad sin aumentar la oferta están aumentando los precios de las casas Getty images

Una situación errónea, pero que ayuda a explicar la popularidad de políticas como el control de alquileres. "Si los votantes creen que son los promotores inmobiliarios y los arrendadores, y no la oferta y la demanda, quienes controlan los precios, no es sorprendente que quieran que el Gobierno de turno les quite ese poder mediante políticas como el control de alquileres", destaca el estudio. 

La principal conclusión de estos tres estudios es clara. Los costes de construcción no son la principal causa de los altos precios de la vivienda en la mayoría de los lugares. En cambio, las normas y regulaciones que restringen la oferta de casas son las causas que encarecen la vivienda. Desafortunadamente, muchas personas que dicen querer viviendas más económicas no comprenden realmente cómo funciona la oferta y la demanda en el mercado inmobiliario. 

Quienes abogan por más viviendas deben seguir enseñando a legisladores y ciudadanos cómo funcionan los mercados inmobiliarios para superar esta barrera. Dado que la mayoría de la gente comprende cómo funciona la oferta y la demanda en otros mercados, esto puede no ser tan difícil como parece. En cualquier caso, aún queda mucho trabajo por hacer.