Regulación del alquiler de temporada en Catalunya: “Habrá un trasvase de la oferta al coliving o la venta”

Catalunya ha aprobado la Ley de medidas en materia de vivienda y urbanismo, que limita el precio del alquiler de temporada y de habitaciones. A partir de ahora, todas las viviendas con uso residencial tendrán que cumplir con el tope de precios, independientemente de la duración del contrato de alquiler. En el caso de los alquileres de temporada será necesario hacer constar la finalidad del contrato y acreditarla, según la Generalitat de Catalunya.

Con esta decisión, Catalunya se convierte en la primera comunidad autónoma en someter este tipo de contratos a los mismos topes que el alquiler de residencia habitual, salvo en los casos estrictamente turísticos o recreativos.

Los agentes y expertos inmobiliarios creen que tales regulaciones no solucionan el problema de acceso a la vivienda en la comunidad y reducirá más la oferta existente.

Desde la inmobiliaria Revel especifican que los topes de precio del alquiler se están ampliando y reforzando, con el objetivo de proteger a los inquilinos y evitar subidas excesivas. “La regulación ahora cubre más municipios y zonas tensionadas, incluyendo también alquileres de temporada y habitaciones, y se aplica un índice de referencia que limita el precio de nuevos contratos”. Además, se ha reforzado la supervisión mediante inspectores para garantizar el cumplimiento de la normativa.

Aumento de la inseguridad jurídica

Montserrat Junyent, presidenta de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya y del COAPI de Barcelona, asegura que la aprobación de esta regulación del alquiler de temporada es “un paso más para crear un marco de inseguridad jurídica en Catalunya, pues las reglas del mercado no están claras. Cada vez se elaboran más normativas y se reduce más la oferta de vivienda”.

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La nueva ley parte de una presunción general de habitualidad: cualquier contrato de arrendamiento, con independencia de su duración, se considerará de vivienda habitual salvo que el propietario acredite documentalmente la causa concreta de la temporalidad. Según Arantxa Goenaga Llorca, abogada especializada en derecho inmobiliario y socia de AF Legis, esta exigencia afecta de lleno a un mercado real y necesario, especialmente relevante en ciudades como Barcelona, donde el alquiler de temporada ha sido una vía habitual para estudiantes, profesionales desplazados o trabajadores extranjeros.

Para la abogada, a esto se suma el riesgo de que, en caso de prórroga o encadenamiento de contratos, la vivienda pase automáticamente a considerarse habitual. “Esto ya ha sucedido en el mercado de vivienda habitual y llevará a la misma tendencia”, señala Goenaga Llorca, quien advierte de un aumento de la inseguridad jurídica y la litigiosidad.

Regulaciones, limitaciones y menor oferta de viviendas

Los API catalanes creen que la limitación de los precios de los alquileres de temporada reducirá la oferta disponible aún más, “pues habrá un trasvase de la oferta al coliving o la venta”. El mercado de alquiler de temporada existe desde hace muchos años y está destinado a personas de una tipología determinada que lo necesitan. “Y con medidas como esta, a ese colectivo de inquilinos se les perjudica”.

También opina de forma similar Iñaki Unsain, Personal Shopper Inmobiliario (PSI): “con este marco regulatorio, muchos propietarios dejarán de reformar viviendas o directamente retirarán el piso del mercado, lo que reducirá aún más la oferta disponible”.

El PSI tiene claro que la nueva medida tendrá un impacto directo en la inversión destinada a reformar viviendas. “Nadie va a invertir decenas de miles de euros en rehabilitar un piso para alquilarlo amueblado, con servicios y calidades altas, si después debe hacerlo a un precio que no refleja esa inversión. El resultado será menos reformas y un deterioro acelerado del parque de vivienda” afirma Unsain.

En Revel también son de la opinión de que esta medida plantea retos para propietarios e inversores, ya que puede reducir la oferta de viviendas disponibles y generar incertidumbre para la inversión, “con el riesgo de que parte de la oferta se desplace hacia el alquiler temporal o fuera del régimen regulado”.

Efectos positivos para inquilinos

Por su parte, Xavier Aránega, de Revel, destaca que esta ampliación tiene efectos positivos para los inquilinos, ya que ayuda a contener o moderar los precios en zonas tensionadas, protege a quienes ya están alquilando y amplía la regulación a distintos tipos de contratos, incluyendo usos de corta o media duración. “De esta forma se busca ofrecer más estabilidad y accesibilidad a quienes dependen del alquiler”.

Políticas de vivienda “que realmente ayuden a aumentar la oferta”

Montserrat Junyent opina que se está desviando el foco de lo realmente importante: “deben establecerse políticas de vivienda que realmente ayuden a aumentar la oferta y construir más vivienda”. Todas las regulaciones del sector inmobiliario aplicadas desde la pandemia perseguían facilitar el acceso al mercado inmobiliario y aumentar la oferta, pero ha quedado demostrado que han conseguido el efecto contrario al deseado. Según la experta de los API: “es evidente que existe un problema en el mercado residencial, por eso se ha de escuchar más que nunca a los expertos que trabajamos en él”.

Desde Revel la ampliación de los topes mejora la protección de los inquilinos, “pero requiere políticas complementarias que incentiven la construcción de vivienda y mantengan la oferta suficiente en el mercado”.