El mercado residencial, especialmente en el segmento de lujo, mantiene el pulso en España pese a la incertidumbre global. Sin embargo, en Barcelona la presión regulatoria empieza a tener efectos claros en la actividad: más desinversión, menos compras y un mercado cada vez más condicionado por la inseguridad jurídica. En una entrevista con idealista/news, Óscar Vall, COO de aProperties, analiza el impacto de las medidas en Cataluña, el comportamiento de propietarios e inversores y las perspectivas de un sector que, insiste, sigue siendo un valor refugio.
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El mercado residencial de lujo ha mostrado una gran resiliencia en los últimos años. ¿Qué tendencias están marcando ahora mismo la demanda, tanto nacional como internacional?
Yo segmentaría un poco por zonas. En estos dos últimos años hemos vivido un auge dentro del sector a nivel comprador. Si vamos a Barcelona, Madrid o Málaga, hay mucho extranjero: en Madrid más cliente de Latam, mientras que en Barcelona y Málaga vemos más cliente americano o europeo.
Madrid y Málaga siguen en auge y, por lo que vemos, la previsión para 2026 es que la cosa continúe. Quizá no en máximos como en 2025, pero sí que seguirá subiendo la vivienda.
En Barcelona sí que estamos notando más calma, pero no porque no haya demanda, sino porque el cliente está dubitativo. Hay mucha incertidumbre por las medidas que se están tomando, que son muy rápidas para intentar atajar un mercado que está muy tensionado.
Pero no es que no haya cliente, es que la gente está en un ‘wait and see’. Aun así, el segmento del lujo se ha posicionado como un valor refugio tanto para el extranjero como para el cliente local.
Barcelona ha vivido una fuerte presión regulatoria en vivienda. ¿Cómo está impactando esto en la actividad y en el comportamiento de propietarios e inversores?
Lo que estamos viendo, y los números ya lo reflejaban el año pasado, es que se está vendiendo más porque se está desinvirtiendo y ya no se está comprando tanto.
Antes veías una fuerte actividad de compra y venta a nivel de inversores, y ahora se ha dado la vuelta: hay gente que dice ‘el panorama aquí es desolador y voy a desinvertir para irme a otras localidades a invertir’.
"La situación es más preocupante que antes, porque ahora el acceso es más difícil"
En Cataluña ya ha entrado en vigor la regulación de los alquileres temporales. ¿Qué efectos está teniendo?
Ahora mismo estamos en un punto en el que la normativa no es clara y hay muchas interpretaciones. Eso hace que muchos inversores tengan el producto parado, a la espera de ver cómo acaba todo.
Si finalmente se confirma que no pueden acogerse a la última renta y que todo va por índice, entonces habrá un aluvión de viviendas. Pero ahora mismo no estamos viendo que el alquiler temporal esté pasando al tradicional, con lo cual la medida no está causando el efecto que buscaban.
Estamos en un punto en el que mucho producto está en ‘standby’.
¿Se está trasladando esa oferta a la venta?
Hay gente que lo ha tenido claro y ha vendido, pero muchos están analizando dónde reinvertir. Porque dices: me voy a Madrid, pero está caro; me voy a la Costa del Sol, también está caro.
Entonces estamos todos en un punto de esperar a ver qué pasa, si esto en Cataluña ha venido para quedarse o si habrá cambios.
¿Qué balance haces de la limitación del alquiler tradicional?
Es verdad que se ha conseguido frenar la subida de precios, pero en contrapartida se están firmando un 30% menos de contratos.
La situación es más preocupante que antes, porque ahora el acceso es más difícil. Hay más demanda y el propietario puede escoger el mejor perfil.
Y eso hace que quien antes ya tenía difícil acceder a la vivienda, ahora lo tenga todavía más complicado. Al final, el propietario elige al que tiene mayor poder adquisitivo.
Además, se prevén limitaciones a las compras consideradas especulativas. ¿Qué lectura haces?
Si ya teníamos tensionado el mercado del alquiler, ahora queremos tensionar también la compraventa.
La única forma de regular los precios es equilibrar oferta y demanda. Si tienes más oferta, compensas la demanda y los precios no suben. Limitar no es la solución.
Lo único que vamos a conseguir es tensionar más el mercado sin lograr bajar los precios. Para que bajen, hay que hacer más vivienda, y eso no se está haciendo.
¿Crees que estas regulaciones pueden extenderse al resto de España?
Lo veo difícil. Cataluña está siendo un poco un campo de pruebas.
