La Audiencia de Jaén revoca la orden de derribar un muro en una disputa familiar

La disputa entre herederos por una terraza ha dado un giro en segunda instancia. La Audiencia Provincial de Jaén ha estimado el recurso de apelación interpuesto por tres herederos, revocando la sentencia del Juzgado de Martos que reconocía la propiedad exclusiva de ese espacio a otra rama familiar.

El tribunal concluye que no se acreditó con la suficiente precisión la titularidad dominical ni la identificación física del bien reclamado, y que el uso prolongado del mismo no equivale a posesión en concepto de dueño, por lo que deja sin efecto la orden de derribar un muro y de restituir el acceso.

Disputa hereditaria por el uso de una terraza en una vivienda familiar

La sentencia, dictada el 26 de junio de 2025, refleja un conflicto entre distintas ramas de la familia que compartían una vivienda en varias plantas. Uno de los grupos, al tomar posesión del bajo, decidió cerrar el acceso a la terraza superior, pese a que esa puerta había permanecido abierta y en uso durante generaciones.

La parte afectada sostuvo que la terraza, el patio y el muro divisorio fueron construidos por la abuela común en 1962, y desde entonces habían sido utilizados de forma exclusiva por su descendencia directa. El cierre del acceso motivó la presentación de una demanda.

El Juzgado de Martos reconoció la propiedad por herencia y el uso continuado

El Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Martos dio la razón a los demandantes, considerando que la terraza y las construcciones anexas eran elementos privativos, creados por la causante para el uso exclusivo de su hija y sus descendientes, y que el uso continuado durante más de sesenta años acreditaba, a su juicio, la propiedad exclusiva por herencia y uso pacífico.

La resolución ordenó derribar el tabique y restablecer el acceso original, pero esa decisión fue revocada en apelación al entender la Audiencia Provincial que la prueba aportada no acreditaba con certeza ni el título ni la identidad del bien objeto de controversia.

La Audiencia de Jaén revoca la sentencia y desestima la demanda

La Audiencia estimó el recurso de apelación y revocó la resolución de primera instancia. La Sala concluyó que no quedó acreditado con la suficiente precisión el dominio sobre la terraza, el patio ni el muro divisorio, ya que los documentos presentados (testamento, partición hereditaria, catastro y acta notarial) no identificaban con exactitud la finca discutida ni acreditaban actos de dominio propios de una posesión en concepto de dueño.

La Audiencia subraya que el mero uso tolerado o prolongado por vínculos familiares no equivale al ejercicio de actos de dominio, y recuerda que corresponde al demandante acreditar el derecho de propiedad que invoca.

Sobre la acción ejercitada

Aunque los demandantes alegaban haber perdido la posesión, la Sala precisa que la acción ejercitada fue, en realidad, meramente declarativa de dominio, y no una acción reivindicatoria propiamente dicha.

La diferencia es relevante: la acción declarativa busca que se reconozca la propiedad, mientras que la reivindicatoria pretende además recuperar la posesión del bien. En este caso, al no solicitarse expresamente la restitución posesoria, la Audiencia enmarca la pretensión dentro de una acción declarativa pura.

Sobre la valoración de la prueba

La Sala considera que los documentos aportados —testamento, partición hereditaria, catastro y acta notarial— no identifican de forma clara ni concluyente que la terraza, el patio ni el muro divisorio formaran parte del inmueble de los actores.

Tampoco quedó acreditado que la posesión ejercida durante décadas fuese en concepto de dueño, sino más bien una tolerancia familiar, insuficiente para adquirir la propiedad por prescripción adquisitiva (usucapión), ya que esta fórmula—regulada en los artículos 1941 y siguientes del Código Civil— exige una posesión pública, pacífica, ininterrumpida y ejercida con verdadera intención de actuar como propietario.

Además, el tribunal destaca que el dictamen pericial de parte, elaborado por un técnico designado por los demandantes, no tuvo en cuenta los títulos registrales y que los testigos propuestos no comparecieron, lo que refuerza la falta de prueba de dominio. En consecuencia, no se cumplieron los requisitos esenciales de la acción de dominio, por lo que la sentencia de primera instancia fue revocada.

Diferencias entre posesión pacífica y posesión exclusiva en una propiedad familiar

En el ámbito de las herencias, conviene distinguir entre posesión pacífica y posesión exclusiva, conceptos que suelen confundirse pero que tienen consecuencias jurídicas diferentes.

La posesión pacífica se da cuando un heredero utiliza un bien sin oposición expresa ni reclamación judicial o extrajudicial de los demás coherederos, es decir, cuando el uso se tolera o se mantiene sin conflicto durante un largo periodo.

La posesión exclusiva, en cambio, exige actos inequívocos de dominio, como conservar, mantener o mejorar el bien, que demuestran una voluntad de actuar como verdadero propietario. En los conflictos hereditarios, la coexistencia de ambas refuerza la posición jurídica de quien reclama el derecho de propiedad.

En los conflictos hereditarios, la combinación de ambas fortalece la posición jurídica del heredero que reclama derechos de propiedad, ya que demuestra no solo la falta de oposición, sino también una voluntad inequívoca de actuar como verdadero dueño.

Jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre posesión hereditaria y propiedad

La Audiencia analizó la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre el valor de la posesión heredada, aclarando que no toda posesión prolongada genera por sí sola propiedad. En la sentencia cita resoluciones del alto tribunal sobre el valor probatorio limitado de las actas notariales y la exigencia de que la posesión sea en concepto de dueño, no por mera tolerancia familiar.

Por ello, la Sala considera que en este caso no se demostró la existencia de actos inequívocos de dominio ni la concreción suficiente para declarar la titularidad exclusiva de la terraza, y revoca la condena impuesta en primera instancia. 

El uso prolongado no basta para adquirir la propiedad

La Audiencia de Jaén deja claro que el uso continuado de un espacio familiar, aunque sea pacífico y prolongado durante décadas, no genera por sí solo un derecho de propiedad mientras no se demuestre una posesión exclusiva, pública y en concepto de dueño, ni se acredite la correspondencia exacta del bien con los títulos registrales o hereditarios.

En consecuencia, el tribunal subraya la necesidad de aportar un título válido o pruebas claras de dominio cuando se reclaman derechos sobre espacios heredados o colindantes.