La instalación de un ascensor en una comunidad de propietarios mejora la accesibilidad del edificio, pero no está exenta de conflictos cuando afecta a elementos privativos. Es lo que ha ocurrido en un caso resuelto por la Audiencia Provincial de Navarra, cuya sentencia refuerza un criterio ya consolidado en la jurisprudencia menor sobre hasta dónde puede llegar la indemnización por ocupar parte de un local.
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En su resolución del 17 de marzo de 2026, reconoce que existió un exceso de ocupación respecto a lo pactado, pero de apenas 0,20 metros cuadrados, al ser la única superficie cuya invasión ha quedado acreditada con suficiente claridad.
Acuerdo previo y exceso de ocupación en la instalación del ascensor
El origen del litigio se remonta al 23 de octubre de 2017, cuando la sociedad propietaria y la comunidad suscribieron un acuerdo que permitía la ocupación de 0,90 metros cuadrados del local para la instalación de un ascensor a cambio de una indemnización pactada de 4.000 euros.
Una vez finalizados los trabajos, el espacio resultó ser mayor, alcanzando los 1,10 metros cuadrados. Esta diferencia motivó una reclamación que sostenía que la invasión había sido incluso superior, al pretender incluir en la superficie del local el hueco bajo la escalera.
Sin embargo, el Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Pamplona solo consideró acreditado el exceso de 0,20 metros cuadrados, entendiendo que esta variación respondió a necesidades técnicas surgidas durante la ejecución, derivadas de la realidad constructiva del edificio, lo que explica el desplazamiento del tabique, sin eliminar la obligación de indemnizar el exceso efectivamente ocupado. Por ello, se condenó a la comunidad al pago de 888,80 euros.
El hueco bajo la escalera como elemento común en propiedad horizontal
La clave del caso estaba en determinar si el espacio bajo la escalera formaba parte del local. La Audiencia de Navarra recuerda que, según el artículo 396 del Código Civil, las escaleras son elementos comunes por naturaleza y, como regla general, también lo es el hueco bajo las mismas, salvo que exista una desafectación expresa recogida en el título constitutivo o en los estatutos.
En este caso, no se aportó ninguna prueba de que ese espacio hubiera dejado de ser común para pasar a ser privativo. Por tanto, el tribunal descarta que el propietario pudiera incluirlo dentro de la superficie de su local a efectos de reclamar una indemnización mayor.
La importancia de la prueba en la reclamación de superficie
Más allá del caso concreto, la sentencia pone el foco en una cuestión clave: quién debe probar qué en este tipo de conflictos. Cuando un propietario reclama parte de un inmueble como propio, no basta con afirmarlo.
Es una exigencia jurídica cuando se ejercitan acciones basadas en el derecho de propiedad, donde resulta imprescindible acreditar el título dominical, la superficie y la identificación del espacio reclamado.
En este procedimiento, la Audiencia considera que esa carga probatoria no se cumplió, ya que la escritura de compraventa aportada, que contenía discrepancias entre la superficie registral de 83 metros cuadrados y la real de 73,50 no permitió delimitar con claridad el local ni identificar de forma precisa el espacio cuya titularidad se reclamaba.
Además, el tribunal restó valor a los planos presentados al no coincidir sus mediciones con ninguna de las superficies mencionadas en el título, dejando sin acreditar la propiedad privada sobre un espacio que legalmente se presume común.
Indemnización por la superficie: proporcionalidad y prueba
Tras analizar las pruebas periciales y los títulos de propiedad, la Audiencia Provincial confirma que la única ocupación indemnizable es el exceso de 0,20 metros cuadrados detectado tras la obra.
Al comparar los 0,90 metros cuadrados pactados inicialmente en el acuerdo de 2017 con los 1,10 finalmente ocupados, el tribunal mantiene la indemnización de 888,80 euros fijada en primera instancia, en coherencia con la valoración aplicada a la superficie pactada.
Esta cifra responde a un criterio constante en la jurisprudencia: la indemnización se rige por el principio de proporcionalidad, atendiendo al espacio ocupado y a su impacto real, rechazando una compensación mayor al no haberse acreditado la propiedad privativa sobre el hueco bajo la escalera.
Daños materiales y lucro cesante en obras comunitarias
A diferencia de lo ocurrido con la superficie, la Audiencia Provincial sí estimó el recurso del propietario respecto a la cuantificación de los daños materiales. Mientras que el juzgado de primera instancia postergó la valoración económica a la fase de ejecución, el tribunal de apelación decidió cuantificar directamente la indemnización en 5.393,90 euros.
Esta suma cubre los desperfectos y obras inacabadas en elementos como la puerta de acceso, pavimentos, techos y la ventilación del aseo, basándose en el dictamen pericial del demandante, cuya cuantificación no fue desvirtuada ni contradicha eficazmente por la comunidad durante el proceso.
Finalmente, la sentencia refuerza la protección del dueño reconociendo un lucro cesante de 300 euros, considerando probado que la sociedad propietaria del local tuvo que aplicar una rebaja de 50 euros mensuales en el alquiler durante seis meses para compensar las molestias sufridas por su inquilino.
La Audiencia se apoya en el artículo 9.1.c) de la Ley de Propiedad Horizontal, que otorga al comunero el derecho a ser resarcido por los daños y perjuicios derivados de obras necesarias en el edificio, incluyendo las pérdidas en la relación arrendaticia.
Recordemos que la legalidad de la obra no excluye el derecho a percibir una indemnización, ya que una actuación puede ser obligatoria para la comunidad (en este caso, por razones de accesibilidad) y, al mismo tiempo, generar un perjuicio a un propietario.
Criterios clave en la ocupación de locales por obras de accesibilidad
La resolución subraya la importancia de distinguir entre elementos comunes y privativos, además de que la proporcionalidad de las obras debe evaluarse cuidadosamente, sobre todo cuando surgen imprevistos que obligan a desviarse de lo pactado.
En este litigio, la Audiencia aceptó que la realidad física del edificio justificaba el exceso de ocupación, ya que la inclinación detectada en la pared opuesta del portal obligó a rectificar el trazado y desplazar el tabique divisorio hacia el interior del local.
Esta fundamentación recuerda que, si bien las necesidades constructivas sobrevenidas pueden legitimar una invasión mayor de la proyectada, esto no anula el derecho del propietario a ser resarcido por el impacto real de la superficie finalmente afectada.
Como hemos visto, en este tipo de conflictos el plano probatorio resulta determinante: sin una prueba sólida y bien documentada, especialmente a través de informes periciales y una adecuada delimitación en el título constitutivo, resulta difícil que prospere una reclamación de mayor alcance.
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