El “piso puente”: comprar pequeño hoy para saltar a uno mejor en cinco años

No es el piso soñado. No tiene terraza, ni tres habitaciones, ni ese salón luminoso que imaginabas para recibir amigos. Pero tiene algo que, ahora mismo, vale casi más que cualquier extra: te permite entrar en el mercado. En un momento en el que muchos compradores miran precios, hacen números y se dan cuenta de que la vivienda definitiva se les escapa, empieza a ganar terreno una estrategia cada vez más comentada en despachos, conversaciones de pareja y visitas a portales inmobiliarios: el “piso puente”, una primera compra más pequeña y asumible, pensada no como destino final, sino como trampolín para dar el salto en cinco años. Hablamos con un panel de expertos sobre esta tendencia.

La lógica es sencilla. En vez de esperar a que aparezca “la casa perfecta” al precio adecuado (una combinación que, para muchos, roza lo imposible), se trata de elegir una vivienda realista, pagable y con recorrido, que permita acumular patrimonio y experiencia como propietario. Y luego, con el tiempo, subir un escalón. Es, en cierto modo, una respuesta práctica a un mercado que ya no permite demasiados romanticismos y en el que la decisión de compra se ha vuelto más táctica que nunca.

En el sector lo están viendo sobre todo entre compradores en torno a los 30 años: perfiles que ya llevan un tiempo trabajando, han conseguido ahorrar y buscan dar el paso de comprar. Pero chocan con una realidad que no perdona: el mercado ha subido más rápido que sus expectativas. “Veíamos que la gente joven que se estaba empezando a independizar ahora, jóvenes hacia los 30, que son los que quizás llevan un tiempo trabajando y han tenido la capacidad de hacer el ahorro necesario para comprarse el primer piso”, explica Francesc Quintana, secretario de la Junta de AIC y CEO de Vivendex. “Muchos salían con unas expectativas muy altas, venían de pisos de los padres, con gente que ha vivido este boom, de la generación que estaba viviendo muy bien, mucho mejor que lo que vivieron nuestros abuelos y tenía unas expectativas muy altas pero muy irrealistas con el aumento de precios que había tenido últimamente el mercado”.

Piso pequeño en venta en Madrid idealista

Cuando esas expectativas se rompen, el “piso puente” aparece como una alternativa pragmática: comprar algo menos aspiracional, pero comprar ya. “Entonces nosotros fomentamos mucho ese piso puente, ese piso pequeñito, ese estudio de un dormitorio o dos que te sirve para esa vida en pareja o individual, para entrar en el mercado”, señala Quintana, que insiste en que no se trata solo de resignarse a una vivienda pequeña, sino de hacerlo con intención. “Con eso, el comprador puede dar el salto en unos cinco años, cuando realmente ya se tiene una necesidad de tener una vivienda más grande. O sea, si estás viviendo solo o estás viviendo en pareja, probablemente con 60 m2 estás más que satisfecho, en un barrio un poquito más popular. Lugo, lo interesante es saltar ese piso de 80, 90 o 100 m2, ya que has tenido tiempo a ahorrar y puedes aprovechar ese recorrido”.

La fórmula, en realidad, no es nueva, pero el contexto actual la empuja con más fuerza hacia el centro de la conversación. “El piso puente siempre ha existido. Cuando compras tu primera vivienda, la mayoría no adquiere la que quiere, sino que la puede”, afirma Gonzalo Bernardos, economista y profesor universitario. “Por regla general, es pequeña, no tiene una ubicación preferente y menos habitaciones exteriores de las deseables”. Aun así, lo considera un paso natural dentro de la escalera residencial: “No obstante, es el primer paso para el piso que cumplirá una sustancial parte de tus deseos”.

En su opinión, una de las claves de por qué esta estrategia gana peso hoy es muy concreta: la barrera ya no está tanto en pagar la hipoteca mes a mes como en la cantidad de dinero inicial necesaria para entrar. “En la actualidad, la dificultad para comprar un piso no está en el pago de la cuota hipotecaria, si los que lo adquieren son una pareja. Está en disponer del capital que no te presta el banco”, explica. Y advierte de hasta qué punto puede ser decisivo ese esfuerzo inicial: “Un importe que, en las autonomías donde más oneroso es el ITP, es del 31%”. Comprar primero un piso más barato permite superar ese muro, y después utilizar esa primera vivienda como palanca para subir a la siguiente.

"Ha de ser financieramente asumible, y no una condena para el comprador"

La vicepresidenta de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC) y secretaria general de FIABCI España, Eva González-Nebreda, enmarca este fenómeno dentro de una lógica vital que cada vez pesa más en la toma de decisiones. “Porque entra dentro de la lógica del cambio de tamaño de la familia durante la vida, primero compartiendo piso, luego en solitario o en pareja, luego la llegada de los niños, y por último, vuelta a ser una o dos personas en un hogar”, explica. Y añade un matiz que retrata bien el momento actual: “Las personas ya no penamos, ni nos finaciamos, a tan largo plazo, y si lo hacemos , será con la idea de tener la libertad de volver a transmitir ese activo o amortizar mediante otra adquisición”.

