S&P: España liderará la subida de los precios de la vivienda en Europa hasta 2028

El precio de la vivienda en España subirá un 9,3% este año, más del doble que el promedio europeo, según avanza S&P Global en su informe sobre 'Mercados europeos de vivienda'.

El estudio muestra que los precios de la vivienda en Europa aumentarán un 4,3% en 2026, tras incrementarse un 6,1% en 2025, por lo que España será uno los países donde el crecimiento seguirá siendo sólido y se situará por encima del promedio. De hecho, registrará el mayor incremento de los países analizados hasta 2028.

La agencia de calificación estima que la tendencia continuará su senda alcista en los dos próximos años, aunque los precios residenciales en el mercado doméstico subirán de forma más leve que en el presente ejercicio, a un ritmo del 7,4% en 2027 y del 6,2% en 2028.

Un comportamiento irregular de los precios en 2025 

El estudio detalla que los precios de la vivienda han subido más de lo previsto en países como Portugal e Irlanda, donde los mercados laborales superaron las expectativas y alcanzaron un empleo récord en 2025. 

Por el contrario, los precios han bajado más de lo previsto en países donde los mercados laborales fueron más débiles de lo previsto, como Suecia y el Reino Unido. 

"Más allá de este patrón general, las revisiones al alza de las previsiones de precios para 2025 se debieron principalmente a una oferta de vivienda prácticamente estancada en Suiza, a los elevados costes de materiales y energía en Alemania y a una combinación de ambos factores en los Países Bajos. En Francia, la baja confianza de los hogares debido a la incertidumbre política ha deprimido temporalmente la demanda de vivienda", detalla la agencia de rating. 

Factores que impulsan los precios de la vivienda

S&P Global apunta a "diversos" factores que harán que el precio de la vivienda siga creciendo, entre ellos, la fuerte demanda impulsada por el crecimiento de la población y la reducción del tamaño de la unidad familiar, el patrimonio acumulado y una oferta insuficiente de vivienda.

Según la agencia de rating, "las persistentes limitaciones de la oferta siguen impulsando los precios al alza y afectando a la asequibilidad", y achaca ese déficit a factores como los obstáculos regulatorios o la persistente escasez de mano de obra.

En cuanto a la demanda de vivienda, S&P afirma que es "estructuralmente sólida", debido a la "creciente brecha entre la demanda de viviendas y el crecimiento poblacional general". Y añade que "considerando el menor crecimiento demográfico y el envejecimiento de la población, la fortaleza de la demanda de vivienda en Europa puede parecer contradictoria. Sin embargo, en la práctica, el número de hogares en Europa está aumentando aproximadamente 2,5 veces más rápido que la población total. Los cambios en las condiciones de vida y los estilos de vida, amplificados por la pandemia, son fundamentales para esta tendencia".

Según S&P, los precios de la vivienda en Europa seguirán aumentando a un ritmo superior al de los ingresos de los hogares este año, aunque ve probable que el crecimiento de los precios se modere a partir de 2027, debido a la pérdida de impulso de los mercados laborales, las limitadas bajadas de los tipos de interés, salvo sorpresas; una oferta residencial que crecerá menos de un 4% anual a partir de este año. 

Mercados menos sobrevalorados

La agencia de calificación crediticia asegura que, en términos generales, los mercados inmobiliarios europeos están menos sobrevalorados que hace cuatro años. 

"Durante el periodo 2021-2022, la relación precio-ingreso en muchos países superó en hasta dos desviaciones típicas sus valores habituales a largo plazo. Esto correspondió a sobrevaloraciones estimadas de alrededor del 10% en la eurozona, el 15% en el Reino Unido y el 20% en Suecia". 

Actualmente, apunta a que los mercados más sobrevalorados son Portugal y Suiza, donde la asequibilidad de la vivienda se está quedando rezagada tanto de la media europea como de la OCDE, y alerta de que de momento no detecta síntomas de alivio. 

Sobre el país luso, destaca "la persistente escasez refleja una demanda interna aún fuerte -a pesar de la disminución de la demanda externa-, una oferta limitada y un stock limitado de viviendas renovadas". En el caso de Suiza, S&P recalca que "prevalecen dinámicas similares, incluyendo una altísima concentración de la población en áreas metropolitanas y una moneda fuerte".

Por el contrario, "los mercados inmobiliarios de Francia y Bélgica son los más infravalorados de Europa", aunque descarta que la tendencia continúe. 

Las expectativas económicas sostendrán el mercado 

En este sentido, la agencia prevé que las condiciones económicas continúen sosteniendo el mercado de la vivienda en Europa. Sobre todo, la tasa de desempleo, "crucial" para el mercado de la vivienda, aunque no esperan que disminuya significativamente en el caso de España.

En el lado contrario, las condiciones financieras ya no serán favorables para el mercado europeo de la vivienda dado que los tipos de interés nominal de los nuevos préstamos hipotecarios no han cambiado prácticamente a lo largo de 2025 en la zona euro, Reino Unido, Suiza y Suecia, con la excepción de Polonia.

Desde S&P Global, creen que hay un margen limitado para nuevas bajadas de los tipos de interés en los próximos dos años y que el Banco Central Europeo y el Banco Nacional Suizo han terminado con su política de flexibilización de tipos, salvo que se produzcan nuevas perturbaciones externas.