Si en otras comunidades ven los resultados, que están siendo nulos, deberían pensárselo. En 2026 no vamos a mejorar, vamos a seguir tensionando el mercado, y ya no solo en alquiler, también en compraventa.
A nivel internacional, ¿estáis notando impacto del contexto geopolítico?
De momento no hemos tenido un impacto directo.
"La única forma de regular los precios es equilibrar oferta y demanda"
Sí hemos notado la llegada de clientes de alto poder adquisitivo que estaban en otros mercados como Dubái y que ahora vienen a España, sobre todo en alquiler en una primera fase.
Veremos si eso se traduce en inversión en los próximos meses.
Desde el punto de vista operativo, ¿cómo os adaptáis a este entorno?
Contamos con un equipo legal ‘in house’ muy potente que está a la vanguardia de todos los cambios.
Hoy el trabajo es mucho más complejo: hay que asesorar a los propietarios a nivel normativo, fiscal, contractual… y actuar rápido.
Es clave explicar bien las reglas del juego, porque hay muchas interpretaciones y las sanciones pueden ser importantes.
Mirando a medio plazo, ¿qué escenario manejáis para el mercado residencial en España?
En España seguirá habiendo crecimiento, aunque más moderado. La demanda sigue siendo alta y el cliente extranjero sigue llegando.
Quizá veremos subidas del 5% al 7%. Donde habrá menos crecimiento será en Cataluña, especialmente en Barcelona, por el contexto normativo.
Ahí los inversores están comprando menos y seleccionando mejor el producto, buscando más revalorización que rentabilidad.
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6 Comentarios:
Fuera acaparadores de viviendas
El tope al alquiler, hace que más familias puedan pagar si alquiler y más propietarios puedan cobrar. Además, en Barcelona con ese tope la alquiler, ha conseguido bajar en precio, mientras que en Madrid sigue subiendo a lo bestia.
No tienes ni idea de los que estas hablando. Barcelona ha bajado algo ridiculo y sigue siendo la ciudad mas cara de españa. Pero por el camino se ha perdido la mitad de la oferta. Tengo una inmobiliaria y es un drama ver que no podemos ayudar a nadie, que los propietarios, con razon, solo quieren a los mejores inquilinos, a los mas solventes y menos vulnerables, por lo que te dejas a muchisima gente que realmente lo necesita, fuera del mercado. Regular sin añadir producto al mercado es pegarse un tiro en el pie, pero aqui en catalunya somos especialistas en eso.
Alguien tiene claro que quién se ha cargado el alquiler es el alquiler turístico y el de temporada que no se regularizo de inicio con el mismo criterio que el alquiler de larga duración. Eso fue el arma que tanto propietarios como inmobiliarias utilizaron para engordar sus arcas y dejando a Barcelona y alrededores sin alquiler de larga duración. Si todos los alquileres se hubieran cortado con el mismo rasero de inicio, esto no hubiera tenido lugar. Parece que quienes nos dirigen no analizan las cosas como deberían. Dejar un agujero legal en el alquiler es lo que ha provocado la falta del mismo.
La regulación del alquiler no ha reducido por sí sola la oferta de vivienda. Lo que realmente ha ocurrido es que no se han regulado de forma homogénea todas las modalidades de alquiler, generando incentivos claros a desplazarse hacia fórmulas menos reguladas.
El alquiler de temporada y el turístico han actuado como un vacío legal, permitiendo precios más altos y evitando las limitaciones del alquiler de larga duración. Propietarios e inmobiliarias han reaccionado de forma lógica: si pueden obtener mayor rentabilidad a corto plazo y con menos restricciones, es normal que opten por estas alternativas.
Por tanto, más que una reducción de la oferta, se ha producido una reconfiguración del mercado hacia modalidades no reguladas.
Si desde el inicio se hubiera aplicado el índice de referencia a todas las tipologías, probablemente este efecto se habría evitado.
Conozco aproperties y el grupo afinance de primera mano y no tengo dudas pero tampoco pruebas de que este estudio esta basado en los miles de euros que han tenido que perder en su filial de aTemporal, donde a causa de la regularizacion de los pisos de alquiler temporal han tenido que hacer un ere y pagar indemnizaciones gigantescas a empleados que cobraban mas de 5000 euros por alquilar pisos de temporada a turistas cobrando hasta 1500 euros por zulo-estudios en el gotico y raval, mientras los residentes de barcelona luchaban por encontrar un piso de larga estancia.
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