La idea de que, una vez dentro del mercado, es más fácil “escalar” hacia una vivienda mejor también es una de las grandes promesas del piso puente, y los expertos coinciden en que, en términos generales, se cumple. Quintana lo resume con un punto de realismo: “Eso es mucho más fácil para escalar. ¿Por qué? Porque estás dentro, ya estás en la rueda y generas ese aumento de tu patrimonio por vía del de lo que has ido ahorrando”. Bernardos lo explica desde el punto de vista del capital que se acumula: “Si tienes un piso y quieres comprarte uno mejor, la venta de la vivienda inicial te proporciona el ahorro necesario para adquirir la segunda y, muchas veces, definitiva vivienda”. Y González-Nebreda señala que la vivienda, al final, juega varias partidas a la vez: “Sí, porque la compra de una vivienda cumple la triple función de hogar, de adquisición patrimonial y de ahorro a largo plazo”.

Pero para que el piso puente funcione como trampolín y no como ancla, hay condiciones que no se pueden ignorar. Quintana insiste en la idea de que lo esencial no es comprar, sino comprar sin ahogarse: “Fundamentalmente que lo puedas pagar, que puedas pagarlo cómodamente, que te permita también tener una línea de ahorro y que veas que tiene cierto recorrido”. Y lo dice con claridad: “Si estás buscando algo que no puedes pagar, esa es la gran equivocación que comete mucha gente: intentar meterte en algo que luego te endeuda, perdiendo calidad de vida”. Porque, al menos en una parte del comprador joven, ese equilibrio entre vivienda y vida se protege casi tanto como el propio activo: “Y esa gente joven lo que quiere es mantener una calidad de vida. Quieren seguir viajando, quieren seguir comiendo fuera, gastando dinero los fines de semana”.

Prudencia financiera

González-Nebreda pone números a esa prudencia financiera: “Sin duda, ha de ser financieramente asumible, y no una condena para el comprador, los índices de esfuerzo no deberían de estar por encima del 30% de los ingresos de la unidad familiar”. En otras palabras: el piso puente solo es puente si deja espacio para respirar, ahorrar y sostener el plan. Si no, puede convertirse en una trampa de la que cueste años salir.

También importa, y mucho, pensar desde el minuto uno en la salida. En una estrategia a cinco años, el piso no se elige solo por cómo encaja hoy, sino por cómo se comportará cuando toque vender o reutilizarlo. Bernardos lo expresa de forma directa: “El precio del piso puente debe aumentar más que el del mercado”. Para lograrlo, recomienda lo que llama un “barrio o ciudad prometedora”. Y pone tres ejemplos: “el barrio de Arcosur en Zaragoza”, “Martorell en la província de Barcelona” y “Ciudad Real si quiero llegar a vivir en Madrid o cerca de la capital de España (la clave es el AVE)”.

“Hay que pensar como será el mercado cuando lo queramos vender”.

Sobre los motivos que suelen hacer fracasar el plan, Bernardos identifica tres escenarios claros. El primero es que el comprador se quede en ese piso más de lo previsto, aunque lo considera poco habitual cuando la vida aprieta: “me conformo con el piso”, apunta, “es bastante inusual, especialmente si la pareja tiene dos o más hijos, está lejos de donde vive la familia o del lugar donde se crio uno o los dos miembros de la pareja”. El segundo tiene que ver con no reforzar el músculo financiero durante esos años: “tengo un excesivo nivel de gasto. Vivo muy bien, me he comprado un buen coche recurriendo al crédito y no he amortizado anticipadamente nada de la hipoteca”. Y el tercero, más imprevisible, se explica por la evolución de los ingresos: “los ingresos de la familia no han aumentado lo previsto, sino que han disminuido”, algo que, aclara, “no suele suceder, excepto si uno o los dos miembros de la pareja ha perdido el empleo y ha conseguido uno peor que el anterior”.

González-Nebreda coincide en el tipo de errores que se repiten, especialmente en quienes compran pensando solo en el presente: “Pensar en términos de cuota hipotecaria en primer lugar, y en segundo, pensar en clave de comprador en lugar de ponernos el chip de que si ese activo que estamos comprando, será vendible a corto o a medio plazo”. Por eso, dice, conviene ampliar el foco: “hay que pensar como será el mercado cuando lo queramos vender”.

Y llega la pregunta final, la que completa el puzzle del “piso puente”: ¿qué es mejor para dar el salto, venderlo o quedárselo y alquilarlo? Bernardos explica que la mayoría acaba optando por la venta, especialmente cuando el cambio se produce en una ventana relativamente corta. “La mayoría vende el primer piso, si el paso al segundo lo da entre 5 y 10 años. Lo vende no porque quiera, sino porque su enajenación es imprescindible para disponer del capital necesario (el ahorro previo) para comprar el segundo”.

González-Nebreda apunta que la decisión depende de la capacidad de cada comprador para sostener el esfuerzo sin tensionar demasiado su economía y de qué alternativa de inversión tenga sobre la mesa. Y recuerda un detalle que muchos pasan por alto cuando hacen números: “La compra de un inmueble no termina en la compra, hemos de ser capaces de llevar a cabo un mantenimiento correcto, las inversiones temporales que correspondan, pagar los gastos ordinarios, los recibos de comunidad, derramas, etc.”.