No basta con autorizar la modificación de la fachada: ampliar la vivienda exige otro acuerdo

Cerrar una terraza para ganar metros al salón es una de las reformas más habituales, pero también una de las que más conflictos generan. La última palabra, en este caso, la ha tenido el Tribunal Supremo, que en su sentencia núm. 1780/2025, de 3 de diciembre, reafirma la doctrina consolidada en materia de propiedad horizontal: un acuerdo de la junta solo ampara aquello que autoriza expresamente, y no puede extenderse a actuaciones que supongan una ampliación de superficie o una alteración con incidencia en el título constitutivo y en los coeficientes de participación.

¿Una simple modificación o una ampliación no autorizada?

El caso arranca en Granada, donde los propietarios de una vivienda cerraron varias terrazas para integrarlas en el interior del inmueble, ampliando salón, cocina y dormitorio. A simple vista, podría parecer una modificación de fachada más, pero no lo era.

La actuación generó un cuerpo de edificación que sobresalía del bloque y supuso la incorporación de nuevos metros al espacio habitable. No se trataba solo de una cuestión estética, sino de una alteración que afecta al equilibrio jurídico entre propietarios. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) exige un acuerdo unánime y expreso en estos casos, al tratarse de una modificación con incidencia directa en el régimen jurídico de la comunidad.

No hay que perder de vista que el artículo 7.1 LPH permite al propietario modificar su vivienda mientras no menoscabe la seguridad del edificio, ni altere su estructura, configuración o estado exteriores, ni perjudique los derechos de otros comuneros. La idea de que todo lo que ocurre “de puertas para dentro” es libre carece de respaldo legal cuando se ven afectados elementos comunes.

¿No impugnar el acuerdo de la junta legaliza la obra?

El conflicto llegó a los tribunales. Una propietaria del edificio decidió demandar al considerar que el cerramiento no había sido válidamente autorizado. El Juzgado de Primera Instancia número 4 de Granada entendió que en una junta celebrada en 2015 se había tratado la cuestión de las fachadas y que, al no haberse impugnado aquel acuerdo en el plazo de un año previsto en el artículo 18.3 LPH, debía considerarse válido y suficiente para amparar las obras.

Sin embargo, la Audiencia Provincial de Granada dio la vuelta al caso, subrayando que en aquella junta se habló de modificar fachadas, pero no se sometió a votación el aumento de superficie ni la eventual alteración de los coeficientes de participación.

La tesis fue confirmada por el Tribunal Supremo al delimitar el alcance jurídico de los acuerdos comunitarios y aclarar que el régimen de impugnación del artículo 18 (y con él el plazo de caducidad de un año) solo entra en juego cuando existe un acuerdo que autoriza realmente la actuación controvertida.

En este caso, la junta se refirió genéricamente a la modificación de fachadas, pero no aprobó de forma expresa la ampliación de superficie ni la alteración del título constitutivo que finalmente se ejecutó.

Ampliación de la vivienda y alteración de coeficientes de participación

El núcleo del problema estaba en los metros cuadrados ganados. Al integrar las terrazas en la vivienda, se produjo un aumento de superficie con evidente incidencia en los coeficientes de participación. No se trataba de una mera reforma interior, sino de una actuación con trascendencia en el título constitutivo y en el régimen de propiedad horizontal.

La Audiencia también apreció que el nuevo volumen construido afectaba a la luminosidad y vistas de la vivienda colindante, circunstancia que evidenciaba la entidad de la transformación ejecutada.

¿Puede un vecino demandar si la comunidad no actúa?

Otro aspecto relevante del fallo es la legitimación individual. El Supremo recuerda que cualquier copropietario puede ejercitar una acción real para exigir la reposición de elementos comunes alterados, aun cuando la comunidad no haya decidido demandar.

Esta facultad encuentra respaldo en la doctrina del Tribunal Constitucional sobre la tutela judicial efectiva. La STC 115/1999, de 14 de junio, reconoce que quien ostenta un interés legítimo y directo puede acudir a los tribunales para defenderlo, sin que la inactividad de terceros pueda vaciar ese derecho.

Por tanto, un vecino afectado por un cerramiento o ampliación puede acudir directamente a los tribunales para solicitar la demolición si considera que la obra no ha sido válidamente autorizada.

Antes de cerrar tu terraza, asegúrate de tener la unanimidad necesaria

El fallo culmina con la desestimación del recurso de casación y la confirmación de la sentencia dictada por la Audiencia Provincial, ordenando la demolición del cerramiento ejecutado sin el acuerdo unánime exigido por la Ley de Propiedad Horizontal.

El Supremo confirma así que cuando el cerramiento de una terraza supone la incorporación efectiva de nuevos metros a la vivienda y altera el régimen jurídico del edificio, resulta imprescindible una autorización expresa. En consecuencia, una referencia genérica a la modificación de la fachada no basta para amparar una ampliación no aprobada de forma específica por la comunidad.

Para terminar, ten presente que la existencia de otros cerramientos similares no convierte en legal una nueva ampliación si no existe un acuerdo válido adoptado con la mayoría exigida. Si estás pensando en ganar metros a tu vivienda, recuerda que la mera tolerancia o inactividad de tu comunidad no sustituye la autorización necesaria cuando la obra incide en elementos comunes o altera el régimen de propiedad horizontal.