El cambio en la composición de la cartera hipotecaria en España se ha consolidado en 2025. Actualmente, más de la mitad de los préstamos para la compra de vivienda que se encuentran en proceso de pago está ligado a un tipo de interés fijo o mixto.
Sigue a idealista/news en el canal de Whatsapp
Según el último estudio que ha publicado la Asociación Hipotecaria Española (AHE), el 45% de la cartera hipotecaria estaba ligada a un tipo de interés variable a cierre de 2025, mientras que el 55% restante estaba compuesto por hipotecas fijas y mixtas. Toda una señal de que cada vez más consumidores optan por las modalidades de préstamos que evitan los vaivenes del euríbor y otros indicadores variables.
De hecho, hace ocho años el peso de las hipotecas variables en el saldo vivo alcanzaba el 75%, lo que significa que ha perdido 30 puntos de cuota de mercado.
"Este cambio de tendencia en la configuración de los préstamos, que lleva gestándose desde aproximadamente 2015 y que ha cobrado fuerza recientemente en un contexto de normalización de la política monetaria, evidencia una reasignación del riesgo de tipo de interés desde los hogares hacia los balances de las entidades financieras. De esta forma, son las entidades las que asumen, en mayor medida, el riesgo potencial de un cambio de escenario en los tipos de interés a cambio de tener una mayor certidumbre en el comportamiento de pago de los hogares", afirma la AHE.
En apenas seis meses, estas dos opciones han 'robado' un punto a las variables (en el segundo trimestre del año pasado suponían el 54%), mientras que en las nuevas contrataciones las diferencias son mucho más destacadas.
"El segmento de hipotecas con un interés fijo a término se consolida como la opción predominante entre los prestatarios, concentrando cerca del 80% del flujo de las nuevas operaciones formalizadas. Junto con las hipotecas a tipo mixto, representan más del 93% del flujo de nuevas operaciones", añade la AHE. Por tanto, las variables apenas representan un 7% del mercado y su peso tiende a ser cada vez más residual, sobre todo en un momento en el que el euríbor a 12 meses está subiendo y se están encareciendo las cuotas de las hipotecas que están referenciadas a este índice.
Ya el pasado otoño empezaron a subir las cuotas de las hipotecas con revisión semestral, mientras que en marzo la tendencia se ha ampliado también a las revisiones anuales. Con la guerra en Irán como telón de fondo, y las expectativas de que el Banco Central Europeo (BCE) se vea obligado a subir entre dos y tres veces los tipos de interés en los próximos meses para frenar el repunte de la inflación, el euríbor ha puesto sobre la mesa el primer encarecimiento de las cuotas hipotecas variables en las revisiones anuales en casi dos años.
A corto plazo, y dada la incertidumbre sobre cuánto durará el conflicto en Oriente Medio y qué repercusiones tendrá, el euríbor podría seguir subiendo, aunque las previsiones apuntan a que de media debería situarse entre el 2,3% y el 2,45%, algo por debajo de los niveles actuales.
El saldo vivo sigue al alza
Otro de los datos que pone sobre la mesa el estudio de la AHE es que el saldo vivo hipotecario se incrementó un 3,3% interanual en el cuarto trimestre del año pasado, hasta situarse cerca de 620.000 millones de euros. En apenas 12 meses, el volumen ha aumentado en más de 19.500 millones de euros, lo que le ha permitido volver a niveles de finales de 2022. De dicha cifra, 550.403 millones están en manos de bancos y cajas de ahorros, mientras que los 68.571 millones restantes pertenecen a cooperativas de crédito.
En el caso del saldo vivo del crédito para la compra de vivienda, la tendencia al alza también se mantiene. A finales del año pasado, el volumen se incrementó un 3,6%, hasta quedarse en 496.676 millones de euros. El dato, que se acerca de nuevo a la barrera del medio billón de euros, es el más elevado desde mediados de 2019.
"Entre los principales catalizadores, destaca el entorno de tipos de interés moderadamente a la baja y la solidez de las dinámicas de empleo, especialmente entre los segmentos de rentas medias y altas, que son los que tienen una mejor posición económica para afrontar la coyuntura actual de precios residenciales", explican desde la AHE.
Sigue toda la información inmobiliaria y los informes más novedosos en nuestra newsletter diaria y semanal. También puedes seguir el mercado inmobiliario de lujo con nuestro boletín mensual de lujo.
Para poder comentar debes Acceder con tu cuenta